Foreclosure가 무엇인가?
AA) Foreclosure란 무엇인가?
Foreclosure란 채무자가(Trustor)가 채무 불이행을 했을때, 채권자가(은행,Beneficiary) Trustee(은행변호사,Title co.등..)를 통해서, 담보물을 만기전에 처분함으로 채권을 확보하는 것을 말한다. 이것은 주로 경매(Auction)를 통해서 이루어 진다.
Foreclosure는 그 절차에 법원 관여 유,무에 따라 Judicial Forclosure(Florida and etc.) 와 Non-judicial Foreclosure(California and etc.)로 나누어진다. 여기에서 우리는 Trust Deed sale을 채용하고 있는 Non-judicial Foreclosure를 중심으로 이야기 할 것이다.
Foreclosure 가 진행되는 시간의 진행에 따라 세개의 단계로 나눌 수 있다. Pre-foreclosure(Short Sale), Trust Deed Sale(auction) 그리고 Post Foreclosure(Reo, 혹은 Repo)이다.
BB) 왜 Foreclosure가 발생하는가?
위에서 잠깐 언급한 것처럼, 담보물을 제공한, 채무자의 채무 불이행이다. 채권자의 권리 확보는 법원의 특별한 판결이 없는 한(Deficiency Judgement)담보물에 제한된다. 그러므로 은행은 원하지 않지만 융자시에, 이양받았던 신탁권을 행사함으로 담보물을 매각처분 함으로 채권을 확보한다. 우리가 알아야 할것은 은행은 Foreclosure를 싫어한다는 것이다. (Tax 문제 및 관리 문제 등등...)
CC) Foreclosure의 Timeframe은 어떻게 되는가?
Califonia의 경우, 3개월 21일 만에 Trust Deed Sale(Auction)이 가능하다. 그러나 실제적으로는 이 보다 한 달 정도 더 걸린다고 보는 것이 합당하다. 채무자의 연채가 발생하더라도, 은행은 가능하면 그 론을 Reinstate하도록 종용하고, 가능하면 Foreclosure를 원하지 않기 때문이다.
그러나 원칙적으로 채무 불이행이 발생하면 은행은 Trustee에게 Notice of Default(NOD) 를 recording 하도록할 수 있다. 이로부터 3개월을 기다려야하는데, 그 기간동안 그 담보에 이해관계 가진 사람들에게 Recording clerk은 NOD사항을 연락한다.
만약 3개월 동안에 채무가 이행되지 않으면, trust Deed sale(TS) 날짜를 잡아 TS(Trust Deed Sale) 내용을(Property detail, Loan detail, 경매 날짜, 장소..) 적어도 일주일에 한번씩 3번 이상 Local News paper의 Legal Notice란에 공고해야한다. 채무자가 자신의 채무를 이행함으로 Reinstate를 받을 수 있는 날짜는 TS(경매) 5일전까지이다.
위의 시간대를 생각해 본다면 우리가 Short Sale을 할 수 있는 기간은 NOD 가 기록된 이후, TS가 발생하는 시간 사이 이다. 다음 시간대는 직접 경매장( 325 Broadway San Diego CA Courthouse 정문 계단앞 혹은 Trustee가 지정하는 장소)에 나가서 Auction에 동참하는 것이다.
그리고 마지막 단계는 Auction 에서 은행이 원하는 금액의 Betting 이 없을 경우, 은행이 담보의 소유권을 취득하는 경우 은행을 통해서 주택을 구입하는 경우이다.( REO-bank reowned)
A. Short Sale
대부분의 경우, 주택 소유주가 Equity가 없거나, Loan 이 주택의 감정 가격보다 높을 때, Fico score를 최대한 보호하며, 소유권을 포기하고자 함으로 발생한 거래이다. 이 Short sale은 에이전트들에게 불리하다. 왜냐하면 sr1695가 seller의 형편을 알고, Short sale하는 것을 금하기 때문이다. 그러므로 이것은 전문가의 몫이다. myrealtydata.com 의 Michael Quarles 같은 사람이 남가주에서 가장 뛰어난 전문가이다. 그들은 seller의 두가지 문제 즉 Fico score와 Unexpected gain(?)에 대한 Tax문제를 다룰 줄 안다.
Short Sale 은 Seller 만에서 끝나는 것이 아니라, Lender와도 협상을 잘 할 수 있어야한다. 때로는 Lender가 여럿 즉 2nd, 3rd trust Deed 가 있는 경우도 있다. 결국 Lender에게 Borrower의 Low Equity를 증명함으로, 일정한 손해를 감수함으로 물러 서게하는 것이다.
마지막 Short Sale 의 문제는 처분의 문제이다. 본인이 사거나, Buyer를 찾아야한다. 대부분의 경우, 이 집들은 다시 리해빙(Re-hab) 을 필요로하는 경우가 많다.
B. TS sales(Auction)
우리가 Foreclosure라고 하면 이것만을 생각한다. 그러나 이것은 그 한 부분일 뿐이다. 이 분야에 여러분들이 뛰어드는 것을 나는 당분간 금한다. 왜냐하면 지금은 엣날과 달리 너무 많은 전문가들이 이 분야에 들어와 있기 때문에 성공할 확률이 희박하다. 그러나 꼭 관심이 있으면, 이것을 전문으로 가르치는 Bootcamp 나 학교를 다녀와서 하는 게 바람직하다.(Chicago Title의 Mr. Fred Eckert에게 상의 하면 바른 advice를 받을 수 있다.)
그러나 이를 완전히 외면해서는 안된다고 생각한다. 그것이 이번 3월1일날 경희 태권도장에서 Foreclosue Seminar 를 하는 이유이다. 많은 분들이 오시기를 바란다.
그러나 이 부분은 비즈니스를 하지 않더라도, Foreclosure를 전체적으로 이해하기 위해서 좀 더 구체적으로 살펴보자.
1. 사전에 조사해야 할 사항
a. property detail(부서진 부분, 관리 상태, 거주 여부 등 가능성 및 동네)
b. chain of the ownership( 현재 누가 소유주, Meachanic Loan,
Tax...fee simple 등)
c. tax lien이 있는가? ( 우선권이 있기 때문)
d. Default amount 가 얼마인지 합계(Auction 기대 가격)
2. 사전에 준비 해야할 사항
a. 은행에 연락해서 Off-set amount를 확인한다. 대부분의 경우 이 가격이
경매 가격과 일치하기 대문이다. 30-60일 이내에 전액을 지불할 수
있는가 를 확인한다. 론을 할 경우 Pre-approval letter 받아 놓는다.
b. 10%에 해당하는 certified check or 현금, 이때 중요한 것은, 얼마까지
betting 할것인가 맥시멈을 정하고, 더 올라가면 포기하는 것이 좋다.
c. 경매장에 30분 먼저 가서, 주위 사람들과 대화를 한다. (엄청난 정보 획득
및 나중에 리모델링에 필요한 contractor를 만날 수도 있다.)
3. Foreclosure를 중단 시키는 사항들
a. Reinstatement
b. Bankrutcy
c. Soldiers' and saolors' Civil relief Act
4. Foreclosure 경매 이후 credit 지불 차례
a. Trustee's Fee and Expenses(경매 비용)
b. Tax and assessment Liens(우선권을 가진 론 부터)
c. By the number of trust dee including Mechanics Liens(차례로)
5. 경매의 경우 싯가의 60-70%에 주택을 구입할 수 있다는 것은 사실이다. 그러나 항상 그렇지 않다. 특별히 Sub-prime 모게지가 성행한 이후부터는 더욱 그런 좋은 가격을 찾기가 힘들게 되었다. 왜냐하면 집 소유주들의 Equity가 없기 때문이다. 그러므로 더욱 조심해야한다. 그런데 위의 사항들을 참조해 볼때, 조심해야 하는 일들이 많다. 특별히 경매 공고문을 꼼꼼히 읽지 않아서, 예상치 않았던 Tax를 지불해야 한다면 큰 문제다. 거기에다 집을 잃고 나가는 사람이 고히 나갔으리라고 어떻게 자부하는가? 상당한 부분 리모델할 마음의 준비가 있어야 한다.
위에서 처럼 단순한 것은 아니다. 그러나 그 근본 흐름과 어떤 기관을 이용해서 문제를 해결할 수 있는가를 세미나를 통해서 가르칠 예정이다.
C. REO
Reo는 TS 경매에서 처분이 되지 못함으로, 은행이 소유권을 획득한 주택이다. 은행의 Reo Manager 는 대개 48시간 정도를 Hold 하고 있다가 Asset Solution으로 넘긴다. 라이센스가 없는 투자가는 MLS에 넘어가기 이전에 담당자를 접촉해서 Auction가격보다 10% 이하에서 다시 딜을 할 수 있는 유일한 기회이다. 이 때 한가지 장점은 이미 Auction을 거쳤기 때문에 잡다한 문제가 해결되어 잇다는 것이다. 그러나 정부의 문제는 아직 정리되어 있지 않을 가능성이 잇다는 것을 염두에 두어야한다.
며칠이지나 MLS에 떴을 때는 이미 많은 경우에 복잡하게 얽혀있든 채권자들이 말끔하게 정리가 되었다고 볼수 있다. 그러므로 에이전트나 또 경험이 많지 않더라도 일반 투자가들이 뛰어들만한 비즈니스이다. 그러나 이것에도 지혜가 필요하다.
이 부분에 대해서는 부동산 투자 클럽 게시판의 "Foreclosure ? 샌디에고 에서도 뜰수 있는가" http://www.sdsaram.com/?doc=bbs/gnuboard.php&bo_table=biz_news&page=1&wr_id=2204를 클릭하시고 참조해 주시기를 바란다. 동시에 다음을 클릭해서 참조해 주시기를 바란다. http://www.sdsaram.com/?doc=bbs/gnuboard.php&bo_table=club_KAREIC&sselect=ca_id&stext=12§ion=&ssort=&sorder=&wr_id=38&page=1
뛰어들지만 전략이 필요하다는 말을 하고 싶다.
DD) 어떻게 NOD 나 TS sale Notice List를 얻을 수 있는가?
여러가지 통로를 통해서 얻을 수 있다.
a. Local News Paper(real Estate Section, Public Notice or Legal Section, public Notice)
b. Foreclosure Listing co.
많은 회사들이 멤버들에게 한달에 얼마간의 돈을 받고 Listing을 제공한다. 이런 회사들은 우리가 쉽게 일을 할 수 있도록 Fotmat화 해서 보내준다. 그러나 이 일을 전문으로 하기 전에는 경비가 있다는 점이 불편하다.
c. Local County Recording Office에 가서 직접 확인
그곳에 가서 직원들과 자주 얘기하고, 도움을 받는다. 그러나 시간소요가 많다.
d. Title company에 부탁한다.
가까운 사람이 근무하면, 그 리스트를 부탁할 수 있다. 대개의 경우 건수가 생기면 비즈니스를 얻을 목적으로 응할 가능성이 있다. 현재 나도 이런 방법으로 리스트를 받고 있다. 대개는 Excel sheets에 쭉 나열해서 보내 주기 때문에 읽는 것이 어렵다. 그러나 공부를 하기를 원한다면 내가 받은 것을 Forwarding 해 드릴 수 있다.
위의 방법중 하나로 리스트를 입수했으면, 실제적으로 필요한 정보를 잘 기록해 두어야한다. 예를 들면, 주소, 성함, 경매 장소 날짜, 시간, Loan amount, Default amount 등등이다.
EE) Foreclosure는 어떤 사람에게 좋은 비즈니스인가?
Short Sale은 누구나가 할 수 있다. 그러나 위에서 본것처럼 그 절차가 복잡하고 Negotiation skill 을 요구한다. 그리고 리모델의 가능성이 높다.
TS sale역시 Part Time Work 은 아니다. 그리고 경매장에 직접 나가야 한다. 거기에다 기본적 법률 상식을 겸해야한다. 물론 리모델의 가능성이 있다.
REO는 가장 안전한 비즈니스이다. 그러나 역시 리모델의 가능성을 가지고 있다. 위의 사항들을 종합해 볼때, 아무래도 Foreclosure는 전문성을 요하는것 같다. 그러나 가장 중요한 사항은 대부분의 경우, 리모델이 필요하다는 점이다. 내가 판단하기에 Foreclosure Business는 혼자 하기보다는 동업하는 것이 좋다고 본다. 돈을 대는 사람과, 건수를 물고 오는 사람과, 리 모델링을 할 수 있는 contarctor 혹은 Handy man 이 합작으로 일을 하면 그래도 성공할 수 있지 않을까 ?
돈을 대는 사람은 물론 자신의 투자에 대해서, 집을 security로 잡아야 할것이다. 반면 건수를 물고 오는 사람은 시장 가격의 60-70% 이하로 Wholesale Purchase를 해야할 것이며, contractor는 원가로 공사를 하되, 빨리 공사를 끝내어 빠리 시장에 내는 것이 중요하다. (그래서 리모델링 원가를 계산하는 서류를 Down Load 첨부서류로 붙였다.)
본인이 이글을 쓴것은 Foreclosure에 대한 기본적 이해를 위해서다. 실제적으로 이 분야에서 일하기를 원한다면 좀 더 구체적인 길을 알선해 드릴 예정이다. 즉 전문가와 연결을 시켜드린다는 뜻이다. 그들은 이것으로 생활을 하기 때문에 좀더 나은 길을 보여 주리라 믿는다. 관심이 있으신 분은 연락을 하시기를 바란다.
Dr. Joe Park
Tel:619-370-7199
e-Mail: jpark7777@aol.com
Foreclosure란 채무자가(Trustor)가 채무 불이행을 했을때, 채권자가(은행,Beneficiary) Trustee(은행변호사,Title co.등..)를 통해서, 담보물을 만기전에 처분함으로 채권을 확보하는 것을 말한다. 이것은 주로 경매(Auction)를 통해서 이루어 진다.
Foreclosure는 그 절차에 법원 관여 유,무에 따라 Judicial Forclosure(Florida and etc.) 와 Non-judicial Foreclosure(California and etc.)로 나누어진다. 여기에서 우리는 Trust Deed sale을 채용하고 있는 Non-judicial Foreclosure를 중심으로 이야기 할 것이다.
Foreclosure 가 진행되는 시간의 진행에 따라 세개의 단계로 나눌 수 있다. Pre-foreclosure(Short Sale), Trust Deed Sale(auction) 그리고 Post Foreclosure(Reo, 혹은 Repo)이다.
BB) 왜 Foreclosure가 발생하는가?
위에서 잠깐 언급한 것처럼, 담보물을 제공한, 채무자의 채무 불이행이다. 채권자의 권리 확보는 법원의 특별한 판결이 없는 한(Deficiency Judgement)담보물에 제한된다. 그러므로 은행은 원하지 않지만 융자시에, 이양받았던 신탁권을 행사함으로 담보물을 매각처분 함으로 채권을 확보한다. 우리가 알아야 할것은 은행은 Foreclosure를 싫어한다는 것이다. (Tax 문제 및 관리 문제 등등...)
CC) Foreclosure의 Timeframe은 어떻게 되는가?
Califonia의 경우, 3개월 21일 만에 Trust Deed Sale(Auction)이 가능하다. 그러나 실제적으로는 이 보다 한 달 정도 더 걸린다고 보는 것이 합당하다. 채무자의 연채가 발생하더라도, 은행은 가능하면 그 론을 Reinstate하도록 종용하고, 가능하면 Foreclosure를 원하지 않기 때문이다.
그러나 원칙적으로 채무 불이행이 발생하면 은행은 Trustee에게 Notice of Default(NOD) 를 recording 하도록할 수 있다. 이로부터 3개월을 기다려야하는데, 그 기간동안 그 담보에 이해관계 가진 사람들에게 Recording clerk은 NOD사항을 연락한다.
만약 3개월 동안에 채무가 이행되지 않으면, trust Deed sale(TS) 날짜를 잡아 TS(Trust Deed Sale) 내용을(Property detail, Loan detail, 경매 날짜, 장소..) 적어도 일주일에 한번씩 3번 이상 Local News paper의 Legal Notice란에 공고해야한다. 채무자가 자신의 채무를 이행함으로 Reinstate를 받을 수 있는 날짜는 TS(경매) 5일전까지이다.
위의 시간대를 생각해 본다면 우리가 Short Sale을 할 수 있는 기간은 NOD 가 기록된 이후, TS가 발생하는 시간 사이 이다. 다음 시간대는 직접 경매장( 325 Broadway San Diego CA Courthouse 정문 계단앞 혹은 Trustee가 지정하는 장소)에 나가서 Auction에 동참하는 것이다.
그리고 마지막 단계는 Auction 에서 은행이 원하는 금액의 Betting 이 없을 경우, 은행이 담보의 소유권을 취득하는 경우 은행을 통해서 주택을 구입하는 경우이다.( REO-bank reowned)
A. Short Sale
대부분의 경우, 주택 소유주가 Equity가 없거나, Loan 이 주택의 감정 가격보다 높을 때, Fico score를 최대한 보호하며, 소유권을 포기하고자 함으로 발생한 거래이다. 이 Short sale은 에이전트들에게 불리하다. 왜냐하면 sr1695가 seller의 형편을 알고, Short sale하는 것을 금하기 때문이다. 그러므로 이것은 전문가의 몫이다. myrealtydata.com 의 Michael Quarles 같은 사람이 남가주에서 가장 뛰어난 전문가이다. 그들은 seller의 두가지 문제 즉 Fico score와 Unexpected gain(?)에 대한 Tax문제를 다룰 줄 안다.
Short Sale 은 Seller 만에서 끝나는 것이 아니라, Lender와도 협상을 잘 할 수 있어야한다. 때로는 Lender가 여럿 즉 2nd, 3rd trust Deed 가 있는 경우도 있다. 결국 Lender에게 Borrower의 Low Equity를 증명함으로, 일정한 손해를 감수함으로 물러 서게하는 것이다.
마지막 Short Sale 의 문제는 처분의 문제이다. 본인이 사거나, Buyer를 찾아야한다. 대부분의 경우, 이 집들은 다시 리해빙(Re-hab) 을 필요로하는 경우가 많다.
B. TS sales(Auction)
우리가 Foreclosure라고 하면 이것만을 생각한다. 그러나 이것은 그 한 부분일 뿐이다. 이 분야에 여러분들이 뛰어드는 것을 나는 당분간 금한다. 왜냐하면 지금은 엣날과 달리 너무 많은 전문가들이 이 분야에 들어와 있기 때문에 성공할 확률이 희박하다. 그러나 꼭 관심이 있으면, 이것을 전문으로 가르치는 Bootcamp 나 학교를 다녀와서 하는 게 바람직하다.(Chicago Title의 Mr. Fred Eckert에게 상의 하면 바른 advice를 받을 수 있다.)
그러나 이를 완전히 외면해서는 안된다고 생각한다. 그것이 이번 3월1일날 경희 태권도장에서 Foreclosue Seminar 를 하는 이유이다. 많은 분들이 오시기를 바란다.
그러나 이 부분은 비즈니스를 하지 않더라도, Foreclosure를 전체적으로 이해하기 위해서 좀 더 구체적으로 살펴보자.
1. 사전에 조사해야 할 사항
a. property detail(부서진 부분, 관리 상태, 거주 여부 등 가능성 및 동네)
b. chain of the ownership( 현재 누가 소유주, Meachanic Loan,
Tax...fee simple 등)
c. tax lien이 있는가? ( 우선권이 있기 때문)
d. Default amount 가 얼마인지 합계(Auction 기대 가격)
2. 사전에 준비 해야할 사항
a. 은행에 연락해서 Off-set amount를 확인한다. 대부분의 경우 이 가격이
경매 가격과 일치하기 대문이다. 30-60일 이내에 전액을 지불할 수
있는가 를 확인한다. 론을 할 경우 Pre-approval letter 받아 놓는다.
b. 10%에 해당하는 certified check or 현금, 이때 중요한 것은, 얼마까지
betting 할것인가 맥시멈을 정하고, 더 올라가면 포기하는 것이 좋다.
c. 경매장에 30분 먼저 가서, 주위 사람들과 대화를 한다. (엄청난 정보 획득
및 나중에 리모델링에 필요한 contractor를 만날 수도 있다.)
3. Foreclosure를 중단 시키는 사항들
a. Reinstatement
b. Bankrutcy
c. Soldiers' and saolors' Civil relief Act
4. Foreclosure 경매 이후 credit 지불 차례
a. Trustee's Fee and Expenses(경매 비용)
b. Tax and assessment Liens(우선권을 가진 론 부터)
c. By the number of trust dee including Mechanics Liens(차례로)
5. 경매의 경우 싯가의 60-70%에 주택을 구입할 수 있다는 것은 사실이다. 그러나 항상 그렇지 않다. 특별히 Sub-prime 모게지가 성행한 이후부터는 더욱 그런 좋은 가격을 찾기가 힘들게 되었다. 왜냐하면 집 소유주들의 Equity가 없기 때문이다. 그러므로 더욱 조심해야한다. 그런데 위의 사항들을 참조해 볼때, 조심해야 하는 일들이 많다. 특별히 경매 공고문을 꼼꼼히 읽지 않아서, 예상치 않았던 Tax를 지불해야 한다면 큰 문제다. 거기에다 집을 잃고 나가는 사람이 고히 나갔으리라고 어떻게 자부하는가? 상당한 부분 리모델할 마음의 준비가 있어야 한다.
위에서 처럼 단순한 것은 아니다. 그러나 그 근본 흐름과 어떤 기관을 이용해서 문제를 해결할 수 있는가를 세미나를 통해서 가르칠 예정이다.
C. REO
Reo는 TS 경매에서 처분이 되지 못함으로, 은행이 소유권을 획득한 주택이다. 은행의 Reo Manager 는 대개 48시간 정도를 Hold 하고 있다가 Asset Solution으로 넘긴다. 라이센스가 없는 투자가는 MLS에 넘어가기 이전에 담당자를 접촉해서 Auction가격보다 10% 이하에서 다시 딜을 할 수 있는 유일한 기회이다. 이 때 한가지 장점은 이미 Auction을 거쳤기 때문에 잡다한 문제가 해결되어 잇다는 것이다. 그러나 정부의 문제는 아직 정리되어 있지 않을 가능성이 잇다는 것을 염두에 두어야한다.
며칠이지나 MLS에 떴을 때는 이미 많은 경우에 복잡하게 얽혀있든 채권자들이 말끔하게 정리가 되었다고 볼수 있다. 그러므로 에이전트나 또 경험이 많지 않더라도 일반 투자가들이 뛰어들만한 비즈니스이다. 그러나 이것에도 지혜가 필요하다.
이 부분에 대해서는 부동산 투자 클럽 게시판의 "Foreclosure ? 샌디에고 에서도 뜰수 있는가" http://www.sdsaram.com/?doc=bbs/gnuboard.php&bo_table=biz_news&page=1&wr_id=2204를 클릭하시고 참조해 주시기를 바란다. 동시에 다음을 클릭해서 참조해 주시기를 바란다. http://www.sdsaram.com/?doc=bbs/gnuboard.php&bo_table=club_KAREIC&sselect=ca_id&stext=12§ion=&ssort=&sorder=&wr_id=38&page=1
뛰어들지만 전략이 필요하다는 말을 하고 싶다.
DD) 어떻게 NOD 나 TS sale Notice List를 얻을 수 있는가?
여러가지 통로를 통해서 얻을 수 있다.
a. Local News Paper(real Estate Section, Public Notice or Legal Section, public Notice)
b. Foreclosure Listing co.
많은 회사들이 멤버들에게 한달에 얼마간의 돈을 받고 Listing을 제공한다. 이런 회사들은 우리가 쉽게 일을 할 수 있도록 Fotmat화 해서 보내준다. 그러나 이 일을 전문으로 하기 전에는 경비가 있다는 점이 불편하다.
c. Local County Recording Office에 가서 직접 확인
그곳에 가서 직원들과 자주 얘기하고, 도움을 받는다. 그러나 시간소요가 많다.
d. Title company에 부탁한다.
가까운 사람이 근무하면, 그 리스트를 부탁할 수 있다. 대개의 경우 건수가 생기면 비즈니스를 얻을 목적으로 응할 가능성이 있다. 현재 나도 이런 방법으로 리스트를 받고 있다. 대개는 Excel sheets에 쭉 나열해서 보내 주기 때문에 읽는 것이 어렵다. 그러나 공부를 하기를 원한다면 내가 받은 것을 Forwarding 해 드릴 수 있다.
위의 방법중 하나로 리스트를 입수했으면, 실제적으로 필요한 정보를 잘 기록해 두어야한다. 예를 들면, 주소, 성함, 경매 장소 날짜, 시간, Loan amount, Default amount 등등이다.
EE) Foreclosure는 어떤 사람에게 좋은 비즈니스인가?
Short Sale은 누구나가 할 수 있다. 그러나 위에서 본것처럼 그 절차가 복잡하고 Negotiation skill 을 요구한다. 그리고 리모델의 가능성이 높다.
TS sale역시 Part Time Work 은 아니다. 그리고 경매장에 직접 나가야 한다. 거기에다 기본적 법률 상식을 겸해야한다. 물론 리모델의 가능성이 있다.
REO는 가장 안전한 비즈니스이다. 그러나 역시 리모델의 가능성을 가지고 있다. 위의 사항들을 종합해 볼때, 아무래도 Foreclosure는 전문성을 요하는것 같다. 그러나 가장 중요한 사항은 대부분의 경우, 리모델이 필요하다는 점이다. 내가 판단하기에 Foreclosure Business는 혼자 하기보다는 동업하는 것이 좋다고 본다. 돈을 대는 사람과, 건수를 물고 오는 사람과, 리 모델링을 할 수 있는 contarctor 혹은 Handy man 이 합작으로 일을 하면 그래도 성공할 수 있지 않을까 ?
돈을 대는 사람은 물론 자신의 투자에 대해서, 집을 security로 잡아야 할것이다. 반면 건수를 물고 오는 사람은 시장 가격의 60-70% 이하로 Wholesale Purchase를 해야할 것이며, contractor는 원가로 공사를 하되, 빨리 공사를 끝내어 빠리 시장에 내는 것이 중요하다. (그래서 리모델링 원가를 계산하는 서류를 Down Load 첨부서류로 붙였다.)
본인이 이글을 쓴것은 Foreclosure에 대한 기본적 이해를 위해서다. 실제적으로 이 분야에서 일하기를 원한다면 좀 더 구체적인 길을 알선해 드릴 예정이다. 즉 전문가와 연결을 시켜드린다는 뜻이다. 그들은 이것으로 생활을 하기 때문에 좀더 나은 길을 보여 주리라 믿는다. 관심이 있으신 분은 연락을 하시기를 바란다.
Dr. Joe Park
Tel:619-370-7199
e-Mail: jpark7777@aol.com
