융자비용 줄이는 방법-1 2차 융자로 PMI피하라 sdsaram 부동산 0 2805 2002.10.12 00:00 모기지 금리가 사상최저 수준을 유지하면서 소비자들이 부담하는 융자비용도 줄어들고 있다. 하지만 융자비용 중 모기지 융자 때의 수수료 클로징 코스트 등 지불해야 할 여러 비용이 사라진 것은 아니다. 융자비용이 적게 든다고 광고를 하고 있는 융자기관들도 결국 수익을 남기기 위한 비즈니스를 하고 있기 때문에 모기지 융자에는 소비자들이 알지 못하는 함정이 숨어 있게 마련이다. 융자비용을 줄일 수 있는 방법을 알아본다. 2가지 모기지 융자 받으면 페이먼트 늘지만 세금공제액이 증가 높은 이자상환과 상쇄 5~7년이상 살 생각이면 30년 고정이 이익 브로커 수수료 협상·점보 론 되도록 피해야 ■융자기관은 개인 모기지보험(PMI)을 피할 수 있는 방법을 말해 주지 않는다. 프레디 맥에 따르면 첫 주택구입자들의 다운페이먼트 평균은 집 값의 10% 선이다. 다운페이먼트가 집 값의 20% 미만일 경우 모기지 융자자는 원금과 이자 상환 외에도 PMI를 지불해야 한다. PMI로 나가는 월 100~150달러의 추가 비용이 나가는 것 외에도 PMI는 모기지 이자와는 달리 세금 공제를 받을 수 없는 단점이 있다. 이를 피하기 위해 융자를 1차와 2차로 나눠 받는 방법이 있다. 집 값의 10%를 다운페이먼트했다고 가정하면 집 값의 80%를 1차 융자금으로 막고 2차 융자로 남은 10%를 막을 수 있다. 결과적으로 다운페이먼트와 2차 융자를 합쳐 다운페이먼트를 20%로 만들어 PMI를 피할 수 있다. 이를 ‘80-10-10 융자'라 하며 비율을 ‘80-15-5'로 조정할 경우 5%의 다운페이먼트와 15%의 2차 융자로 20%를 채울 수 있다. 물론 2가지 모기지 융자를 받으면 매월 각각의 융자금에 대한 페이먼트를 따로 해야 하며 10%나 15%의 2차 융자에 대한 이자는 80%의 1차 융자에 대한 이자보다 높다. PMI를 피하려면 모기지 페이먼트가 증가할 수밖에 없다. 하지만 이에 대한 세금 공제액이 늘어나면 더 높은 이자상환 비용과 상쇄될 수 있다. ■월초에 클로즈하면 클로징 비용은 상승한다. 모기지에 대한 이자는 에스크로를 닫는 날부터 시작해 원금 상환을 완전히 끝내는 순간까지 지급해야 한다. 모기지융자 은행협회(MBAA)에 따르면 모기지 융자는 월 단위로 이자 지불 시점을 맞추는 것이 일반적이다. 즉 에스크로를 클로징한 날과 처음으로 모기지 융자에 대한 페이먼트를 하는 날 사이의 기간에 대해서는 별도로 이자가 미리 클로징 테이블에서 지급된다. 때문에 월초에 클로즈하면 클로징 비용은 미리 지급한 이자비용으로 인해 상승하지만 첫 번째 모기지 페이먼트를 내는 시점은 한달 이후가 된다. 반면 월말에 클로즈 할 경우 한달 내에 이자를 내야 하기 때문에 클로징을 늦게 한다고 해서 꼭 돈을 절약하는 것은 아니다. 월 단위로 페이먼트를 하고 25일에 클로즈했다면 5~6일의 추가 이자를 내야하지만 5일에 클로즈했다면 25~26일에 대한 이자만을 내면 된다. ■융자기관은 때로 변동이자율 모기지(ARM) 융자를 받도록 강요할 수 있다. 주택구입자는 고정보다는 변동으로 더 많은 금액을 융자받을 수 있는 경우가 있다. 이런 이유로 모기지 융자기관과 브로커들은 공격적으로 ARM을 이용하라고 권하는데 융자비용이 높아진다는 것은 결과적으로 더 많은 수수료를 내야 한다는 것을 의미한다. 변동 이자율은 단기간은 아주 낮은 고정 금리가 적용된다. 일반 변동 이자율에는 1년 또는 2년간 확정 이자율이 적용되고 5:1 7:1 ARM에는 각각 5 7년의 고정 이자가 적용된다. 물론 초반 고정 이자율은 매우 낮다. 그러나 고정 이자율 지불기간이 끝나면 이자율은 경기변동과 FRB의 금리 정책에 따라 심하게 변동하게 된다. 각각의 ARM에는 이자율 변동 상한선이 정해져 있으나 이자율이 급격히 오르면 융자자가 감당하지 못할 수 있다. 일반적으로 새로 사는 집에서 5~7년 이상 살 작정이라면 ARM보다는 30년 고정 모기지가 더 좋은 방법이다. ■PMI 규정은 까다롭다. 1999년 7월 이후 시행된 PMI는 1998년 제정된 주택소유자 보호법(Homeowners Protection Act)에 따라 다운페이먼트를 포함한 융자자의 자산가" 주택가의 22%에 도달하면 자동적으로 취소된다. 주택 소유자가 개인적으로 자산가" 20%를 넘을 경우 보험료 지불을 중지하는 것도 가능하다. 민간 금융기관에서는 20%의 기준을 원금상환으로 계산하지만 패니 매나 프레디 맥이 모기지 융자를 갖고 있는 경우 원금상환과 주택가치 변동을 고려해 주택 자산가" 기존 주택가의 20%에 이르렀는지를 평가하기 때문에 모기지 융자자"都 보다 유리하다. 주택소유자 보호법은 융자기관이 자산가" 20%에 도달했을 때 이 사실을 주택소유주" 공지해 주는 것을 명기하고 있다. 그러나 이 법은 1999년 7월 이후 발행된 모기지 융자에만 적용되므로 그 이전 모기지 융자를 받은 경우 스스로 자산가" 20%에 도달했는지를 "改瞞 한다. ■점보 모기지를 피한다. 모기지는 일정 금액을 기준으로 컨포밍 론(Conforming Loan)과 점보론(Jumbo Loan)으로 구분되며 더 많은 금액을 융자하는 점보 론의 경우 기본 이자율이 20~25포인트 높다. 일반 융자의 상한선인 컨포밍 론 상한선은 연방주택금융위원회(FHFB)가 매년 조정하며 현재 30만700달러다. 점보론의 이자율이 높은 이유는 연방정부 산하 주택융자 기관인 프레디 맥이나 패니 매가 다시 론을 사주지 않고 고가의 주택은 변동이 더 심해 주택 소유주들은 은행이 감수해야할 위험에 대해 보상해야 하기 때문이다. 컨포밍 론 상한선은 매년 말 일정 공식에 따라 증가하기 때문에 향후 변동 정도는 어느 정도 예상 가능하다. 융자의 종류는 주택에 대한 에스크로가 클로즈될 때 결정 나며 클로징은 보통 주택에 대한 오퍼를 낸지 60일이나 그 이후에 이뤄진다. 만일 융자 금액이 상한선을 조금 넘고 있다면 11월까지 상한선이 상승하기를 기다려 모기지 융자를 받을 수도 있다. ■브로커 수수료는 협상의 여지가 있다. 모기지 브로커는 도매가에 모기지 융자를 사서 소매가로 판매하는 것으로 자동차 딜러와 일정 부분 유사하다. 법에 따라 브로커는 융자자가 서류에 서명하기 전에 융자 견적서류의 커미션을 공개해야 하기 때문에 융자자가 원한다면 협상의 여지는 있다. 일반 주택융자에서 합리적인 수수료는 1~1.5%에 이르며 점보 론의 경우 이를 더 낮추기 위한 여지가 있다. 0 Comments 로그인한 회원만 댓글 등록이 가능합니다. 검색 목록 검색조건 제목 내용 제목+내용 검색어 또는 그리고 검색 번호 제목 이름 날짜 조회 694 [부동산] ⭐김나나 샌디에고 부동산⭐ 카멜 밸리 2월 마켓 업데이… NaNaStar 491 2023.03.07 NaNaStar 2023.03.07 491 693 [부동산] ⭐김나나 샌디에고 부동산⭐ 랜쵸 페나스퀴토스 2월 마켓… NaNaStar 472 2023.03.07 NaNaStar 2023.03.07 472 692 [부동산] ⭐김나나 샌디에고 부동산⭐ 랜쵸 버나도(4S랜치 포함 … NaNaStar 455 2023.03.07 NaNaStar 2023.03.07 455 691 [부동산] ⭐김나나 샌디에고 부동산⭐ 스크립스 랜치 2월 마켓 업… NaNaStar 460 2023.03.07 NaNaStar 2023.03.07 460 690 [부동산] ⭐김나나 샌디에고 부동산⭐ 출라비스타 2월 마켓 업데이… NaNaStar 452 2023.03.07 NaNaStar 2023.03.07 452 689 [부동산] ▶▶[17년차 주택융자 전문가 다니엘장]◀◀ "좋은금리… 주택융자AtoZ 442 2023.02.27 주택융자AtoZ 2023.02.27 442 688 [부동산] ▶샌디에고 Chi Lee 부동산 -샌디에고 시장동향 /… chileerealty 449 2023.02.27 chileerealty 2023.02.27 449 687 [부동산] 샌디에고 싱글하우스 70만불대 및 50만불 타운하우스 … aenihomes 684 2023.02.14 aenihomes 2023.02.14 684 686 [부동산] 주택 소유주, 모기지 최대 8만불 지원…밀린 재산세 2… unboring 555 2023.02.09 unboring 2023.02.09 555 685 [부동산] ⭐김나나 샌디에고 부동산⭐ 라호야 1월 마켓 업데이트 NaNaStar 564 2023.02.08 NaNaStar 2023.02.08 564 684 [부동산] ⭐김나나 샌디에고 부동산⭐ 카멜 밸리 1월 마켓 업데이… NaNaStar 536 2023.02.08 NaNaStar 2023.02.08 536 683 [부동산] ⭐김나나 샌디에고 부동산⭐ 랜쵸 페나스퀴토스 1월 마켓… NaNaStar 491 2023.02.08 NaNaStar 2023.02.08 491 682 [부동산] ⭐김나나 샌디에고 부동산⭐ 랜쵸 버나도(4S랜치 포함 … NaNaStar 522 2023.02.08 NaNaStar 2023.02.08 522 681 [부동산] ⭐김나나 샌디에고 부동산⭐ 스크립스 랜치 1월 마켓 업… NaNaStar 551 2023.02.08 NaNaStar 2023.02.08 551 680 [부동산] ⭐김나나 샌디에고 부동산⭐ 출라비스타 1월 마켓 업데이… NaNaStar 545 2023.02.08 NaNaStar 2023.02.08 545 679 [부동산] ▶샌디에고 Chi Lee 부동산 -샌디에고 시장동향 /… chileerealty 472 2023.01.29 chileerealty 2023.01.29 472 678 [부동산] Stunning high level 1 Bedroom … anthony2023 688 2023.01.06 anthony2023 2023.01.06 688 677 [부동산] ⭐김나나 샌디에고 부동산⭐ 라호야 12월 마켓 업데이트 NaNaStar 627 2023.01.05 NaNaStar 2023.01.05 627 676 [부동산] ⭐김나나 샌디에고 부동산⭐ 카멜 밸리 12월 마켓 업데… NaNaStar 485 2023.01.05 NaNaStar 2023.01.05 485 675 [부동산] ⭐김나나 샌디에고 부동산⭐ 랜쵸 페나스퀴토스 12월 마… NaNaStar 454 2023.01.05 NaNaStar 2023.01.05 454 초기화 날짜순 조회순 정렬 목록 검색 678910 Search 검색대상 제목 내용 제목+내용 회원아이디 회원아이디(코) 글쓴이 글쓴이(코) 또는 그리고 검색어 필수 검색 닫기