Carmel Valley Condo 부동산 경매에 대해서 알고 싶은데요???
샌디에고만해도 하루에 수백개의 NOD(notice of Default)가 레코딩되고있다. 많은 사람들이 Foreclosure business가 "향후 2년간 뜰 비즈니스" 라고 예측 하지만 실제적인 이해가 없는 것을 알 수 있었다. 그래서 이에 대한 기본적인 이해를 돕기위해 나는 부동산 클럽 교육게시판에 "Foreclosure Basic Guideline"이라는 글을 썼다. (교육게시판 참조)
그러나 여전히 많은 분들이 혼동하고 계신데, 가장 심각하고 중요한 부분은 경매(Auction)이었다.
미국 50개 모두가 Foreclosure 의 중요한 절차로 County Auction을 사용하고 있다. 그러나 그 방법에 따라 Judicial Foreclosure와 Non-judicial Foreclosure로 나눌수 있다. Judicial Foreclosure를 가진 대표적인 주는 Florida인데, 그 절차를 법원이 관할한다. 반면 California는 Non-Judicial Foreclosure 주로서 법원의 개입없이 Foreclosure auction을 하는것을 원칙으로 삼고있다. (예외: Purchase Loan아닐 경우, Deficiency Judgement를 얻기 위해 법원에 소송가능)
그러므로 County Auction(샌디에고는 세곳 곧 downtown, Elcajon 그리고 ceanside)에서 실시)은 Foreclosure를 일단락짓는 즉 Default 된 부동산의 소유권자를 공적으로 확인하는 필수적 절차이다. "Foreclosure Basic Guideline"에서 설명했듯이, 가장 빠르게는 NOD Recording 후 3개월 21일만에 은행이 소유하고 있든 Trust Deed(secured by property) 즉 모게지서류를 일반인들에게 경매하는 방법을 통해서 파는 것이다. 그 때 은행은 원금잔액+밀린이자+부과금을 합친 금액(Off-set amount or Minimum Bidding amount)를 가장 먼저 하는 1번 Bidder가 된다. 만일 아무도 도전하지 않으면 1전을 더해서 Biddding 하면 Winning bidder가 되어 소유권을 획득한다. 그러나 경쟁자가 있을 경우에는 가장 높은 금액을bdding 해야한다. 만일 은행외에 아무도 Bidding하지 않을 경우, 은행이 Winner가 되어 소유자가 된다. 이것을 Repo 혹은 Reo라고 한다. 그러므로 County Auction을 거치지 않는한, 부동산의 법적 소유자는 항상 전 소유자이다. 그러므로 경매는 Foreclosure과정에 있는 부동산에 얽힌 산재된 많은 문제를 일시에 해결하는 필수 불가결의 법적 절차이다.
County Forclosure Auction이 미치는 법적 영향력은 엄청나다. 그러나 정부의 Lien은 이 보다 더 우선권을 가지고 있기 때문에 정리가 되지 않는다. (대부분의 경우 은행이 Auction이전에 이를 해결하는 것이 보통) 이 때문에 불이익을 당하지 않기 위해서는 Bidder가 이를 확인할 필요가 있다. Trust Deed Lien 은 레코딩되지 않은 모든 Lien 보다 우선권을 가지므로 레코딩되지 않은 Lien은 깨끅하게 정리한다.
레코딩이 되어있는 Lien(Trust Deed Lien)중에서는 먼저된것이 우선권이 있다. 그러므로 해당 foreclosure의 Trust Deed 보다 Senior Lien이 있을 경우에는 정리가 되지 않는다. 그러나 그 보다 Junior Lien은 아무리 숫자가 많아도 완전히 정리가 된다. County Foreclosure Auction 존재 의미가 바로 여기에 있다. 그러므로 소위 Foreclosure Business 를 하고자하는 분이면 반드시 이해하고 계셔야한다.
이 Auction을 기점으로 시간적으로 그 이전에 Seller/bank/buyer를 통해 소유권을 합의 처분하는 것을 Short Sale이라고 부른다. 반면 Foreclosure Auction에서 은행이 Winning Bidder 가 되는 경우를 REO라고 부른다.
그러나 오늘 우리가 짚고 넘어가야하는 것이 있는 데, 그것은 Auction이란 단어는 널리 쓰여질 수 있다는 것이다. 예를 들면 e-Bay도 신발같은 생활 용품을 Auction으로 판매할 수 있다. 어떤분들은 이미 많은 경험을 가지고 계실 것이다. 이것이 부동산 처분 방법의 형태로 많이 발전해 있다. 특히 요즘에는 Auction을 통하면, 부동산을 싸게 살 수 있다는 생각이 팽배해져서 이를 이용해, 많은 개인 Auction Company들이 Auction 광고를 내고, 초청장을 보낸다. 그러나 그것은 Auction 이라는 절차, 즉 경매인이 경매가를 고시하고, 경매참여자들이 가격을 입찰하는 형식을 취할 뿐이지, Coounty Foreclosure Auction 과는 무관하다. 그러나 많은 분들이 이를 구별하지 못하는 실정이다.
경매업자들은 집을 경매할 수 있는 허가를 받은 개인 경매회사이다. 물론 때로는 은행의 잡힌 집들을 경매하기도한다. 그러나 Foreclosure Auction과는 아무런 상관이 없다. 요즈음에는 어려움에 빠진 개인들도 경매에 집을 내 놓아 팔기도한다. 이 경매는 우리가 거론한 경매와는 아무런 상관이 없고, 아무런 법적 효력이 없다. 모든 경매절차는 경매회사의 Company Policy이다.
다가오는 2월 9일에 라호야 Marriot Hotel에서 경매가 있다. Carmel Valley에 있는 30여동의 Condo가 경매된다. 이것은 REDC라는 경매 회사의 경매임을 알아야한다. 이들은 경매 낙찰 가격에 5%의 프리미엄을 붙여 자기들의 이익으로 삼는다. 그러나 그 경매에서 좋은 가격으로 집을 구입할 수 없다는 말은 아니다. 경매에까지 내어 놓아서 팔고자하는 정도라면, 많은 경제적 어려움이 있었을 것이기 때문이다. 그러나 County Foreclosure Auction과는 아무런 상관이 없고 법적 효력이 다르다.
이에 대해서 더 상세한 것을 알고 싶으신 분은 부동산 투자 클럽 게시판이나. jpark7777@aol.com으로 문의를 하시기 바란다.
우리 부동산 투자 클럽은 다음 모임을 3월1일(토) 2008 오후 6:00시에 경희 태권도장에서 갖는다. 많은 분들의 성원과 부탁때문에 "Foreclosure"에 대한 세미나를 준비하고 있다. 많은 관심과 참석을 학수 고대한다.
그러나 여전히 많은 분들이 혼동하고 계신데, 가장 심각하고 중요한 부분은 경매(Auction)이었다.
미국 50개 모두가 Foreclosure 의 중요한 절차로 County Auction을 사용하고 있다. 그러나 그 방법에 따라 Judicial Foreclosure와 Non-judicial Foreclosure로 나눌수 있다. Judicial Foreclosure를 가진 대표적인 주는 Florida인데, 그 절차를 법원이 관할한다. 반면 California는 Non-Judicial Foreclosure 주로서 법원의 개입없이 Foreclosure auction을 하는것을 원칙으로 삼고있다. (예외: Purchase Loan아닐 경우, Deficiency Judgement를 얻기 위해 법원에 소송가능)
그러므로 County Auction(샌디에고는 세곳 곧 downtown, Elcajon 그리고 ceanside)에서 실시)은 Foreclosure를 일단락짓는 즉 Default 된 부동산의 소유권자를 공적으로 확인하는 필수적 절차이다. "Foreclosure Basic Guideline"에서 설명했듯이, 가장 빠르게는 NOD Recording 후 3개월 21일만에 은행이 소유하고 있든 Trust Deed(secured by property) 즉 모게지서류를 일반인들에게 경매하는 방법을 통해서 파는 것이다. 그 때 은행은 원금잔액+밀린이자+부과금을 합친 금액(Off-set amount or Minimum Bidding amount)를 가장 먼저 하는 1번 Bidder가 된다. 만일 아무도 도전하지 않으면 1전을 더해서 Biddding 하면 Winning bidder가 되어 소유권을 획득한다. 그러나 경쟁자가 있을 경우에는 가장 높은 금액을bdding 해야한다. 만일 은행외에 아무도 Bidding하지 않을 경우, 은행이 Winner가 되어 소유자가 된다. 이것을 Repo 혹은 Reo라고 한다. 그러므로 County Auction을 거치지 않는한, 부동산의 법적 소유자는 항상 전 소유자이다. 그러므로 경매는 Foreclosure과정에 있는 부동산에 얽힌 산재된 많은 문제를 일시에 해결하는 필수 불가결의 법적 절차이다.
County Forclosure Auction이 미치는 법적 영향력은 엄청나다. 그러나 정부의 Lien은 이 보다 더 우선권을 가지고 있기 때문에 정리가 되지 않는다. (대부분의 경우 은행이 Auction이전에 이를 해결하는 것이 보통) 이 때문에 불이익을 당하지 않기 위해서는 Bidder가 이를 확인할 필요가 있다. Trust Deed Lien 은 레코딩되지 않은 모든 Lien 보다 우선권을 가지므로 레코딩되지 않은 Lien은 깨끅하게 정리한다.
레코딩이 되어있는 Lien(Trust Deed Lien)중에서는 먼저된것이 우선권이 있다. 그러므로 해당 foreclosure의 Trust Deed 보다 Senior Lien이 있을 경우에는 정리가 되지 않는다. 그러나 그 보다 Junior Lien은 아무리 숫자가 많아도 완전히 정리가 된다. County Foreclosure Auction 존재 의미가 바로 여기에 있다. 그러므로 소위 Foreclosure Business 를 하고자하는 분이면 반드시 이해하고 계셔야한다.
이 Auction을 기점으로 시간적으로 그 이전에 Seller/bank/buyer를 통해 소유권을 합의 처분하는 것을 Short Sale이라고 부른다. 반면 Foreclosure Auction에서 은행이 Winning Bidder 가 되는 경우를 REO라고 부른다.
그러나 오늘 우리가 짚고 넘어가야하는 것이 있는 데, 그것은 Auction이란 단어는 널리 쓰여질 수 있다는 것이다. 예를 들면 e-Bay도 신발같은 생활 용품을 Auction으로 판매할 수 있다. 어떤분들은 이미 많은 경험을 가지고 계실 것이다. 이것이 부동산 처분 방법의 형태로 많이 발전해 있다. 특히 요즘에는 Auction을 통하면, 부동산을 싸게 살 수 있다는 생각이 팽배해져서 이를 이용해, 많은 개인 Auction Company들이 Auction 광고를 내고, 초청장을 보낸다. 그러나 그것은 Auction 이라는 절차, 즉 경매인이 경매가를 고시하고, 경매참여자들이 가격을 입찰하는 형식을 취할 뿐이지, Coounty Foreclosure Auction 과는 무관하다. 그러나 많은 분들이 이를 구별하지 못하는 실정이다.
경매업자들은 집을 경매할 수 있는 허가를 받은 개인 경매회사이다. 물론 때로는 은행의 잡힌 집들을 경매하기도한다. 그러나 Foreclosure Auction과는 아무런 상관이 없다. 요즈음에는 어려움에 빠진 개인들도 경매에 집을 내 놓아 팔기도한다. 이 경매는 우리가 거론한 경매와는 아무런 상관이 없고, 아무런 법적 효력이 없다. 모든 경매절차는 경매회사의 Company Policy이다.
다가오는 2월 9일에 라호야 Marriot Hotel에서 경매가 있다. Carmel Valley에 있는 30여동의 Condo가 경매된다. 이것은 REDC라는 경매 회사의 경매임을 알아야한다. 이들은 경매 낙찰 가격에 5%의 프리미엄을 붙여 자기들의 이익으로 삼는다. 그러나 그 경매에서 좋은 가격으로 집을 구입할 수 없다는 말은 아니다. 경매에까지 내어 놓아서 팔고자하는 정도라면, 많은 경제적 어려움이 있었을 것이기 때문이다. 그러나 County Foreclosure Auction과는 아무런 상관이 없고 법적 효력이 다르다.
이에 대해서 더 상세한 것을 알고 싶으신 분은 부동산 투자 클럽 게시판이나. jpark7777@aol.com으로 문의를 하시기 바란다.
우리 부동산 투자 클럽은 다음 모임을 3월1일(토) 2008 오후 6:00시에 경희 태권도장에서 갖는다. 많은 분들의 성원과 부탁때문에 "Foreclosure"에 대한 세미나를 준비하고 있다. 많은 관심과 참석을 학수 고대한다.
