융자비용 줄이는 방법-1 2차 융자로 PMI피하라 sdsaram 부동산 0 2804 2002.10.12 00:00 모기지 금리가 사상최저 수준을 유지하면서 소비자들이 부담하는 융자비용도 줄어들고 있다. 하지만 융자비용 중 모기지 융자 때의 수수료 클로징 코스트 등 지불해야 할 여러 비용이 사라진 것은 아니다. 융자비용이 적게 든다고 광고를 하고 있는 융자기관들도 결국 수익을 남기기 위한 비즈니스를 하고 있기 때문에 모기지 융자에는 소비자들이 알지 못하는 함정이 숨어 있게 마련이다. 융자비용을 줄일 수 있는 방법을 알아본다. 2가지 모기지 융자 받으면 페이먼트 늘지만 세금공제액이 증가 높은 이자상환과 상쇄 5~7년이상 살 생각이면 30년 고정이 이익 브로커 수수료 협상·점보 론 되도록 피해야 ■융자기관은 개인 모기지보험(PMI)을 피할 수 있는 방법을 말해 주지 않는다. 프레디 맥에 따르면 첫 주택구입자들의 다운페이먼트 평균은 집 값의 10% 선이다. 다운페이먼트가 집 값의 20% 미만일 경우 모기지 융자자는 원금과 이자 상환 외에도 PMI를 지불해야 한다. PMI로 나가는 월 100~150달러의 추가 비용이 나가는 것 외에도 PMI는 모기지 이자와는 달리 세금 공제를 받을 수 없는 단점이 있다. 이를 피하기 위해 융자를 1차와 2차로 나눠 받는 방법이 있다. 집 값의 10%를 다운페이먼트했다고 가정하면 집 값의 80%를 1차 융자금으로 막고 2차 융자로 남은 10%를 막을 수 있다. 결과적으로 다운페이먼트와 2차 융자를 합쳐 다운페이먼트를 20%로 만들어 PMI를 피할 수 있다. 이를 ‘80-10-10 융자'라 하며 비율을 ‘80-15-5'로 조정할 경우 5%의 다운페이먼트와 15%의 2차 융자로 20%를 채울 수 있다. 물론 2가지 모기지 융자를 받으면 매월 각각의 융자금에 대한 페이먼트를 따로 해야 하며 10%나 15%의 2차 융자에 대한 이자는 80%의 1차 융자에 대한 이자보다 높다. PMI를 피하려면 모기지 페이먼트가 증가할 수밖에 없다. 하지만 이에 대한 세금 공제액이 늘어나면 더 높은 이자상환 비용과 상쇄될 수 있다. ■월초에 클로즈하면 클로징 비용은 상승한다. 모기지에 대한 이자는 에스크로를 닫는 날부터 시작해 원금 상환을 완전히 끝내는 순간까지 지급해야 한다. 모기지융자 은행협회(MBAA)에 따르면 모기지 융자는 월 단위로 이자 지불 시점을 맞추는 것이 일반적이다. 즉 에스크로를 클로징한 날과 처음으로 모기지 융자에 대한 페이먼트를 하는 날 사이의 기간에 대해서는 별도로 이자가 미리 클로징 테이블에서 지급된다. 때문에 월초에 클로즈하면 클로징 비용은 미리 지급한 이자비용으로 인해 상승하지만 첫 번째 모기지 페이먼트를 내는 시점은 한달 이후가 된다. 반면 월말에 클로즈 할 경우 한달 내에 이자를 내야 하기 때문에 클로징을 늦게 한다고 해서 꼭 돈을 절약하는 것은 아니다. 월 단위로 페이먼트를 하고 25일에 클로즈했다면 5~6일의 추가 이자를 내야하지만 5일에 클로즈했다면 25~26일에 대한 이자만을 내면 된다. ■융자기관은 때로 변동이자율 모기지(ARM) 융자를 받도록 강요할 수 있다. 주택구입자는 고정보다는 변동으로 더 많은 금액을 융자받을 수 있는 경우가 있다. 이런 이유로 모기지 융자기관과 브로커들은 공격적으로 ARM을 이용하라고 권하는데 융자비용이 높아진다는 것은 결과적으로 더 많은 수수료를 내야 한다는 것을 의미한다. 변동 이자율은 단기간은 아주 낮은 고정 금리가 적용된다. 일반 변동 이자율에는 1년 또는 2년간 확정 이자율이 적용되고 5:1 7:1 ARM에는 각각 5 7년의 고정 이자가 적용된다. 물론 초반 고정 이자율은 매우 낮다. 그러나 고정 이자율 지불기간이 끝나면 이자율은 경기변동과 FRB의 금리 정책에 따라 심하게 변동하게 된다. 각각의 ARM에는 이자율 변동 상한선이 정해져 있으나 이자율이 급격히 오르면 융자자가 감당하지 못할 수 있다. 일반적으로 새로 사는 집에서 5~7년 이상 살 작정이라면 ARM보다는 30년 고정 모기지가 더 좋은 방법이다. ■PMI 규정은 까다롭다. 1999년 7월 이후 시행된 PMI는 1998년 제정된 주택소유자 보호법(Homeowners Protection Act)에 따라 다운페이먼트를 포함한 융자자의 자산가" 주택가의 22%에 도달하면 자동적으로 취소된다. 주택 소유자가 개인적으로 자산가" 20%를 넘을 경우 보험료 지불을 중지하는 것도 가능하다. 민간 금융기관에서는 20%의 기준을 원금상환으로 계산하지만 패니 매나 프레디 맥이 모기지 융자를 갖고 있는 경우 원금상환과 주택가치 변동을 고려해 주택 자산가" 기존 주택가의 20%에 이르렀는지를 평가하기 때문에 모기지 융자자"都 보다 유리하다. 주택소유자 보호법은 융자기관이 자산가" 20%에 도달했을 때 이 사실을 주택소유주" 공지해 주는 것을 명기하고 있다. 그러나 이 법은 1999년 7월 이후 발행된 모기지 융자에만 적용되므로 그 이전 모기지 융자를 받은 경우 스스로 자산가" 20%에 도달했는지를 "改瞞 한다. ■점보 모기지를 피한다. 모기지는 일정 금액을 기준으로 컨포밍 론(Conforming Loan)과 점보론(Jumbo Loan)으로 구분되며 더 많은 금액을 융자하는 점보 론의 경우 기본 이자율이 20~25포인트 높다. 일반 융자의 상한선인 컨포밍 론 상한선은 연방주택금융위원회(FHFB)가 매년 조정하며 현재 30만700달러다. 점보론의 이자율이 높은 이유는 연방정부 산하 주택융자 기관인 프레디 맥이나 패니 매가 다시 론을 사주지 않고 고가의 주택은 변동이 더 심해 주택 소유주들은 은행이 감수해야할 위험에 대해 보상해야 하기 때문이다. 컨포밍 론 상한선은 매년 말 일정 공식에 따라 증가하기 때문에 향후 변동 정도는 어느 정도 예상 가능하다. 융자의 종류는 주택에 대한 에스크로가 클로즈될 때 결정 나며 클로징은 보통 주택에 대한 오퍼를 낸지 60일이나 그 이후에 이뤄진다. 만일 융자 금액이 상한선을 조금 넘고 있다면 11월까지 상한선이 상승하기를 기다려 모기지 융자를 받을 수도 있다. ■브로커 수수료는 협상의 여지가 있다. 모기지 브로커는 도매가에 모기지 융자를 사서 소매가로 판매하는 것으로 자동차 딜러와 일정 부분 유사하다. 법에 따라 브로커는 융자자가 서류에 서명하기 전에 융자 견적서류의 커미션을 공개해야 하기 때문에 융자자가 원한다면 협상의 여지는 있다. 일반 주택융자에서 합리적인 수수료는 1~1.5%에 이르며 점보 론의 경우 이를 더 낮추기 위한 여지가 있다. 0 Comments 로그인한 회원만 댓글 등록이 가능합니다. 목록 검색조건 제목 내용 제목+내용 검색어 또는 그리고 검색 번호 제목 이름 날짜 조회 10 [알림] 캘리포니아 운전면허 필기 예상문제집 10 운영자 2008.07.22 169920 12 [알림] 차 판매하는 과정..(특, 미국인에게 팔아 보신분) 12 학생.. 2007.05.23 24641 7 [알림] 캘리포니아 DUI (음주운전) 7 DUI 2008.10.29 30601 1 [알림] 미국에서 구매한 차를 한국으로 가져가실때 DMV 신고 1 sdsaram 2012.10.03 20673 [알림] 차를 처음 파시는 분들께... 초보 2014.11.25 10606 20 [알림] ★주의★ craigslist 에서 일어나는 사기가 sdsaram… 20 lauren 2012.07.09 34958 5276 [법률] 무비자 입국자의 추방을 다툴 수 있는 권리의 포기 그늘집 8 1시간전 그늘집 10:49 8 5275 [생활] 미국 부모 47%, 성인 자녀 재정지원 랜딩헬프 48 04.26 랜딩헬프 04.26 48 5274 [법률] 취업이민 구인광고 그늘집 53 04.26 그늘집 04.26 53 5273 [생활] 2024 도박 중독이 가장 높은 주, 낮은 주 랜딩헬프 78 04.25 랜딩헬프 04.25 78 5272 [법률] 미국 비자 신청 그늘집 62 04.25 그늘집 04.25 62 5271 [법률] [캘리포니아 레몬법] 멀쩡한 새차 도장 불량! 레몬법 보상 가능… 레몬법 67 04.24 레몬법 04.24 67 5270 [교육] 2024 미 공립고교 순위, US뉴스 랜딩헬프 67 04.24 랜딩헬프 04.24 67 5269 [생활] 59개 품목 과일.채소 농약 위험도 랜딩헬프 55 04.24 랜딩헬프 04.24 55 5268 [세무] 2023-2024년 세금 보고 무료 상담 sophie99 52 04.24 sophie99 04.24 52 5267 [법률] 가족이민 초청 진행중 초청인 사망 그늘집 53 04.24 그늘집 04.24 53 5266 [일반] [WIAS] 미국세무사 (EA, Enrolled Agent) … 위아스WIAS국제회계학원 97 04.24 위아스WIAS국제회계학원 04.24 97 5265 [교육] 베스트 온라인 학사학위 프로그램 대학 랜딩헬프 68 04.23 랜딩헬프 04.23 68 5264 [법률] 영주권이 거절되는 사유들 그늘집 82 04.23 그늘집 04.23 82 5263 [법률] [캘리포니아 레몬법] 레몬법 적용시 사용되는 Presumptio… 레몬법 65 04.23 레몬법 04.23 65 5262 [법률] [캘리포니아 레몬법] 레몬법으로 본 고급차 이미지 ‘메르세데스-… 레몬법 58 04.23 레몬법 04.23 58 5261 [법률] 취업을통한 영주권 그늘집 75 04.22 그늘집 04.22 75 5260 [부동산] ▶샌디에고 Chi Lee 부동산 -샌디에고 시장동향 / 업데이트 chileerealty 79 04.22 chileerealty 04.22 79 5259 [생활] 모기지 금리 재상승 7.3% 랜딩헬프 62 04.22 랜딩헬프 04.22 62 5258 [교육] 자녀 교사와의 대화기술 5가지 랜딩헬프 60 04.22 랜딩헬프 04.22 60 5257 [기타] *부담없는 가격과 질좋은 먹거리를 고객님께 봉사하는마음으로 제공… kaka 85 04.20 kaka 04.20 85 5256 [교육] 디베이트 왜 중요한가 랜딩헬프 91 04.19 랜딩헬프 04.19 91 5255 [생활] 인플레, 고금리에 소형주택 선호 랜딩헬프 77 04.19 랜딩헬프 04.19 77 5254 [생활] 크레딧리포트 오류 2배 급증 랜딩헬프 86 04.18 랜딩헬프 04.18 86 5253 [생활] 외국기업이 투자하기 최적의 도시 랜딩헬프 75 04.17 랜딩헬프 04.17 75 5252 [교육] 2024년 미국 보딩스쿨 랭킹 랜딩헬프 92 04.17 랜딩헬프 04.17 92 5251 [교육] 9만 달러 넘는 사립대 학비, 전액지원 받기위한 소득액 랜딩헬프 113 04.16 랜딩헬프 04.16 113 5250 [법률] 학생 비자가 거부되는 이유 그늘집 85 04.16 그늘집 04.16 85 5249 [교육] 공립학교 학생 26% 상습적 결석 랜딩헬프 94 04.15 랜딩헬프 04.15 94 5248 [법률] 미국 투자비자(E-2 Visa) 그늘집 95 04.15 그늘집 04.15 95 5247 [생활] 얼마 벌어야 부자일까 랜딩헬프 100 04.15 랜딩헬프 04.15 100 5246 [건강] 가정에서 만든 국1가지, 반찬 3가지를 1인분 $10 에 건강하… kaka 92 04.14 kaka 04.14 92 5245 [부동산] senior (+55 세) 부동산의 거주지 다운 싸이징 및 처분… Kare 107 04.13 Kare 04.13 107 5244 [알림] 무료 Senior (+55 세) 현 부동산세 이전 및 부동산세 … Kare 244 04.12 Kare 04.12 244 5243 [생활] 미국인들이 가장 두려워하는 것은 무엇일까요 랜딩헬프 100 04.12 랜딩헬프 04.12 100 5242 [법률] 직계가족 재입국금지 미국내 유예 신청(I-601A) 그늘집 96 04.12 그늘집 04.12 96 5241 [법률] [캘리포니아 레몬법] 최미수 변호사 GM으로부터 12만불 보상 … 레몬법 91 04.11 레몬법 04.11 91 5240 [법률] [캘리포니아 레몬법] 벤츠 타시는 한인 오너분들 주목. 레몬법 … 레몬법 107 04.11 레몬법 04.11 107 5239 [생활] 유타주 솔트레이크, 일자리 시장 1등 랜딩헬프 98 04.11 랜딩헬프 04.11 98 5238 [교육] 총 장학금 4만불 지원★2024 해커스 장학생 모집 (~5/26… 고우해커스 127 04.11 고우해커스 04.11 127 5237 [부동산] ⭐김나나 샌디에고 부동산⭐ 라호야 3월 마켓 업데이트 NaNaStar 128 04.10 NaNaStar 04.10 128 5236 [부동산] ⭐김나나 샌디에고 부동산⭐ 카멜 밸리 3월 마켓 업데이트 NaNaStar 106 04.10 NaNaStar 04.10 106 5235 [부동산] ⭐김나나 샌디에고 부동산⭐ 랜쵸 페나스퀴토스 3월 마켓 업데이트 NaNaStar 97 04.10 NaNaStar 04.10 97 5234 [부동산] ⭐김나나 샌디에고 부동산⭐ 랜쵸 버나도(4S랜치 포함 ) 3월달… NaNaStar 97 04.10 NaNaStar 04.10 97 5233 [부동산] ⭐김나나 샌디에고 부동산⭐ 스크립스 랜치 3월 마켓 업데이트 NaNaStar 96 04.10 NaNaStar 04.10 96 5232 [부동산] ⭐김나나 샌디에고 부동산⭐ 출라비스타 3월 마켓 업데이트 NaNaStar 87 04.10 NaNaStar 04.10 87 5231 [교육] 유대인 자녀교육의 완결판 '바르 미츠바' 랜딩헬프 85 04.10 랜딩헬프 04.10 85 5230 [법률] 2024년 5월중 영주권 문호 그늘집 114 04.09 그늘집 04.09 114 5229 [생활] 운전하면서 뭐 하요 랜딩헬프 117 04.09 랜딩헬프 04.09 117 5228 [법률] 빠른 시민권, 미 육군 입대를 통한 지름길 그늘집 94 04.09 그늘집 04.09 94 5227 [교육] 자녀의 최종 대학 선택 가이드 랜딩헬프 100 04.08 랜딩헬프 04.08 100 초기화 날짜순 조회순 정렬 검색 12345678910 Search 검색대상 제목 내용 제목+내용 회원아이디 회원아이디(코) 글쓴이 글쓴이(코) 또는 그리고 검색어 필수 검색 닫기