"부동산 경기는 좀체로 풀릴 기미가 없다" 는 것이 전문가들의 견해입니다.( The Bruce Norris Group pipeline, the best predictor of CA realestate www.thenorrisgroup.com )결국 2-3년전에 좀 conservative하게 전망했던 사람들의 얘기대로 2011년까지는 지속될 전망입니다. 현재 캘리포니아 주택시장은 자금 경색으로 인해 론을 얻기는 힘들지만, 낮은 이자율 덕분에 Foreclosure Market은 이미 활기를 띄기 시작했습니다. (지난 3개월간 계속해서 33-40% 씩 성장, CAR Report 혹은 Kareic Seminar Education. 62번 글 참조)

이런 경우에 가장 불이익을 당하는 사람이 누구일까요? 첫째는 큰 마이너스 에쿼티를 가지고도 어쩔수 없이 페이먼트를 내어야하는 분들입니다. 밑빠진 독에 물붙듯 앞으로 몇년간 마이너스 에쿼티분을 채워야하기 때문입니다. 다음으로는 NOD를 받은 집주인들입니다. 이미 연체로 인해서 Fico Score가 떨어진 상태이기 때문에, 아무리 좋은 기회가 있어도 그림의 떡입니다. 이런 위기에 필요한것은, 지혜입니다. 그리고 꼼꼼히 성실하게 어려움을 극복해 나가고자 하는 의지와 결단입니다. 

그런데 많은 분들이 이 어려움을 해결하시기 위해서 반드시, 고가의 전문가를 고용해야 하거나, 영어를 잘해한다는 선입견때문에 엎친데 덮친격의 고통을 당하고 계십니다. 이것 역시 우리가 한국식으로 미국을 잘못보는 경향중의 하나입니다. 그래서 이를 악용한 상인들이, 전문가를 빙자해서, 부당이득을 취하고 있습니다. 

미국에서는 많은 일을 타인의 도움없이 스스로 할수 있습니다.( 스스로의 변호사가 될수도 있습니다.) 그리고 영어문제는 마음만 담대하게 잡수시면, 공공기관, 혹은 금융기관은 통역을 붙일 의무가 있기 때문에 당당하게 내가 이해를 하도록 그들에게 요구하실수 있습니다. 그 때문에 더 불이익을 당할것이라는 생각은 또한 한국식입니다. 기관이 크면 클수록 그들은 소송을 두려워합니다. 그래서 소비자의 불평에 귀를 기울입니다. 

미국 생활은 사회에 대한 올바른 상식과, 기관들이 요구하는 조건을 충족시킴으로 잘 해나갈 수 있습니다. 고함을 치거나, 화를 내는것은 엄청난 피해를 가져오는 원인이 됩니다. 미국 사회는 Psycholoy가 중요하게 인식되어있는 사회이기 때문입니다. (Dr. Phil 이나 Oprah가 유명해 지는 이유)

우선 전자의 분들, 즉 마이너스 에쿼티를 안고, 집을 유지하고 계신분은 Loan Modification을 염두에 두셔야합니다.  좋은 결과를 얻기 위해서는 그 열쇠가 Hardship Letter 와 Honest Proof of Financial Overcome입니다. 죽는 소리한다고 일이 잘 되지 않습니다. 그리고 엉터리로 서류를 만들지 마시기를 바랍니다. 마지막 단계에서 거절당하기 쉽습니다.
마치 기계에다가 호소하듯, 내가 어려움이 있는 이유를 증명하는 서류들을 잘 첨부해야합니다. 예를 들면, Divorce, Unployment, pay-cut 혹은 자녀의 학비 통지서 등 ... 납득할 만한 자료를 제공하는 것입니다. Loan Modification은 기존 론과 같은 회사일 경우가 많기 때문에, 이전에 Loan Document에 대해서 이해를 잘 하지 못하고 싸인 했던것을 이유로 들되, 자신의 탓으로 돌리는 내용의 편지는 효력이 있습니다. 그냥 수입이 줄고, 힘든다는 말만 반복하는 것이 효력이 적습니다.

가장 중요한 것은 Loan Modification을 어떻게 해주면 , 헤쳐 날수 있을지를 분명히Offer하는것이 좋습니다. 이때 가장 효력이 있는것은 자신이 현재 고용하고 있는, CPA의 substantiated docs가 좋습니다.이런 일을 도와주는 회계사가 Compassion이 있는 사람입니다. 비 협조적이면 바꾸는 것을 고려 해 봐야합니다. 비협조적인 금융기관이나, 전문가들과는 오래 거래해봐야 결국 손해일 뿐입니다. (물론 적당한Fee를 내야하겠죠.)

다음으로 NOD를 이미 받았는데, 어떻게 할지를 모르시는 분들입니다. Foreclosure Specialist들이나. 변호사에게 상의하는 것이 좋습니다. 돈을 내지 않고도 상담해 주는 분들을 찾으십시오. 창피하니까, 어영구영하시면 시간은 Foreclosure 하시는 분들에게는 독으로 변합니다. 빨리 서두리시는 것이 조금이라도 유리합니다. 세상에는 좋은 사람들에게 나쁜 일들이 발생하는 경우가 많습니다. 기독교에서는 그것을 "하나님의 자녀들에 대한 사랑의 채찍"이라고 표현하지 않습니까? 

가장 먼저 하셔야 하시는 일은 "나를 알고 사랑하는 부모형제, 친척, 친구, 지인들에게 금전적 도움을 청하는 것입니다. 그 다음에는 Compassion을 가진 전문가를 찾는 일입니다. 세상에는 여전히 좋은 사람들이 많이 있습니다. 마음으로 돕고자하는 사람을 통해서 도움을 받으십시오.

제가 우선 권하고 싶은것은 자신의 형편에 대한 정확한 분석입니다. 1. 에쿼티가 있는가? 2. 이 집을 계속 유지하고자 하는 마음이 있는가? 만일 있다면 앞으로 몇년? 3. 그리고 이를 수행해 나갈 능력이 있는가? 를 허심탄회하게 분석해야합니다. 그리고 믿음으로 결단하셔야합니다.

빠르면 빠를수록, 선택의 여지가 많습니다. 그리고 다음에 오는 기회를 다시 재포착하기가 용이합니다. 현재 NOD를 받으신분들은 이미 3-6개월 정도의 연체 기록이 올라가 있습니다. foreclosure 하신 정도의 기록입니다. 차라리 Shoer Sale을 하시면 오히려 기록이 올라갑니다.
 
만약 Short Sale을 하시기를 결정하신분은, 빨리 MLS Listing을 하는것이 좋습니다. 혹 Full Price Offer를 받으실 수도 있기 때문입니다.

저희 Kareic Real Esate에서는 현 부동산 불경기에 맞추어 NOD를 받으신 한인들에게, 무료 카운셀링을 제공합니다. 619-370-7199, 858-774-7830, 714-712-1140 으로 연락하시거나, 이메일 jpark7777@aol.com , idea4investment@aol.com, Josephpark7777@yahoo.com 으로 문의하시면 당일 이내에 해답을 보내겠습니다. 뿐만아니라 Foreclosure Specialist 훈련을 받기를 원하시는 에이전트들의 문의를 환영합니다.

그리고 빠른 MLS Listing을 원하시는 분은 $100 불을 받고, LA county(CLAW), Orange County(SoCALMLS) 그리고 Sandocor MLS에 3달간 Listing을 해 드리고자 합니다. 뿐만아니라 Kareic Real Estate ( www.kareic.com ) 의 Foreclosure 란 에 한글광고를 해 드립니다. 만약 필렸을 경우 Selling agent의 Commission과 저희에게 수수료만 내시면 됩니다. 당황하셔서 아무것도 안하시며, 불이익 당하실것을 염려해서 이 글을 올립니다. 

여러분의 Compassionate Partner 가...