Obama 정부의 경제 회복 정책중의 중요한 부분이 부동산 경제안정이며, 그핵심은 Distressed Property 문제 해결이다. 그래서 내놓은 삼대 정책이 HAMP, HARP, HAFA인데 그 마지막 결정체인 HAFA는 HAMP의 일부계획으로 이 번주 월요일(4월5일) 거의 모든 은행/Servicer의 참가아래 발족되었다. 향후 몇년간 부동산업의 중심역할을 하리라고 본다. 반면 HARP는 적용 불가라는 결론이 내려졌다.

HAFA(Home Affordable Foreclosure Alternative)는 HAMP(Home Affordable Modification Program) 와 병용된다. 즉 HAMP로 론 모디피케이션이 안되면 HAFA를 통해 숏세일 이나 Deed-In-Lieu 를 함으로 경제회복을 조속히 이루어 보고자하는 미재무부의 법적 시행이다.

이 법의 배경에는 Foreclosure 나 현존하는 전통적 숏세일 ( BAU Short Sale)로는 경제위기를 해소할 수 없다는 결론하에 정부가 적극적으로 개입함으로 Lender들과 동의하여 좀 더 표준화 되고 빠르며, 모든 관련자들에게 Incentive를 제공함으로 경제 회복을 조속히 이루자는 의도가 있다. 

그 중요한  Incentive는
1. Borrower가 3,000불에 해당하는 이사 비용을 받는다.
2. 은행에게 1,500불 상당의 Service Fee
3. Junior Lien Holder들에게 6,000불 까지 지급( 전통적으로 3000불)
4. 부로커 커미션 6% ( 이전에는 은행이 턱없이 깍았음)
5. deficiencey Judgment로 부터 보호
등이다.

이 프로그램을 잘 살펴보면, HAFA 숏세일에 동참하는 모든 관련자들이 알력 관계에 있지않고 같이 혜택을 받는다는 것을 알수 있다. 그 중 가장 큰 혜택을 받는 사람은 물론 Borrower이다. (1,5) Obama Plan 의 야심작이 성공하고, 미국 경제 반전에 기여하기를 기대해 본다.

그러나 몇가지 짚고 넘어가야하는 것이있다. 이 프로그램은 정부주도형 프로그램이다. 그러므로 모든 절차가 Under Perjury of law에 의해서 진행된다. 만일 어기면 은행을 속이는 것이 아니라 법을 어기게되고 법에의한 처벌을 받는다. 동시에 법적으로 정해진 기간안에 모든 관련자들은 책임있는 대응을 반드시 해야한다. 리스팅을 하고 집을 보여주기를 꺼리거나, 은행이 숏세일 페키지를 정해진 시간안에 Review하지 않거나 할 수 없다. 부로커들도 진실한 써비스를 해야한다. 누구 하나라도 협조하지 않으면 HAFA short sale 이 아니라 BAU short Sale로 취급되고, 만일 부정이 있으면 처벌을 받을 수도 있다.

지지부진했던 지난 2년간의 숏세일 생각해보면 새로운 청신호이다. 그러나 그 절차를 알고 법적 책임하에서 일해야한다는 점은 조금은 우리를 조심스럽게한다.

이 HAFA Program은 위의 사항과 아울러 다음의 사항들에대한 인식이 필요하다.
1. 어떤 부동산 소유자에게 해당되는가?
2. 시간의 흐름 ( 어떤 기간안에 반드시 반응해야하는가?)
3. 절차의 흐름(어떻게 HAMP와 병용 되는가?)
4. 어떤 서류를 사용해야 하는가?
5. HAFA와 Non-HAFA( BAU short sale) 는 어떻게 보완되는가?
등에 관한 사항들이다.

이 모든 절차에 관한 사항에 대해서 알고 싶으신 분이 있으면 다음으로 연락을 바란다. 아니면 sdsaram.com안에 있는 Foreclosure 상담 코너를 이용해도 좋다.만일 여러분이 에이전트라면 앞으로 몇 주에 걸쳐서 올릴 예정인 좀 더 구체적인  내용을 sdsara.com 홈페이지의 부동산 Q&A를 통해서 확인해 주시기를 바란다.
이에대한 동영상 세미나 및 Presentation도 가능하다. 

박 요셉
Kareic Real Estate & Investment
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