모빌홈팍 투자가 좋다는데?
모빌홈 팍!
좀 생소한 느낌이 든다. 동부에서나, 겨울이 긴 Mid-west지방에서는 보기가 쉽지않은 주거형태이기 때문이다. 그러나 남부 지방 특히 oil 이 생산되는 지역에서는 잘 알려져 있는 주거형태다. 모빌홈팍 투자는 우리 한인들이 타주에 투자하기에 가장 좋은 것중의 하나라고 나는 생각한다. 모든 부동산이 그러하듯 항상 Pros and cons가 있다. (장점과 단점을 투자가들은 이렇게 표현한다.) 먼저 pros를 살펴보고, 다음으로 cons를 살펴 보기로 하자. 그리고 본인의 의견을 마지막으로 이야기하도록 하겠다.
AA) pros
1. Low Capital 로 high Income을 기대할 수 있다.
샌디에고의 아파트 1 door 당 가격은 대략 9-13만불 선이다. 그러나 Texas 의 경우에는, 약 3-4만불 선이다.(B clsss기준) 그리고 Cap은 샌디에고가 약 5.5 반면 Texas는 9정도이다. 그러므로 현재 텍사스가 투자에 더 유리한 지역이다. 그러나 저번에 얘기한것처럼 타주의 부동산은 Professional Management 회사에 넘길만한 싸이즈가 되어야한다고 했다. 그래서 50Units을 기초로 얘기해 보자. 적어도 150-200만불 정도의 돈이 있어야 한다.(다운페이는 물론 훨씬 적겠지만...)
만일 그 가격이 부담스럽다면, 이런 분들에게는 Unit당 가격이 더 낮은 Mobile Home Park이 좋은 대안이 될 수 있다. 이는 아파트의 약 반정도의 가격으로 투자가 가능하기 때문이다. 그리고 모빌홈의 Cap은 아파트보다 약간 더 높기 때문이다. 그런 면에서 좀 더 적은 자금으로, 상대적으로 더 높은 ROI(Return Of Investment) 원하면 모빌홈팍 투자를 염두에 둘 필요가 있다.
2. Management 가 용이하다.
대부분의 모빌홈 메니저는 Park의 한 유닡에 살고있다. 많은 돈을 주지 않아도 상주하는 메니저를 쉽게 구할 수 있다는 뜻이다. 물론 아파트의 경우에도 상주하는 메니저를 둘수 있지만 16 유닡이 넘어가면 라이센스가 요구되기 때문에 높은 비용을 지불해야 하는것이 통례다. 그러나 모빌홈의 경우는 그렇지 않다.
메니저에게 있어서 가장 중요한것은 Rent collection이다. 모빌홈의 경우에는 대부분의 홈이 홈오너의 소유이기 때문에, 이 걱정을 할 필요가 없다. 만일 렌트를 내지 않으면, 자연히 모빌홈으로 secure 할 수 있기 때문이다. 모빌홈 스페이스 광고도 특별한 기술을 요하지 않는다. 로컬 신문과 잡지 그리고 싸인을 붙이는 방법으로 간단하게 할 수 있다.
3. Maintenance 가 간단하다.
아파트의 경우, 사용부주의로 발생한 경우가 아닌, 대부분의 Maintenance 가 Land Lord 의 몫이다. 그래서 아파트 내부의 Electricity, Plumber 문제를 관리해 주어야 한다. 그러나 모빌홈 팍의 경우에는, 팍오너의 책임은 팍을 관리하는 것에 국한된다. 즉 각 스페이스에 진입하는 도로, 전기, 그리고 수도시설까지만 책임을 진다. 홈 내부의 책임은 홈오너가 진다. 그러므로 바깥에서 볼 수 있는 한도내에서만 책임을 지기 때문에 maintenence가 간단하다.
BB) Cons
1. Poor Tenant가 많다.
항상 그런 것은 아니지만 일반적으로 형편이 윤택하지 못하다. 그러므로 그런 사람들의 자리에 내려가야한다는 약점이 있다. 그러나 잊지 말자. Passive Income 을 기대하는 사람은 자기 노동력을 투자해서는 안된다. 결국 좋은 메니저를 만나는 것이 중요하다. 좋은 메니저를 만나는 것은 결국, 인터뷰의 테크닉과 모빌홈 팍 규칙을 잘 설정하는 일이다. 이것은 Property Management 의 분야임으로 이를 논할 때 다시 다루기로 하자.
2. Ownership Pride 가 떨어진다.
아무래도 같은 유닡수라면 아파트를 가진것보다, 소유를 통한 만족감이 적을 것이다. 그러나 투자가는 그런 외형적 만족감에 급급해서는 안된다. 일본 기업이 1990년에 미국을 잠식해 들어 왔을 때 이 자존심때문에 이름있는 빌딩들을 무분별하게 인수했다. 그러나 수요에 대한 투자의 기본에 대한 연구가 부족했기 때문에, 빌딩들을 포기할 수 밖에 없었고, 막대한 손실을 입었다. 그것이 일본 경제 위기를 끌고온 이유중의 하나이다. 수요분석과 숫자를 통한 이윤의 극대화가 더 중요하다.
CC) 조심할 점과, 본인의 의견
위에서 말한것처럼 모빌홈 투자는 Pros 가 cons 보다는 압도적으로 많은 투자이다. 그러나 무조건 투자하는 것은 금물이다. 조심해야 할 점을 다시 나열해 본다면
1. 모빌홈은 pre-fabricated(manufactured)이기 때문에 변동을 마음대로 할 수 없다. 그러므로 모빌홈 팍 오너는 많은 더 많은 모빌홈 오너들이 쉽게 사용할 수 있도록 싱글 스페이스를 다수로 갖지만, 다불 스페이스를 20% 정도 가진 팍을 찾는 것이 좋다.(싱글은 다불을 앉힐수 가 없기 때문에, 그러나 다불은 싱글과 다불을 다 올릴수 있다.)
2. 모빌홈팍을 인수 할때 몇개의 홈이 따라오는 경우가 많다. 그때 햇수가 너무 오래된 홈들이 많은 팍보다, 신형이 많은 팍이 유리하다.
3. 특별히 챙겨야하는것은 Circuit Breaker의 Maximum Amp 가 50이상이면 좋다. 그리고 Main 에서 개인집으로 들어가는 Water Line 이나 Hook Up 을 잘 확인해야 한다. 쓸데 없는 수리 비용을 줄이기 위해서이다. Due Diligence 를 할때 반드시 전문가를 고용해서 해야한다. 그리고 보수, 변경을 신청하도록 꼼꼼히 챙겨서 Seller에게 요구해야한다. (팔기로 마음 먹은 팍 오너는 바이어의 말을 일반적으로 들어준다.)
DD)결론
전체적으로 볼때, 본인은 한인들이 쉽게 진출할 수 있는 부동산 투자 분야라고 믿어 의심치 않는다. 본인도 모빌홈 팍을 소유하고 있다. Seller 와 잘 협상만 하면, 여러해 동안 골치를 썩지 않고, 제법 재미를 볼 수 있는 투자 분야이다. 이것은 투자 이론과는 별개이지만, 대개의 경우 모빌홈 팍은 큰 대지를 요구하기 때문에 예상치 않은 횡재를 만날 수도있다. 예를들면 가까이에 Highway 나 공공거물이 들어서는 경우이다. 아니면 모빌홈 팍이 여러개의 개인가옥 지역으로 허가가 나는 경우이다. 그러나 나는 여러분이 그런것을 기대하는 것을 원하지 않는다. 투자는 요행이나, 추측이 아니다. 투자는 Science,그리고 통계이다. (바라는 것은 좋다. 그러나 그것에 메여 연연해서는 안된다.)
** 이에 대해서 더 알고 싶으신 분은 전화 619-370-7199 이메일 jpark7777@aol.com
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좀 생소한 느낌이 든다. 동부에서나, 겨울이 긴 Mid-west지방에서는 보기가 쉽지않은 주거형태이기 때문이다. 그러나 남부 지방 특히 oil 이 생산되는 지역에서는 잘 알려져 있는 주거형태다. 모빌홈팍 투자는 우리 한인들이 타주에 투자하기에 가장 좋은 것중의 하나라고 나는 생각한다. 모든 부동산이 그러하듯 항상 Pros and cons가 있다. (장점과 단점을 투자가들은 이렇게 표현한다.) 먼저 pros를 살펴보고, 다음으로 cons를 살펴 보기로 하자. 그리고 본인의 의견을 마지막으로 이야기하도록 하겠다.
AA) pros
1. Low Capital 로 high Income을 기대할 수 있다.
샌디에고의 아파트 1 door 당 가격은 대략 9-13만불 선이다. 그러나 Texas 의 경우에는, 약 3-4만불 선이다.(B clsss기준) 그리고 Cap은 샌디에고가 약 5.5 반면 Texas는 9정도이다. 그러므로 현재 텍사스가 투자에 더 유리한 지역이다. 그러나 저번에 얘기한것처럼 타주의 부동산은 Professional Management 회사에 넘길만한 싸이즈가 되어야한다고 했다. 그래서 50Units을 기초로 얘기해 보자. 적어도 150-200만불 정도의 돈이 있어야 한다.(다운페이는 물론 훨씬 적겠지만...)
만일 그 가격이 부담스럽다면, 이런 분들에게는 Unit당 가격이 더 낮은 Mobile Home Park이 좋은 대안이 될 수 있다. 이는 아파트의 약 반정도의 가격으로 투자가 가능하기 때문이다. 그리고 모빌홈의 Cap은 아파트보다 약간 더 높기 때문이다. 그런 면에서 좀 더 적은 자금으로, 상대적으로 더 높은 ROI(Return Of Investment) 원하면 모빌홈팍 투자를 염두에 둘 필요가 있다.
2. Management 가 용이하다.
대부분의 모빌홈 메니저는 Park의 한 유닡에 살고있다. 많은 돈을 주지 않아도 상주하는 메니저를 쉽게 구할 수 있다는 뜻이다. 물론 아파트의 경우에도 상주하는 메니저를 둘수 있지만 16 유닡이 넘어가면 라이센스가 요구되기 때문에 높은 비용을 지불해야 하는것이 통례다. 그러나 모빌홈의 경우는 그렇지 않다.
메니저에게 있어서 가장 중요한것은 Rent collection이다. 모빌홈의 경우에는 대부분의 홈이 홈오너의 소유이기 때문에, 이 걱정을 할 필요가 없다. 만일 렌트를 내지 않으면, 자연히 모빌홈으로 secure 할 수 있기 때문이다. 모빌홈 스페이스 광고도 특별한 기술을 요하지 않는다. 로컬 신문과 잡지 그리고 싸인을 붙이는 방법으로 간단하게 할 수 있다.
3. Maintenance 가 간단하다.
아파트의 경우, 사용부주의로 발생한 경우가 아닌, 대부분의 Maintenance 가 Land Lord 의 몫이다. 그래서 아파트 내부의 Electricity, Plumber 문제를 관리해 주어야 한다. 그러나 모빌홈 팍의 경우에는, 팍오너의 책임은 팍을 관리하는 것에 국한된다. 즉 각 스페이스에 진입하는 도로, 전기, 그리고 수도시설까지만 책임을 진다. 홈 내부의 책임은 홈오너가 진다. 그러므로 바깥에서 볼 수 있는 한도내에서만 책임을 지기 때문에 maintenence가 간단하다.
BB) Cons
1. Poor Tenant가 많다.
항상 그런 것은 아니지만 일반적으로 형편이 윤택하지 못하다. 그러므로 그런 사람들의 자리에 내려가야한다는 약점이 있다. 그러나 잊지 말자. Passive Income 을 기대하는 사람은 자기 노동력을 투자해서는 안된다. 결국 좋은 메니저를 만나는 것이 중요하다. 좋은 메니저를 만나는 것은 결국, 인터뷰의 테크닉과 모빌홈 팍 규칙을 잘 설정하는 일이다. 이것은 Property Management 의 분야임으로 이를 논할 때 다시 다루기로 하자.
2. Ownership Pride 가 떨어진다.
아무래도 같은 유닡수라면 아파트를 가진것보다, 소유를 통한 만족감이 적을 것이다. 그러나 투자가는 그런 외형적 만족감에 급급해서는 안된다. 일본 기업이 1990년에 미국을 잠식해 들어 왔을 때 이 자존심때문에 이름있는 빌딩들을 무분별하게 인수했다. 그러나 수요에 대한 투자의 기본에 대한 연구가 부족했기 때문에, 빌딩들을 포기할 수 밖에 없었고, 막대한 손실을 입었다. 그것이 일본 경제 위기를 끌고온 이유중의 하나이다. 수요분석과 숫자를 통한 이윤의 극대화가 더 중요하다.
CC) 조심할 점과, 본인의 의견
위에서 말한것처럼 모빌홈 투자는 Pros 가 cons 보다는 압도적으로 많은 투자이다. 그러나 무조건 투자하는 것은 금물이다. 조심해야 할 점을 다시 나열해 본다면
1. 모빌홈은 pre-fabricated(manufactured)이기 때문에 변동을 마음대로 할 수 없다. 그러므로 모빌홈 팍 오너는 많은 더 많은 모빌홈 오너들이 쉽게 사용할 수 있도록 싱글 스페이스를 다수로 갖지만, 다불 스페이스를 20% 정도 가진 팍을 찾는 것이 좋다.(싱글은 다불을 앉힐수 가 없기 때문에, 그러나 다불은 싱글과 다불을 다 올릴수 있다.)
2. 모빌홈팍을 인수 할때 몇개의 홈이 따라오는 경우가 많다. 그때 햇수가 너무 오래된 홈들이 많은 팍보다, 신형이 많은 팍이 유리하다.
3. 특별히 챙겨야하는것은 Circuit Breaker의 Maximum Amp 가 50이상이면 좋다. 그리고 Main 에서 개인집으로 들어가는 Water Line 이나 Hook Up 을 잘 확인해야 한다. 쓸데 없는 수리 비용을 줄이기 위해서이다. Due Diligence 를 할때 반드시 전문가를 고용해서 해야한다. 그리고 보수, 변경을 신청하도록 꼼꼼히 챙겨서 Seller에게 요구해야한다. (팔기로 마음 먹은 팍 오너는 바이어의 말을 일반적으로 들어준다.)
DD)결론
전체적으로 볼때, 본인은 한인들이 쉽게 진출할 수 있는 부동산 투자 분야라고 믿어 의심치 않는다. 본인도 모빌홈 팍을 소유하고 있다. Seller 와 잘 협상만 하면, 여러해 동안 골치를 썩지 않고, 제법 재미를 볼 수 있는 투자 분야이다. 이것은 투자 이론과는 별개이지만, 대개의 경우 모빌홈 팍은 큰 대지를 요구하기 때문에 예상치 않은 횡재를 만날 수도있다. 예를들면 가까이에 Highway 나 공공거물이 들어서는 경우이다. 아니면 모빌홈 팍이 여러개의 개인가옥 지역으로 허가가 나는 경우이다. 그러나 나는 여러분이 그런것을 기대하는 것을 원하지 않는다. 투자는 요행이나, 추측이 아니다. 투자는 Science,그리고 통계이다. (바라는 것은 좋다. 그러나 그것에 메여 연연해서는 안된다.)
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