부동산 불경기를 뒤집는 Note Deal 호황...
Note Deal 이란 좀 생소한 단어입니다. 그러나 우리가 Loan을 할때, 은행에 주는 서류를 생각해보면 어렵지않게 이해되리라 믿습니다. 돈을 꾸는 대신 우리는 은행에다 두개의 서류를 싸인해서 줍니다. 하나는 약속증서(Promissory Note)로서 상환계약서입니다. 그리고 또 하나는 계약불이행시 담보로 준 집을 처분, 상환하는 힘을 이양하는 보증서류(Security Dociument)입니다. 이 두개가 합쳐져서 융자를 가능하게 합니다. (두개를 합쳐서 Note라고 시장 용어로 부릅니다.)
그런데 잘 아시는바와 같이 Note는 융자기관이 그대로 가지고 있는것이 아니라, Secondary Market을 통해서 다시 거래가 됩니다. 왜냐하면 Note는 유가증권이기 때문입니다. 우리가 잘 알고 있는 Fannie Mae, Freddie Mac 등이 대표적인 2차 시장 기관입니다. 그러나 그 보다 더 많은 Note가 Stock Market, Insurance Co, 그리고 개인 투자가들을 통해서 거래가 됩니다. 특별히 Junior Loan은 Private Investor가 가장 큰 몫을 차지합니다.
현재의 주택시장이 여러가지 이유로 힘들어 지고 있는것을 우리는 잘압니다. 그래서 쏟아져 나오는 Foreclosure를 통해서 이득을 취해야겠다는 생각을 하지만때로는 역부족을 느낄수 밖에 없는 것이 현실입니다. 부동산침체의 배경에는, 자금시장의 악화가 도사리고 있습니다. 쉽게 돈을 빌릴수 없는 Tight Money Situation 속에서 지내고 있습니다. 여기에도 주택시장과 꼭 같은 기회가 숨어있습니다.
간단히 말씀을 드린다면, 부동산 시장의 악화 못지않게, 금융시장이 악화되어 있기 때문에 Foreclosure 집을 사는것 못지않게, Note를 구입함으로 많은 이득을 얻을 수 있다는 것입니다. 그러나 여기에는 어느 정도의 전문성이 필요합니다. 즉 어떤 Note를, 어떻게 Selection 할것인가? 하는 문제가 있습니다.
여기에서 간단하게 말씀을 드리자면
1. 우선권있는 Note를 사야합니다. 곧 1번 Trust Deed를 구입하시라는 것입니다. Trust Deed는 발행일이 중요하지 않습니다. Recording Date가 앞서야합니다.(단 Subordination Clause가 있을 경우 제외, 그러나 Construction Loan 이 아니면 Subordination이 없음)
2. LTV Value가 낮아야 합니다. LTV란 Fair Market Value에서 Total Loan 금액이 차지하는 비율을 말합니다. 60% 이하의 LTV는 대부분 안전합니다. 은행이 80%의 Loan을 주는 이유는 역사적으로 그 수준이 안전했기 때문입니다. 그러나 일반 투자가로서는 더 낮아야합니다.
3. 서류를 잘 알고 있어야합니다. 중요한 것은 Grant Deed와 Trust Deed를 읽을 수 있어야 합니다. 사실은 어려운것이 아닙니다. 대개 2-3 장의 서류이며, 일정한 형식을 가지고 있기 때문에 시간이 지남에 따라, Resume를 보는것과 별 차가 없어집니다. 그러나 이러한 Instrument에 대한 이론적 배경은 좀 필요합니다.
4. Track Record 가 좋은 회사를 선정하는것이 좋습니다. Note를 구입한다는 것은 내가 은행의 위치에 들어가는 것입니다. 그러므로 우리가 구입하는 Note는 대개 Note Dealer들이 은행에서 자신의 투자모델에 맞는것을 Discount를 받고 선택한 것이라고 볼수 있습니다. 그러므로 그것을 재 구입하는 우리로서는
그들의 전문성에 의지해야하기 때문에, 평판이 좋은 회사를 선택하는것이 좋습니다.
5. 이것은 제 개인적인 의견입니다만, Maturity Date 가 짧은것이 좋습니다.
기간이 짧으면, 반복됨에 따라, 복리로 계산되기 때문입니다. 그 뜻은 다 같은 12% 이지만, 일년 이자가 되면 12%입니다.(Sipmle Interest) 그러나 12%를 6개월로 계산하고, 다시 투자해서 1년 12% 6개월, 두번 투자하면 12% 가 조금 넘습니다.(Compound Every 6 month)
현재 Available한 Note는 다음 한장 밖에 없습니다. 클릭하셔서 열어 보시고, Q&A 에서 의문 사항을 물어 오시면, 해답을 드리겠습니다.
NOTE4RockingHorseEscondido
그런데 잘 아시는바와 같이 Note는 융자기관이 그대로 가지고 있는것이 아니라, Secondary Market을 통해서 다시 거래가 됩니다. 왜냐하면 Note는 유가증권이기 때문입니다. 우리가 잘 알고 있는 Fannie Mae, Freddie Mac 등이 대표적인 2차 시장 기관입니다. 그러나 그 보다 더 많은 Note가 Stock Market, Insurance Co, 그리고 개인 투자가들을 통해서 거래가 됩니다. 특별히 Junior Loan은 Private Investor가 가장 큰 몫을 차지합니다.
현재의 주택시장이 여러가지 이유로 힘들어 지고 있는것을 우리는 잘압니다. 그래서 쏟아져 나오는 Foreclosure를 통해서 이득을 취해야겠다는 생각을 하지만때로는 역부족을 느낄수 밖에 없는 것이 현실입니다. 부동산침체의 배경에는, 자금시장의 악화가 도사리고 있습니다. 쉽게 돈을 빌릴수 없는 Tight Money Situation 속에서 지내고 있습니다. 여기에도 주택시장과 꼭 같은 기회가 숨어있습니다.
간단히 말씀을 드린다면, 부동산 시장의 악화 못지않게, 금융시장이 악화되어 있기 때문에 Foreclosure 집을 사는것 못지않게, Note를 구입함으로 많은 이득을 얻을 수 있다는 것입니다. 그러나 여기에는 어느 정도의 전문성이 필요합니다. 즉 어떤 Note를, 어떻게 Selection 할것인가? 하는 문제가 있습니다.
여기에서 간단하게 말씀을 드리자면
1. 우선권있는 Note를 사야합니다. 곧 1번 Trust Deed를 구입하시라는 것입니다. Trust Deed는 발행일이 중요하지 않습니다. Recording Date가 앞서야합니다.(단 Subordination Clause가 있을 경우 제외, 그러나 Construction Loan 이 아니면 Subordination이 없음)
2. LTV Value가 낮아야 합니다. LTV란 Fair Market Value에서 Total Loan 금액이 차지하는 비율을 말합니다. 60% 이하의 LTV는 대부분 안전합니다. 은행이 80%의 Loan을 주는 이유는 역사적으로 그 수준이 안전했기 때문입니다. 그러나 일반 투자가로서는 더 낮아야합니다.
3. 서류를 잘 알고 있어야합니다. 중요한 것은 Grant Deed와 Trust Deed를 읽을 수 있어야 합니다. 사실은 어려운것이 아닙니다. 대개 2-3 장의 서류이며, 일정한 형식을 가지고 있기 때문에 시간이 지남에 따라, Resume를 보는것과 별 차가 없어집니다. 그러나 이러한 Instrument에 대한 이론적 배경은 좀 필요합니다.
4. Track Record 가 좋은 회사를 선정하는것이 좋습니다. Note를 구입한다는 것은 내가 은행의 위치에 들어가는 것입니다. 그러므로 우리가 구입하는 Note는 대개 Note Dealer들이 은행에서 자신의 투자모델에 맞는것을 Discount를 받고 선택한 것이라고 볼수 있습니다. 그러므로 그것을 재 구입하는 우리로서는
그들의 전문성에 의지해야하기 때문에, 평판이 좋은 회사를 선택하는것이 좋습니다.
5. 이것은 제 개인적인 의견입니다만, Maturity Date 가 짧은것이 좋습니다.
기간이 짧으면, 반복됨에 따라, 복리로 계산되기 때문입니다. 그 뜻은 다 같은 12% 이지만, 일년 이자가 되면 12%입니다.(Sipmle Interest) 그러나 12%를 6개월로 계산하고, 다시 투자해서 1년 12% 6개월, 두번 투자하면 12% 가 조금 넘습니다.(Compound Every 6 month)
현재 Available한 Note는 다음 한장 밖에 없습니다. 클릭하셔서 열어 보시고, Q&A 에서 의문 사항을 물어 오시면, 해답을 드리겠습니다.
NOTE4RockingHorseEscondido
