한인에게 맞는 텍사스 투자 전략(투자 여행기 3편)
오늘은 투자 여행중 주요한 도시들에 관한 투자 전망및 우리 한인들이 텍사스에 투자할 때 어떤 부분에 투자해야하는가를 다루고자한다.
이를 위해 나는 먼저 텍사스 방사형 부채의 중심지라고 할 수 있는 San Antonio에 먼저 둘렀다. 이곳을 중심으로 사방, 팔방으로 흩어져 있는 큰 도시들을 하루에 약 10시간 이상을 운전하며, 그 지역의 투자 클럽 간사들을 한 시간씩 만났다. 가장 먼저 간곳은 San Antonio에서 볼때 남서쪽의 가장 큰 도시인 Laredo TX, 다음은 남동쪽의 Corpus Christi(Refinery의 본고장) 동쪽에 있는 oil business Head QT, Houston 과 Galveston, 북상하여 달라스에 들린다음 인근 도시인 Arlington Convention Center(Ranger 구장 옆) 에서 열린 Home Buying Show 에 참석했다.
그리고 텍사스주의 보물로 뜨고 있는 Texarkana(Arkansas와 경계이기 때문에 지어진 이름) 를 방문했다. 다시 달라서로 돌아와 북서쪽에 위치한 Newark 을 돌아본 다음 35번을 타고 남향... 텍사스주의 수도이며, 미국에서 가장 살기 좋은 도시중의 하나로 불리우는 Austin을 들렀다.
그리고 다시 원점인 San Antonio로 돌아왔다. 나흘에 걸친 강행군에 지쳐있었지만, 텍사스의 경제 돌풍은 내가 잠을 이루지 못하도록 나를 흥분케했다. 가는곳마다 도로 공사로 인해 길이 막혔다. 가는곳마다 National Chain Market이 올라가고 있었다. 식당에는 줄을 선 손님들로 꽉차있었다. 그들은 텍사스의 경기를 즐기고 있었다. 이에 비한다면 캘리포니아는 얼마나 추운가?
내가 만난 texans들은 이구동성으로 텍사스의 경제 전망에 대해서 긍정적이었다. 텍사스의 부동산 값은 놀랄 정도로 저렴했다. 그러나 그들은 아직 Equity가 충분하지 않아 싼 집을 구매하기조차 어렵다. 그들에 비한다면 Korean Californian들은 부자이다. 이런점은 우리가 Korean Texans보다 나은 점이f라고 할 수 있을 것이다. 그러나 Korean Texans 들은 오히려 부동산 경기침체에 빠진 우리를 걱정하고 있었다.
투자가로서 객관적으로 판단한다면 Texans 들이 투자기회가 없는 캘리포니아에 거주하는 우리보다 훨씬 유리한 조건에 있다고 보아진다. 내가 아는 분의(Kareic 멤버...) 친구는 캘리포니아의 부동산 에이전트라고 한다. 그분은 살기 힘들어 텍사스로 이사갔는데, 지금은 아주 만족해 한다는 연락을 받았다고 한다.
San Antonio에 있는 호텔에 돌아와 조용히 생각해 보았다. 어떻게하면 샌디에고(캘리포니아)에 계신 분들로 하여금 이 Emerging하는 텍사스에 투자하도록 할 수 있을까? 특별히 이민 일세들을 많이 생각했다. 아무래도 우리는 영어가 짧다. 이 문제는 그렇게 단순한 것이 아니다. 언어 장벽은 우리의 행동 반경을 제한하고 새로운 도전에 대한 두려움을 심는다. 특별히 우리 안 마당도 아닌 지역에 투자 하는것은 Management 와 Maintence에 대한 두려움을 준다. 첫째는 Tenant를 잘 들리고, Rent비를 잘 수거하고, 그리고 관리를 잘 하는 것이 첫 장벽이다. 다음은 그 받은 수입이 전체 비용을(Mortagage, Tax and othe expenese) 상쇄하고도 나머지가 있는가 하는 문제이다.
이 문제를 극복할 수 있는 가장 좋은 투자를 나름대로 오랫동안 나는 연구해 왔다. 사실 이번 여행의 목적중에 하나가 마음에 두었던 투자비법을 우리 이민 1세들에게 홍보하기 전에 재 확인하기 위해서였다. 이 번 방문은 내가 생각했든대로 효율적으로 이라는 것에 대한 새로운 확신을 주었다. 그래서 이것을 다시 여기에서 간략하게 설명하기를 원한다.(이에 관한 내용은 클럽 내 교육게시판에 이미 올라있음)
첫째: Model Home Leaseback
Modelhome Leaseback이란 Developer가 모델홈으로 지은 집을 구입하는 것이다. 결국 투자가가 Developer의 Landlord가 된다. 테난트인 Developer는 계속해서 그 집을 모델홈으로 사용한다. 그러므로 테난트 문제가 해결된다. 그리고 Developer들은 일반 렌트의 130%정도를 지불한다. 그 이유는 많은 Viewer들이 집을 드나 들기 때문이다. 동시에 일반적으로 HOA를 지불한다. 어떤 경우에는 Tax까지 지불해 준다.
더 중요한 것은 그 집을 모델홈 상태로 유지해 준다는 점이다. 만일 파손이 잇다 할지라도 곧 최상의 컨디션으로 고쳐준다. 이것은 사실 자신들의 모델홈 목적을 수행하기 위함이다.
그렇다면 모델홈 리스 백은 우리 한인들에게 완벽한 투자이다. 그러나 약점은 그 공급이 제한되어 있다는 것이다. 나는 이번 여행을 통해서 개발업자들과, 개발 업자들을 상대로 모델홈만을 Arrange 하는 브로커를 만났다. 그리고 가능하면 많은 양을 내게 공급하겠다는 약속을 받았다. 그리고 개발업자들이 모델홈을 어떤 상태로 관리하고 있는가를 눈으로 확인할 수 있었으며, 이번 여행의 큰 수확이다.
둘째: New Home w/Prefilled Lease option to purchase.
이것은 개발업자가 새로 지은 Home을 Pre-filled 전문 브로커가 screen 된 Buyer에게 lease option을 주는것이다. 대개 1년 후에 현재의 구입가격보다 10% 정도 높은 가격을 선정해서 리스를 준다. 그리고 5-10%의 penalty 를 미리 받는다.
그러므로 투자가는 대개의 경우 Lease payment와 10% 의 penalty 받고 리스를 주는 셈이된다.
테난트가 option 을 행사하면 구입가격의 110%에 집을 처분하게 된다. 이 경우에 selling commission을 지불하지 않아도 된다는 것은 중요한 재산증식의 포인트이다.
만일 option을 행사하지 않는다면, 페날티 머니는 투자가의 몫이된다. 그 가격에 구입할 의사를 가진 Local 사람이 있었다는 것은 새롭게 테난트 구하는것이 어렵지 않다는 것을 의미한다. Property Management co. 를 잘 선정해서 렌트를 다시하고 기회가 오면 처분해야한다.
그러나 이것의 장점도 역시 모델홈 리스와 마찬가지로 , 장래 소유자가 리스를 한것임으로 집을 일반적을 잘 관리한다는 점이다. 위에서 본바와 같이 내가 권하는 투자는 헌집이 아니다. 그 이유는 새집은 관리가 적고, 대개의 경우 1-2년 동안은 Warranty가 있기 때문이다.
물론 더 자세히 조사하고 구입을 해야겟지만, 위의 두가지 투자 전략은 한인 1세들이 타주에 투자할 수 있는 가장 좋은 투자 전략이라는 것을 거듭 강조하고 싶다.
-------------------------------------------------------------------------------------위에 대해서 더 자세히 알고 싶은 분은 전화 619-370-7199
혹은 부동산 투자 클럽의 교육 게시판을 확인해 주시기 바랍니다.
이를 위해 나는 먼저 텍사스 방사형 부채의 중심지라고 할 수 있는 San Antonio에 먼저 둘렀다. 이곳을 중심으로 사방, 팔방으로 흩어져 있는 큰 도시들을 하루에 약 10시간 이상을 운전하며, 그 지역의 투자 클럽 간사들을 한 시간씩 만났다. 가장 먼저 간곳은 San Antonio에서 볼때 남서쪽의 가장 큰 도시인 Laredo TX, 다음은 남동쪽의 Corpus Christi(Refinery의 본고장) 동쪽에 있는 oil business Head QT, Houston 과 Galveston, 북상하여 달라스에 들린다음 인근 도시인 Arlington Convention Center(Ranger 구장 옆) 에서 열린 Home Buying Show 에 참석했다.
그리고 텍사스주의 보물로 뜨고 있는 Texarkana(Arkansas와 경계이기 때문에 지어진 이름) 를 방문했다. 다시 달라서로 돌아와 북서쪽에 위치한 Newark 을 돌아본 다음 35번을 타고 남향... 텍사스주의 수도이며, 미국에서 가장 살기 좋은 도시중의 하나로 불리우는 Austin을 들렀다.
그리고 다시 원점인 San Antonio로 돌아왔다. 나흘에 걸친 강행군에 지쳐있었지만, 텍사스의 경제 돌풍은 내가 잠을 이루지 못하도록 나를 흥분케했다. 가는곳마다 도로 공사로 인해 길이 막혔다. 가는곳마다 National Chain Market이 올라가고 있었다. 식당에는 줄을 선 손님들로 꽉차있었다. 그들은 텍사스의 경기를 즐기고 있었다. 이에 비한다면 캘리포니아는 얼마나 추운가?
내가 만난 texans들은 이구동성으로 텍사스의 경제 전망에 대해서 긍정적이었다. 텍사스의 부동산 값은 놀랄 정도로 저렴했다. 그러나 그들은 아직 Equity가 충분하지 않아 싼 집을 구매하기조차 어렵다. 그들에 비한다면 Korean Californian들은 부자이다. 이런점은 우리가 Korean Texans보다 나은 점이f라고 할 수 있을 것이다. 그러나 Korean Texans 들은 오히려 부동산 경기침체에 빠진 우리를 걱정하고 있었다.
투자가로서 객관적으로 판단한다면 Texans 들이 투자기회가 없는 캘리포니아에 거주하는 우리보다 훨씬 유리한 조건에 있다고 보아진다. 내가 아는 분의(Kareic 멤버...) 친구는 캘리포니아의 부동산 에이전트라고 한다. 그분은 살기 힘들어 텍사스로 이사갔는데, 지금은 아주 만족해 한다는 연락을 받았다고 한다.
San Antonio에 있는 호텔에 돌아와 조용히 생각해 보았다. 어떻게하면 샌디에고(캘리포니아)에 계신 분들로 하여금 이 Emerging하는 텍사스에 투자하도록 할 수 있을까? 특별히 이민 일세들을 많이 생각했다. 아무래도 우리는 영어가 짧다. 이 문제는 그렇게 단순한 것이 아니다. 언어 장벽은 우리의 행동 반경을 제한하고 새로운 도전에 대한 두려움을 심는다. 특별히 우리 안 마당도 아닌 지역에 투자 하는것은 Management 와 Maintence에 대한 두려움을 준다. 첫째는 Tenant를 잘 들리고, Rent비를 잘 수거하고, 그리고 관리를 잘 하는 것이 첫 장벽이다. 다음은 그 받은 수입이 전체 비용을(Mortagage, Tax and othe expenese) 상쇄하고도 나머지가 있는가 하는 문제이다.
이 문제를 극복할 수 있는 가장 좋은 투자를 나름대로 오랫동안 나는 연구해 왔다. 사실 이번 여행의 목적중에 하나가 마음에 두었던 투자비법을 우리 이민 1세들에게 홍보하기 전에 재 확인하기 위해서였다. 이 번 방문은 내가 생각했든대로 효율적으로 이라는 것에 대한 새로운 확신을 주었다. 그래서 이것을 다시 여기에서 간략하게 설명하기를 원한다.(이에 관한 내용은 클럽 내 교육게시판에 이미 올라있음)
첫째: Model Home Leaseback
Modelhome Leaseback이란 Developer가 모델홈으로 지은 집을 구입하는 것이다. 결국 투자가가 Developer의 Landlord가 된다. 테난트인 Developer는 계속해서 그 집을 모델홈으로 사용한다. 그러므로 테난트 문제가 해결된다. 그리고 Developer들은 일반 렌트의 130%정도를 지불한다. 그 이유는 많은 Viewer들이 집을 드나 들기 때문이다. 동시에 일반적으로 HOA를 지불한다. 어떤 경우에는 Tax까지 지불해 준다.
더 중요한 것은 그 집을 모델홈 상태로 유지해 준다는 점이다. 만일 파손이 잇다 할지라도 곧 최상의 컨디션으로 고쳐준다. 이것은 사실 자신들의 모델홈 목적을 수행하기 위함이다.
그렇다면 모델홈 리스 백은 우리 한인들에게 완벽한 투자이다. 그러나 약점은 그 공급이 제한되어 있다는 것이다. 나는 이번 여행을 통해서 개발업자들과, 개발 업자들을 상대로 모델홈만을 Arrange 하는 브로커를 만났다. 그리고 가능하면 많은 양을 내게 공급하겠다는 약속을 받았다. 그리고 개발업자들이 모델홈을 어떤 상태로 관리하고 있는가를 눈으로 확인할 수 있었으며, 이번 여행의 큰 수확이다.
둘째: New Home w/Prefilled Lease option to purchase.
이것은 개발업자가 새로 지은 Home을 Pre-filled 전문 브로커가 screen 된 Buyer에게 lease option을 주는것이다. 대개 1년 후에 현재의 구입가격보다 10% 정도 높은 가격을 선정해서 리스를 준다. 그리고 5-10%의 penalty 를 미리 받는다.
그러므로 투자가는 대개의 경우 Lease payment와 10% 의 penalty 받고 리스를 주는 셈이된다.
테난트가 option 을 행사하면 구입가격의 110%에 집을 처분하게 된다. 이 경우에 selling commission을 지불하지 않아도 된다는 것은 중요한 재산증식의 포인트이다.
만일 option을 행사하지 않는다면, 페날티 머니는 투자가의 몫이된다. 그 가격에 구입할 의사를 가진 Local 사람이 있었다는 것은 새롭게 테난트 구하는것이 어렵지 않다는 것을 의미한다. Property Management co. 를 잘 선정해서 렌트를 다시하고 기회가 오면 처분해야한다.
그러나 이것의 장점도 역시 모델홈 리스와 마찬가지로 , 장래 소유자가 리스를 한것임으로 집을 일반적을 잘 관리한다는 점이다. 위에서 본바와 같이 내가 권하는 투자는 헌집이 아니다. 그 이유는 새집은 관리가 적고, 대개의 경우 1-2년 동안은 Warranty가 있기 때문이다.
물론 더 자세히 조사하고 구입을 해야겟지만, 위의 두가지 투자 전략은 한인 1세들이 타주에 투자할 수 있는 가장 좋은 투자 전략이라는 것을 거듭 강조하고 싶다.
-------------------------------------------------------------------------------------위에 대해서 더 자세히 알고 싶은 분은 전화 619-370-7199
혹은 부동산 투자 클럽의 교육 게시판을 확인해 주시기 바랍니다.
