부동산 경기 침체에 대해서 우리는 서로 다른 의견을 가지고 있습니다.

어떤 분은 곧, 어떤 분은 상당한 기간이 경과한 후에 회복이

되리라고 믿습니다. 모든분들이 그렇게 주장하는 일련의

이유가 있을 겁니다. 본인 역시 2006년 초부터 주장했듯,

"앞으로 2년 동안 침체가 더 계속되리라 봅니다.( 2006년 초에 4년을 예상한바 있습니다.) 그 근거로 저는 General Market 과 Sub Market 의 격차를 들었습니다. 이제 2년이 지났습니다. 앞으로 일년반 정도 기다리면 집가격이 바닥을 칠것이라는 것에 큰 변동이 없습니다.

그러나 급속도로 변화하는 것이 하나있습니다. 그것은 Appraisal Field의 변화입니다. 이전에는 Comparable 을 뽑을 때, 일반시장 판매가격을 중심으로 세개의 집가격이 비교되고, Appraiser의 의견이 도출되었습니다 그런데 요즘에는, 두개의 Foreclosure Market(Short Sale, Auction, Reo)의 가격을 더 선정해서, 집가격을 도출한다고 합니다.( 자료: Best Cerrtified general appraisal in LA)

제가 말씀 드리고자하는 요지는, 일반주택시장과 Sub Market(Rental Market)의 격차가 ,위와 같은 Industry들의 변혁으로, 더 빨리 좁혀지고 있다는 것입니다. 그것은 Foreclosure Market이 일반 Market에 영항력을 미치고 있다는 것을 말합니다. 

현재 MLS Listing을 보면, 이런 현상이 잘 반영되고 있습니다. 원칙적으로 Foreclosure Sale은 MLS Listing의 본연의 업무가 아닙니다. 그러나 MLS의 막대한 Network을 이용하고자하는 투자가(Licensed Broker, or Listing through Licensed broker)들이, 주위의 가격과는 비교가 안되는 가격에 Listing을 하고 있다는 것입니다. 이것은 법적으로 금지된 일이 아니기에, 라이센스를 가진 Broker투자가들이나, 이와 손잡은 Broker들이 재고처리를 위해서 하는 일이며, 이같은 현상은 계속되리라 보아집니다.

그렇다면, 우리들은 부동산 가격이 바닥으로 내려가는 이 지점에서 무엇을 해야할 것인가 하는 것입니다. 그냥 쳐다만 보다가 나중에 후회할수는 없습니다. 이에대한 중요한 의견을 부족하지만 나누어 보고자합니다. 물론 각 개인의 재력, 교육 정도, 실력  등에 따라서 거론되어야하는 문제라고 믿어집니다. 그러나 불경기를 타파한다는 공동관심사로서의 제목을 다음과 같이 몇가지로 나누어 말씀드립니다. 

1. Bargain Hunting

자신의 개인주택을 좋은 가격으로 확보하시를 원하시는 분에게는 괜찮은 시간이라고 믿어집니다. Market 이 soft하기 때문에 Nego가 쉽습니다. 물론 Loan 이 나오는 데 어려움이 있습니다. 그러나 Loan Appilcation을 처음부터 잘 작성해서, 지혜롭게 제출한다면 큰 문제가 없으리라 보아집니다. 이에 대한 간단한 정보를 곧 올릴 예정입니다. 이때 FMV(Fair Market Value= 꼭 Appraiser의 의견을 들어시기 바랍니다.) 보다 30% 이면 적당합니다. (현재 거래 가격보다 10-15% 이하)   

2. Big Reo Pool 에 투자

투자를 원하시는 분들에게는 , 좋은 기회입니다. 현재 많은 은행들이 엄청난 숫자의 집을 REO 형태로 소유하고 있기 때문입니다. 소형투자가들과는 좋은 거래를 하지 않습니다. 그러므로 대형 REO POOL을 하는 업자들만이 50-60% 의 거래가 가능합니다. 그런데 아시는바와 같이 투자는 상대방의 Track Record 을 잘 확인하고 해야하는것입니다. 그리고 투자에 대한 Security를 반드시 확인해야합니다. 만일 이에 대한 분석이 필요하면, 저희투자 클럽을 이용해 주셔도 좋습니다.

3. 부동산 부로커 라이센스를 취득하는 일입니다.

부로커 라이센스는 아무나 획득할 수 있는것은 아닙니다. 그렇다고 어려운것은 아닙니다. 2년간의 Full Time Salesperson 경험이나, 4년제 대학 졸업자라야 합니다. 막연하게 잘못 오해되어 있는 부로커 라이센스의 개념을 깨고, 많은 사람이 부로커 라이센스를 가짐으로 미 주류에 쉽게 진출하시기를 저는 개인적으로 바라고 있습니다. 만일 한국에서 대학을 나오셨을 경우에는 주정부가 인정하는 Credentialing기관에서 인정을 받아야합니다. 간단하지만 경비가 발생합니다. 저희 클럽은 이 일을 대행해 드립니다.

그리고 8개 과목에 해당하는 주정부가 요구하는 소정의 교육절차를 거쳐야합니다. (처음 시작하시는 분이라면 최소 144일이 걸립니다. 편이 교육은 불법) 그리고 시험에 응시할 수 있습니다. 이에 대해서는 다음을 클릭하십시오.

는 http://www.kareic.com/boards/index.asp?id=fno15_1

혹은 www.dre.ca.gov 를 이용하시면 됩니다.

오늘 부터라도 공부를 시작하실 수 있습니다.

재미 부동산 투자 클럽은 샌디에고에서 2007년 11월 시작된, 전 세계 한인들의 재산증식을 돕는 공익클럽입니다. 방문하셔서 귀하의 생각을 우리와 나눌 수 있기를 원합니다. 그리고 같이 세계의 Landlord가 되는 이일에 동참해 주시기를 바랍니다. (저희는 현재 "Saving America Project" 라는 Project 를 준비하고 있습니다. )

Dr. Joseph Park

Pres/Kareic Inc. and KAREIC