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☆김나나부동산(샌디에고)☆ 미국 부동산 모기지 론 좋류와 조건

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론에 대해 궁금하신 분들을 위해 글을 퍼왔습니다. 자신한테 어떤 론이 가능하고 맞는지는 론 오피서나 은행에 상담을 받으시길 바랍니다. 



미국 부동산 모기지 론 (Mortgage Loan) 종류와 조건

미국에서 부동산을 구매할 때 부동산 매매자금 전액을 일시불로 현금을 주고 부동산을 구매하는 경우도 있지만 대부분 구매할 부동산을 담보로 융자를 받아 구매하는 것이 보통이다. 융자금에 대해서 서는 매월 할부금을 융자은행에 납부한다. 부동산 담보융자에는 크게 두 가지로 분류한다. 첫 번째는 정부 부처나 산하기관이 지원하거나 보장하는 정부 지원 융자(Government Backed Mortgage)가 있고 두 번째는 정부의 지원 없이 융자를 받는 일반융자(Conventional Loan)가 있다. 정부보장 융자는 일정 자격요건을 충족해야 하고 융자금액에 제한이 있어 대부분의 융자는 일반융자다. 일반융자 내용을 다음에 요약한다.

1. 일반 융자(Conventional Loan)

일반 융자(Conventional Loan)는 개인이 융자 기관으로부터 자신의 신용도, 초기 착수금(Down-payment), 수입을 조건으로 융자를 받는 경우다. 대부분 주택 담보융자가 이 경우에 해당한다. 일반융자(Conventional Loan)라 해도 정부나 정부기관이 정한 일정한 Guideline 을 준수하여 융자를 받는 경우가 있다. 이러한 융자를 Conforming Loan이라 한다. 정부 Guide Line의 핵심요소는 융자금액 한도다. Conforming Loan의 융자한도를 넘거나 정부 Guide Line을 벗어난 융자를 Non-Conforming Loan, 대형 융자(Jumbo Loan), Portfolio Loan, 그리고 Sub-prime loan 등이 있다.

● Conforming loans:

Conforming loan 이란 연방 주택금융청(Federal Housing Finance Agency; FHFA)이 정한 융자한도를 준용하고 연방정부의 특수 기관인 Fannie Mae(The Federal National Mortgage Association, FNMA)와 Freddie Mac(Federal Home Loan Mortgage Corporation: FHLMC)이 정한 기준을 만족시키는 융자를 말한다. 융자금액이 Conforming Loan의 가장 중요한 조건으로 매년 10월 연방 주택금융청(Federal Housing Finance Agency; FHFA)이 주택시장 상황을 고려하여 미 전역 County (한국의 군에 상응) 별로 한도를 정한다.

집가격이 상승됨에 따라 2022년 1월부터 미국 전반적인 Conforming Loan Limit이 $548,250에서 $647,200으로 높아졌다. 주택 가격이 높은 지역에서는 한도가 높다.

 

개인별 융자한도는 FHFA이 정한 County 별 융자한도에서 신청 융자의 부채비율(Loan-to-value ratio: LTV) 그리고 융자신청자의 DTI (debt-to-income ratio), 신용평가점수 등을 고려하여 한도를 정한다.

연방 주택금융청(Federal Housing Finance Agency; FHFA)이 Conforming-Loan의 한도를 규제하고 조정하는 것은 Fannie Mae나 Freddie Mac의 설립 취지인 저소득층이나 중산층의 주택 소유를 장려하기 위해 정부보장 융자의 융자한도액을 그 계층에 맞게 정한 것이다.

Conforming Loan의 주목적은 융자은행(채권은행) 이 고객에게 빌려준 융자를 제2시장(Secondary Market)에 팔 수 있는 조건을 충족시키기 위한 것이다. 제2시장(Secondary Market)이란 융자은행이 고객에게 빌려준 융자를 채권과 같이 판매할 수 있게 조성된 시장이며 이 시장을 통해 융자에 묶인 자금을 다시 회전할 수 있게 하는 것이다. 담보융자를 채권과 같이 구매하는 기관은 정부기관일 수도 있고 시세차익을 목적으로 한 일반투자자일 수 있다.

구체적 재판매 예로서는 ‘A'라는 은행이 ’B'라는 고객에게 융자를 해 준 후에 일정 수수료를 챙긴 후 ‘C"라는 정부기관이나 제3자 금융기관에 판매함으로 ‘A'는 ’B'고객에 융자한 자금을 회수하여 다시 다른 고객에게 융자할 수 있게 한 것이다. 미국정부의 주택금융 정책은 주택 담보융자에 필요한 자금 회전을 극대화하여 주택시장 그리고 전반적 경제 활성화와 금융시장의 안정을 목적으로 정부가 적극적으로 개입한다.

좋은 신용기록(Credit Score)을 가진 사람은 어떤 융자보다 conforming loans의 이용으로 보다 저렴한 이자를 은행과 협상하여 얻을 수 있는 장점이 있다. 융자은행에게는 Confirming Loan은 채권과 같이 시장에 재판매할 수 있기 때문에 융자은행은 자금 회수가 빨라 일정한 수수료를 챙길 수 있음으로 고객에게 보다 저렴한 이자율을 제공한다. 좋은 신용기록(Credit Score)을 가진 사람은 어떤 융자보다 conforming loans이 저렴한 이자를 은행과 협상하여 얻을 수 있기 때문에 다른 형태의 융자보다 유리할 수 있다.

Conventional Loan 융자를 받는 채무자는 주택보험(Private Mortgage Insurance: PMI)를 구매해야 한다. 보험료는 주택 가격의 1.05% 수준이다. PMI는 융자를 받은 사람이 융자은행에 매월 지급해야 할 할부금(monthly payment)을 장기 체납하여 경매에 넘어갈 경우 융자은행의 손실을 보상하기 위한 보험이다. 초기 착수금(Down-payment)을 많이 은행에 지급하여 부채비율(Loan to Value: LTV)이 80% 이하이면 PMI를 구매할 필요가 없다. 부동산 구매 시 LTV가 80% 이상이라도 지속적인 원금 상환으로 부채비율이 80% 이하로 내려오면 보험 가입을 중단할 수 있다. 융자를 받는 사람의 연간 수입이 $109,000 이하면 보험료는 세제 혜택을 받을 수 있다.

일반융자(Conventional Loan)로 부동산 구매 시 이자율은 융자 받는 사람의 신용도(Credit Score), 초기 착수자금(Down Payment), LTV (Loan to value; 부채비율), 수입 상태(DTI), 융자 기간 등에 따라 결정된다. 일반적으로 연방준비은행 기준금리 + 2%가 평균치로 융자의 조건에 따라 가감된다. 일반적으로 요구되는 초기 착수금(Down Payment)은 주택 가격의 10~20%가 대략적 평균치이나 융자를 받는 사람의 상황에 따라 변할 수 있다.

● Non-conforming loans

Non-conforming loan 이란 연방 주택금융청(Federal Housing Finance Agency; FHFA)이 정한 Conforming loan 융자조건을 만족하지 못하는 융자다. FHFA가 정한 융자한도를 초과하며 Fannie Mae나 Freddie Mac이 제시한 융자조건을 벗어나는 융자다. 주로 대형 융자(Jumbo Loan)가 여기에 해당한다. Non-conforming loan의 융자조건은 융자 받으려는 사람과 융자은행에 따라 다르나 일반적으로 이 융자와 관련한 위험부담이 크기 때문에 Down Payment 요건과 이자율이 상대적으로 높다. Nonconforming mortgage는 채권같이 제2시장이나 Fannie Mae나 Freddie Mac에 팔 수가 없다.

● Jumbo loans

Jumbo Loan은 융자금액이 연방 주택금융청(FHFA)이 정한 융자한도를 넘는 융자들이다. California에서는 군(County)마다 융자한도액이 다르다. 고가 주택 구매자들은 고소득층 사람들이 대부분이므로 융자 과정에 이자율, 그리고 세제 혜택 등의 고려가 필요하다.

● Portfolio loans

Portfolio loan 이란 융자은행이 융자를 제2 융자 시장에 매도하지 않고 투자관리(investment portfolio.) 차원에서 보유하는 융자를 말한다. 융자를 받은 입장에서는 처음 융자를 해준 은행이 관리하니 새로운 은행을 상대하지 않아도 되는 편리한 점이 있다. Portfolio loans의 선택은 대출인의 신용도가 높고 또한 미래에도 좋은 투자, 고객으로 남아 있을 수 있다고 판단하여 제2금융 시장에 팔지 않고 보유하는 융자들이다.

● Sub-prime loans

융자 받은 사람이 갑작스러운 실업 혹은 이혼, 질병 등으로 매월 갚아야 할 할부금(이자 및 원금)을 갚지 못하여 부도가 난 융자를 말한다. 무자격 융자신청자란 신용등급, DTI, down-payment 요건 등이 융자를 받기에 충족하지 못한 사람들을 말한다. 2008년 sub-prime mortgagae crisis는 무자격 융자 신청자에게 융자를 해줌으로 대량의 부도가 나고 많은 융자은행들이 문을 닫은 사태를 말한다.

2. 정부 보장 융자(Government Backed Mortgage)

부동산 경제가 미국 전체 경제활동에 차지하는 비중이 높고 또한 국민 삶의 질 향상과 직접적 관계가 있기 때문에 미국정부는 경제 대공황이 진행 중이던 1934년에 FHA (Federal Housing Administration) 설립하여 1965년 주택 및 도심지 개발 성(Housing and Urban Development)으로 편입된 후에도 국민에게 주택 보급 확대를 위한 업무를 진행해왔다. 미국정부는 직접적으로 융자를 하는 경우도 있지만 대부분의 경우 주택 구매를 위한 금융시장에 개입하여 주택 거래가 활성화를 지원한다.

연방 주택 총(Federal Housing Administration: FHA) 외에도 명예 제대한 군인을 위한 국가보훈처(the Department of Veterans Affairs; VA), 농민을 위한 농무성(the US Department of Agriculture, USDA), 그리고 일부 주 정부도 주택 구매 융자를 지원한다. 정부 금융 지원의 대부분은 일반은행이 주택 담보 융자를 할 경우 정부가 보장한다. 이는 담보 융자를 받은 사람이 융자를 갚지 못할 경우에 정부가 융자은행의 손실을 보장하는 것이다.

정부가 지원하는 융자는 지원 부처에 따라 FHA Loan, VA loan, USDA Loan 등이 있다.

FHA Loan은 처음으로 주맥을 구매하는 사람들에게 정부가 지원하기 위한 융자로 Down Payment, 이자율, 융자조건 등이 유리한 융자다. FHA LoanFHFA가 정한 융자조건을 충족하야 하며 FHA가 정한 보험(Mortgage Insurance Premium: MIP)을 구입해야 한다. 일반융자(Conventional Loan)의 주택융자 보험 PMI와 같이 매월 납부해야 할 할부금(이자와 원금)을 갚지 못하면 정부가 보장하는 제도다. FHA Loan 융자은행은 위험이 감소됨으로 율자를 받는 사람에게 적은 금액의 Down-payment와 호의적인 이자율 융자를 제공한다. 명예제대한 병사나 참전용사가 받을 수 있는 VA Loan의 경우 초기 착수금이 없는 ‘zero' down-payment와 낮은 이자로 집을 살 수 있게 도와준다.

FHA Loan, VA Loan, 그리고 California 주정부가 제공하는 융자는 시민권이나 영주권 보유자에게만 제공되거나 지원 정부부처에 해당되는 개인에게만 하는 융자다. 또한 융자금액이 제한이 있고 처음 집을 구매하는 신혼부부나 참전용사, 농업 종사자에게만 제공되기 때문에 해외서 부동산 구매자에게는 적용되지 않는다.

                                                                     

                                                                      [출처] 주식회사 베델에셋


 

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