숏세일!

많은분들이 모기지 연체가 되거나, NOD를 받으면 의례히 숏세일을 해야한다고 생각합니다. 물론 그래야 할 경우도 있지만 반드시 그렇지 않습니다. 이를 모르는 홈 오너의 경제적 약점을 이용해서 부당이득을 취하는 Scheme Artist(부당 이득 업자)들이 많이 있습니다. 이것은 Cal. Reg Civil Code 1695를 위반하는 사기행위이며, 이는 부동산 라이센스를 가진 분들의 경우에는 라이센스 취소를 당하는 행위에 해당합니다. 소위 Loss and Mitigation Specialist(Loan Modification Specialist))라는 명칭으로 Loan Modification을 해주어서 집을 찾아 준다고 하고는, Bad Loan을 소개해 주고(론 포인트를 챙기기위해) 결국 숏세일로 끌고가는 사람들이 있는데, 홈 오너들은 조심해야합니다.

이런 악덕업자들은 첫째, 라이센스가 없는 경우가 많습니다.(분명히 말씀 드리지만, 일반적인것을 말하는것입니다. 라이센스 없는 좋은 Specialist들이 얼마든지 있습니다.)
둘째, Loan Modification을 하나의 전문업이라고하며, 선금을 요구합니다.
 
부로커 라이센스를 가진 사람을 선호해야하는 이유는, 그들은 당사자의 동의없이는 이득(정당, 부당 상관없음) 취할 권한이 없는 Brokerage(Commission)업에 종사하는 사람이며, 비라이센스 소유자보다 엄격한 제재(가중 처벌법)를 받기 때문입니다. 다음으로는 절대로 선금을 받을 수 없습니다. 부로커에게 주는 선금은 TRUST ACCOUNT에 들어가야 하고, DRE Commissioner에게 보고 되어야합니다. 그러므로 Loan Modification은 부로커라면 선금을 요구할 수 없는 써비스 분야입니다. 간단히 얘기하면 Loan Modification은 주택소유자가 해야하는 것을, 친구로서 대행해 주는 일입니다. 감사히 성의를 표하는것은 좋지만, 절대로 선금을 내지는 마십시오. 끝난후에도 많이 주실 필요가 없습니다.

그러나 Loan Modification을 통해서, 자신의 보금자리를 유지하고, 숏세일로부터 자신을 구제하고 싶어하시는 분들의 마음을 충분히 이해합니다. 그 경우에는 반드시 후불제를 동의하시는 분이나, 가능하면 자신이 직접 하시되 도움을 주실 분을 찾아야합니다. 사실 Loan Modification은 독립된 사업 영역이 아니라, 은행과 홈 오너 간의 인격적 협상입니다. 이 단계에서는 전문가라고 자칭하는 분들에게 여러개의 서류에 싸인을 해 주실 필요가 없습니다.

꼭 필요한 경우에 Letter of Authorization (Authorization to release the Information)에만 싸인을 해 주시면 됩니다. 여러개의 싸인을 요구하는 것은 일을 모르시거나, 당사자의 동의 없이 이미 숏세일을 준비하고 있는 것입니다. 저는 개인적으로 가능하면 여러분 각자가 직접 Loan Modification을 하는것이 가장 바람직하다고 믿습니다.

그래서 오늘 이글에서 숏세일 하기전에 먼저 해야할일이란 제목으로 Loan Modification을 할 경우에 필요한 모든것을 말씀 드리고자합니다. 부동산에 대한 이해나 영어 때문에 걱정되시는 분은 , 은행을 직접 찾아가서, 통역을 부탁하면 됩니다. 그리고 그 절차를 은행 담당자들에게 안내받으면 됩니다. 그것이 융자자의 권리라는것을 잊지 마십시오. 은행은 여러분이 고용한 전문가보다, 바로 당사자인 여러분과 대화하는 것을 훨씬 더 좋아합니다. 그리고 그 결과도 빠르고 좋습니다. 무엇보다도 공짜입니다.

1. 연체나 NOD를 받았을 때, 빨리 취하실수 있는 선택들
 Loan Modification : Loan의 Term을 변경함으로, 내가 채무를 감당할수 있도록 협의하는것
 Forgiveness: 연체된 일부를 탕감해 주며, 앞으로의 채무를 잘 이행하도록 하는것
 Forbearance: 연체된 부분을 이자없이 마지막으로 넘겨주는것(연체된 부분을 마지막에 지불)
 Repayment Plan: 앞으로의 페이먼트를 해 나면서, 연체된 부분은 분할해서 내는 것

 결국 위의 모든 것들을 다 넓게 Loan Modification이라고 할 수 있습니다. 이 것을 신청할 때는
 자신의 능력에 대한 평가가 중요합니다. 만기가되는 CD,적금, 무엇보다 봉급이나, 사업 예상이익을 잘 계산하고 자신의 생활비를 잘 분석해야합니다.

 이를 위해서 만들어진 서류가 Financial Worksheet입니다. 
 얼른보면 힘 든것 같지만, 한번만 잘 기록해 놓으면, 두고 두고, 약간만 수정해서 사용할 수 있습니다. ( 자동차, CD, 가구, 족자, 병풍, 그림 등...동산이나 Capital Improvement (수영장, 펜스..) 그외 재산이 될만한것을 다 기록해 보시면 생각보다 자신이 더 부자라는 것을 알게 됩니다.
 꼼꼼하게 한번만 잘 기록해 놓으시면, 오래도록 수정 함으로 반복해서 쓰십니다.

 이 모두를 계산해서, 은행에다가, 나의 저력을 보여 주는것입니다. 이를 통해 은행이 어떤 요구를 들어주면, 나도 나의 채무를 수행해 나가겠다는 것입니다. 그래서 은행으로 하여금, 요구를 들어 주도록 신청하는것입니다. 이전에는 NOD를 발행하기전에는 이런 협상에 잘 응해 주지 않았습니다. 그러나 지금은 NOD를 받지 않았어도 쉽게 협상에 응해줍니다.
(NOD를 받은후의 협상에 대해서도, Loan Modification에 관한한 동일합니다. 그러나 더 많은 선택권이 있는데 다음글,( NOD를 받고 숏세일을 고려하는 분들에게 드리는 글 )을 참조 하십시오.
( Financial Worksheet 일반 양식은 이글의 마지막에 있습니다.)

2. 필요한 서류
 a. Financial Worksheet
 b. Hardship Letter (가장 중요한 서류입니다. 그 내용은 왜 제 때에 모게지를 연체하고, 앞으로도 지불하지 못하는가를 설명, 이 부분에 영어때문에 고생하시는 분은 Seminar Edcation글 99번을 참조해 주시면 상황에 맞는 Hardship Letter를 약 15불 정도에 살 수 있습니다. 만일 그것도 아까우면 99번 밑으로
    밑쪽으로 내려가시면 Sample이 나옵니다. 그것을 그대로 Copy/paste하시거나, 복사하시면 됩니다. 여기에서 조심해야 할것은
        . 요구사항 확실
        . 진실
        . 변명이나 책임전가로 다투지 않음
        . 책임을 다하겠다는 해결책 제시
 c. Mortagage Statement (Bill) from 은행(이미 가지고 계심)
 d. 재산이나 Income이 있다면 증명(이미 가지고 계심)
 e. 지난해 Income Tax Return (없으면 왜 없는가? 설명하는 편지, CPA의 편지가 좋음)
 f. Tax Bill(이미 가지고 계심)

위에서 보시는 바와 같이, 전문가보다 내가 더 정확하게 할 수 있는 서류들입니다. Financial Statement는 한번 정도는 반드시 나를 위해서라도 쓰 보는것이 좋습니다. 그리고는 Hardship Letter 입니다. 나머지는 서랍을 뒤져서 찾아야하는 서류들입니다.

여전히 전문가가 필요하다고 보세요?
제 삼자가 끼임으로 비 전문적으로 만들고, 은행 사람들의 동정심을 가로막는 일같지 않습니까?

영어로 대화가 가능하시면, Letter of Authorization 을 줄 필요가 없습니다. 단 영어가 필요하면 믿을 만한 분에게 주셔서 대화를 하시면 됩니다. 그러나 대화는 아무런 열매를 만들지 못합니다. 결국은 서류가 들어가면, Loss & Mitigation Department에서 결정합니다. 

모든 서류는 반드시 복사를 해 놓으시고, Fedex나 USPS를 사용하세요. 증거가 남기 때문입니다. 복사기가 없으면 24시간하는 Kinko(Fedex로 변경)찾으세요.

은행마다 서식이 약간 다를수 있습니다만, 위의 서류가 전부입니다. 
그리고 은행담당자, 전화, 주소들을 잘 기억해 놓았다가 때때로 연락을 하면 됩니다. 

여러분의 Loan Modification이 잘 성사되시기를 기도합니다. 그리고 보금자리를 잘 지키시기를 기도합니다. 

LETTER OF AUTHIRIZATION

FINANCIAL WORKSHEET