융자비용 줄이는 방법-1 2차 융자로 PMI피하라 sdsaram 부동산 0 2865 2002.10.12 00:00 모기지 금리가 사상최저 수준을 유지하면서 소비자들이 부담하는 융자비용도 줄어들고 있다. 하지만 융자비용 중 모기지 융자 때의 수수료 클로징 코스트 등 지불해야 할 여러 비용이 사라진 것은 아니다. 융자비용이 적게 든다고 광고를 하고 있는 융자기관들도 결국 수익을 남기기 위한 비즈니스를 하고 있기 때문에 모기지 융자에는 소비자들이 알지 못하는 함정이 숨어 있게 마련이다. 융자비용을 줄일 수 있는 방법을 알아본다. 2가지 모기지 융자 받으면 페이먼트 늘지만 세금공제액이 증가 높은 이자상환과 상쇄 5~7년이상 살 생각이면 30년 고정이 이익 브로커 수수료 협상·점보 론 되도록 피해야 ■융자기관은 개인 모기지보험(PMI)을 피할 수 있는 방법을 말해 주지 않는다. 프레디 맥에 따르면 첫 주택구입자들의 다운페이먼트 평균은 집 값의 10% 선이다. 다운페이먼트가 집 값의 20% 미만일 경우 모기지 융자자는 원금과 이자 상환 외에도 PMI를 지불해야 한다. PMI로 나가는 월 100~150달러의 추가 비용이 나가는 것 외에도 PMI는 모기지 이자와는 달리 세금 공제를 받을 수 없는 단점이 있다. 이를 피하기 위해 융자를 1차와 2차로 나눠 받는 방법이 있다. 집 값의 10%를 다운페이먼트했다고 가정하면 집 값의 80%를 1차 융자금으로 막고 2차 융자로 남은 10%를 막을 수 있다. 결과적으로 다운페이먼트와 2차 융자를 합쳐 다운페이먼트를 20%로 만들어 PMI를 피할 수 있다. 이를 ‘80-10-10 융자'라 하며 비율을 ‘80-15-5'로 조정할 경우 5%의 다운페이먼트와 15%의 2차 융자로 20%를 채울 수 있다. 물론 2가지 모기지 융자를 받으면 매월 각각의 융자금에 대한 페이먼트를 따로 해야 하며 10%나 15%의 2차 융자에 대한 이자는 80%의 1차 융자에 대한 이자보다 높다. PMI를 피하려면 모기지 페이먼트가 증가할 수밖에 없다. 하지만 이에 대한 세금 공제액이 늘어나면 더 높은 이자상환 비용과 상쇄될 수 있다. ■월초에 클로즈하면 클로징 비용은 상승한다. 모기지에 대한 이자는 에스크로를 닫는 날부터 시작해 원금 상환을 완전히 끝내는 순간까지 지급해야 한다. 모기지융자 은행협회(MBAA)에 따르면 모기지 융자는 월 단위로 이자 지불 시점을 맞추는 것이 일반적이다. 즉 에스크로를 클로징한 날과 처음으로 모기지 융자에 대한 페이먼트를 하는 날 사이의 기간에 대해서는 별도로 이자가 미리 클로징 테이블에서 지급된다. 때문에 월초에 클로즈하면 클로징 비용은 미리 지급한 이자비용으로 인해 상승하지만 첫 번째 모기지 페이먼트를 내는 시점은 한달 이후가 된다. 반면 월말에 클로즈 할 경우 한달 내에 이자를 내야 하기 때문에 클로징을 늦게 한다고 해서 꼭 돈을 절약하는 것은 아니다. 월 단위로 페이먼트를 하고 25일에 클로즈했다면 5~6일의 추가 이자를 내야하지만 5일에 클로즈했다면 25~26일에 대한 이자만을 내면 된다. ■융자기관은 때로 변동이자율 모기지(ARM) 융자를 받도록 강요할 수 있다. 주택구입자는 고정보다는 변동으로 더 많은 금액을 융자받을 수 있는 경우가 있다. 이런 이유로 모기지 융자기관과 브로커들은 공격적으로 ARM을 이용하라고 권하는데 융자비용이 높아진다는 것은 결과적으로 더 많은 수수료를 내야 한다는 것을 의미한다. 변동 이자율은 단기간은 아주 낮은 고정 금리가 적용된다. 일반 변동 이자율에는 1년 또는 2년간 확정 이자율이 적용되고 5:1 7:1 ARM에는 각각 5 7년의 고정 이자가 적용된다. 물론 초반 고정 이자율은 매우 낮다. 그러나 고정 이자율 지불기간이 끝나면 이자율은 경기변동과 FRB의 금리 정책에 따라 심하게 변동하게 된다. 각각의 ARM에는 이자율 변동 상한선이 정해져 있으나 이자율이 급격히 오르면 융자자가 감당하지 못할 수 있다. 일반적으로 새로 사는 집에서 5~7년 이상 살 작정이라면 ARM보다는 30년 고정 모기지가 더 좋은 방법이다. ■PMI 규정은 까다롭다. 1999년 7월 이후 시행된 PMI는 1998년 제정된 주택소유자 보호법(Homeowners Protection Act)에 따라 다운페이먼트를 포함한 융자자의 자산가" 주택가의 22%에 도달하면 자동적으로 취소된다. 주택 소유자가 개인적으로 자산가" 20%를 넘을 경우 보험료 지불을 중지하는 것도 가능하다. 민간 금융기관에서는 20%의 기준을 원금상환으로 계산하지만 패니 매나 프레디 맥이 모기지 융자를 갖고 있는 경우 원금상환과 주택가치 변동을 고려해 주택 자산가" 기존 주택가의 20%에 이르렀는지를 평가하기 때문에 모기지 융자자"都 보다 유리하다. 주택소유자 보호법은 융자기관이 자산가" 20%에 도달했을 때 이 사실을 주택소유주" 공지해 주는 것을 명기하고 있다. 그러나 이 법은 1999년 7월 이후 발행된 모기지 융자에만 적용되므로 그 이전 모기지 융자를 받은 경우 스스로 자산가" 20%에 도달했는지를 "改瞞 한다. ■점보 모기지를 피한다. 모기지는 일정 금액을 기준으로 컨포밍 론(Conforming Loan)과 점보론(Jumbo Loan)으로 구분되며 더 많은 금액을 융자하는 점보 론의 경우 기본 이자율이 20~25포인트 높다. 일반 융자의 상한선인 컨포밍 론 상한선은 연방주택금융위원회(FHFB)가 매년 조정하며 현재 30만700달러다. 점보론의 이자율이 높은 이유는 연방정부 산하 주택융자 기관인 프레디 맥이나 패니 매가 다시 론을 사주지 않고 고가의 주택은 변동이 더 심해 주택 소유주들은 은행이 감수해야할 위험에 대해 보상해야 하기 때문이다. 컨포밍 론 상한선은 매년 말 일정 공식에 따라 증가하기 때문에 향후 변동 정도는 어느 정도 예상 가능하다. 융자의 종류는 주택에 대한 에스크로가 클로즈될 때 결정 나며 클로징은 보통 주택에 대한 오퍼를 낸지 60일이나 그 이후에 이뤄진다. 만일 융자 금액이 상한선을 조금 넘고 있다면 11월까지 상한선이 상승하기를 기다려 모기지 융자를 받을 수도 있다. ■브로커 수수료는 협상의 여지가 있다. 모기지 브로커는 도매가에 모기지 융자를 사서 소매가로 판매하는 것으로 자동차 딜러와 일정 부분 유사하다. 법에 따라 브로커는 융자자가 서류에 서명하기 전에 융자 견적서류의 커미션을 공개해야 하기 때문에 융자자가 원한다면 협상의 여지는 있다. 일반 주택융자에서 합리적인 수수료는 1~1.5%에 이르며 점보 론의 경우 이를 더 낮추기 위한 여지가 있다. 0 Comments 로그인한 회원만 댓글 등록이 가능합니다. 목록 검색조건 제목 내용 제목+내용 검색어 또는 그리고 검색 번호 제목 이름 날짜 조회 241 [관광] 공짜 구경하자 - 박물관 무료입장일 sdsaram 3959 2003.02.07 sdsaram 2003.02.07 3959 240 [건강] 멋진몸매가꾸기-펑퍼짐한 엉덩이는 가라 sdsaram 3435 2003.02.04 sdsaram 2003.02.04 3435 239 [부동산] 융자 No-Cost 프로그램 혜택 많아 sdsaram 2239 2003.02.01 sdsaram 2003.02.01 2239 238 [교육] 10대 자녀 딸 지도하기 sdsaram 2482 2003.01.30 sdsaram 2003.01.30 2482 237 [교육] 전공알고 유학가자-인테리어 디자인편 sdsaram 5023 2003.01.23 sdsaram 2003.01.23 5023 236 [법률] 취업이민초청서와 영주권 신청서의 신청 sdsaram 3945 2003.01.23 sdsaram 2003.01.23 3945 235 [생활] 발렌타인데이 초콜렛 만들기 sdsaram 2559 2003.01.22 sdsaram 2003.01.22 2559 234 [법률] 에스테이트 플래닝이란 sdsaram 2411 2003.01.18 sdsaram 2003.01.18 2411 233 [교육] 대학학비 보조위한 연방 재정보조 신청서 접수시작 sdsaram 2870 2003.01.16 sdsaram 2003.01.16 2870 232 [부동산] 재산세 고지서 sdsaram 4289 2003.01.15 sdsaram 2003.01.15 4289 231 [건강] 불로장생 방중술 sdsaram 5955 2003.01.14 sdsaram 2003.01.14 5955 230 [교육] 잠들기전에 책을 읽어주는 것은 지적교육의 하나다 sdsaram 2333 2003.01.09 sdsaram 2003.01.09 2333 229 [관광] 고래구경하러 가자 sdsaram 3949 2003.01.09 sdsaram 2003.01.09 3949 228 [건강] 멋진몸매가꾸기-체형별 운동법 sdsaram 3369 2003.01.07 sdsaram 2003.01.07 3369 227 [교육] 뉴욕타임스가 선정한 올해 10대어린이용 그림책 sdsaram 4329 2003.01.03 sdsaram 2003.01.03 4329 226 [법률] 고의로 부도낸 채무자에 대해서..외 2 sdsaram 2663 2002.12.28 sdsaram 2002.12.28 2663 225 [교육] 내년도 교육예산 대폭 삭감 sdsaram 2558 2002.12.25 sdsaram 2002.12.25 2558 224 [육아] 일하는 엄마들이 알아야 할 육아교육법 sdsaram 3962 2002.12.24 sdsaram 2002.12.24 3962 223 [관광] 가족이 즐길 수 있는 크리스마스 행사 안내 sdsaram 3447 2002.12.21 sdsaram 2002.12.21 3447 222 [부동산] 부동산 소유 형식 sdsaram 2839 2002.12.21 sdsaram 2002.12.21 2839 221 [건강] 간단한 스트레칭으로 멋진 몸매 가꾸기 sdsaram 2859 2002.12.19 sdsaram 2002.12.19 2859 220 [교육] 이스라엘 자녀교육법 sdsaram 2837 2002.12.18 sdsaram 2002.12.18 2837 219 [법률] 취업비자의 해고와 전직 sdsaram 2716 2002.12.14 sdsaram 2002.12.14 2716 218 [건강] 대머리남성분들의 희소식, 자가모발이식술이란? sdsaram 3365 2002.12.12 sdsaram 2002.12.12 3365 217 [교육] SAT대비 관련 주요 웹사이트 안내 sdsaram 3350 2002.12.11 sdsaram 2002.12.11 3350 216 [생활] 크리스마스에 어울리는 요리 2가지 sdsaram 2774 2002.12.10 sdsaram 2002.12.10 2774 215 [부동산] No-Cost 융자로 빚 재조정 할 경우 비용안들이고 유용하게 … sdsaram 2356 2002.12.07 sdsaram 2002.12.07 2356 214 [교육] 메사칼리지(Mesa College) sdsaram 3578 2002.12.06 sdsaram 2002.12.06 3578 213 [교육] 생각하며 듣는 "LISTENING sdsaram 3372 2002.12.04 sdsaram 2002.12.04 3372 212 [교육] 전공알고 유학가자 - 조경편 sdsaram 2754 2002.11.28 sdsaram 2002.11.28 2754 211 [건강] 고기류에 체했을 때의 민간요법 sdsaram 4889 2002.11.28 sdsaram 2002.11.28 4889 210 [교육] SAT I 작문 - 일기·저널 기록 습관으로 sdsaram 2718 2002.11.27 sdsaram 2002.11.27 2718 209 [생활] 추수감사절 전통음식 만들기 sdsaram 4758 2002.11.26 sdsaram 2002.11.26 4758 208 [법률] 사망자의 유산처리 sdsaram 4664 2002.11.23 sdsaram 2002.11.23 4664 207 [관광] 교통이 편리한 공항주변 호텔 sdsaram 3890 2002.11.22 sdsaram 2002.11.22 3890 206 [교육] 조기유학을 계획하시는 부모님들에 대한 당부의 말씀 sdsaram 3404 2002.11.21 sdsaram 2002.11.21 3404 205 [건강] 효과가 입증된 황제다이어트로 날씬한 몸 만들기 sdsaram 3357 2002.11.21 sdsaram 2002.11.21 3357 204 [교육] 대입 지원 중간 점검 리스트 sdsaram 3402 2002.11.20 sdsaram 2002.11.20 3402 203 [육아] 만 2세이전 아이를 위한 장난감 sdsaram 4386 2002.11.19 sdsaram 2002.11.19 4386 202 [부동산] 놓" 쉬운 재산세 감면 혜택 sdsaram 2613 2002.11.16 sdsaram 2002.11.16 2613 201 [관광] San diego harbor Drive sdsaram 6515 2002.11.15 sdsaram 2002.11.15 6515 200 [건강] 음식으로 지방을 날려버리자~ sdsaram 3097 2002.11.14 sdsaram 2002.11.14 3097 199 [교육] 이스라엘교육법 6 sdsaram 3025 2002.11.13 sdsaram 2002.11.13 3025 198 [법률] 외국인 소득에 대한 과세 방법 sdsaram 2859 2002.11.09 sdsaram 2002.11.09 2859 197 [건강] 나의 콜레스테롤의 수치는 어느정도? sdsaram 3186 2002.11.07 sdsaram 2002.11.07 3186 196 [교육] 미국 수의사와 수의대 sdsaram 9328 2002.11.06 sdsaram 2002.11.06 9328 195 [생활] 남편친구들을 위한 적은 비용으로 폼나는 요리 sdsaram 3132 2002.11.05 sdsaram 2002.11.05 3132 194 [부동산] 리스팅 계약서 종류 sdsaram 2836 2002.11.02 sdsaram 2002.11.02 2836 193 [교육] 팔로마 컬리지(Palomar College) sdsaram 2744 2002.10.31 sdsaram 2002.10.31 2744 192 [교육] 초등학교 학부모용 영어학습기준 sdsaram 2974 2002.10.30 sdsaram 2002.10.30 2974 초기화 날짜순 조회순 날짜순 검색 101102103104105106107 Search 검색대상 제목 내용 제목+내용 회원아이디 회원아이디(코) 글쓴이 글쓴이(코) 또는 그리고 검색어 필수 검색 닫기