투자의 꽃 CASH FLOW가 무엇이며, 계산법은?
일전에 우리는 CAP을 공부했다. CAP은 Investibility(어떤 부동산에 투자를 할것인가 말것인가를 가르치는 하나의 지표 인데 그 지역의 다른 CAP과 비교해서 더 높으면 투자의 고려 대상이 될 수 있다.)(자료실 참고)
오늘은 CAP이 문제가 없다고 판단된 이후, 구체적으로 어떤 숫자를 기대하고, 투자할 것인가를 공부하게 된다. 이에대한 세가지 청신호는 1. Equity 2. Cash Flow 3. Appreciation 이다. 세가지 모두가 Plus(+) 이면 신속히 투자해도 괜찮다. (분석이나 계산상의 실수는 잘못된 투자로 인도할 수 있다는 것만 염두에 두면 된다.)
위에서 언급한 셋중, 오늘은 Cash Flow에 대해서 얘기해보자.
Cash Flow란 GI(Gross Income)-Operationg Expenses=NOI(Net Operating Income 알고 있는 사람이라면, 거기에서 소위 Debt Setvice(PI)를 공제하는 것이다. 많은 업자들이 PITI(Pricipal,Interest,Insurance, Tax) 공제하고 Positive Cash Flow라고 하면서 건물을 구입하도록 Push 하는경우가 있는데 이것은 잘못된것이다. 잘 따져보고, 속지 않도록 해야한다. 다시한번 도식을 만들어 보자.
GI-General expenses(Untility & Management)-PITI=Cash Flow
Cash Flow가 왜 투자에 있어서 가장 중요한 투자Decision의 변수가 되는가?
Cash Flow가 성공적 투자의 경우에 반드시 있어야 하는것은 아니다. 현재 샌디에고는 Low Cap에다가 대부분의투자가 Negative Cash Flow이다. 그렇다고 샌디에고에 투자하는 모든 사람이 실패하는것은 아니다. 다만 성공하기가 극도로 어렵다는 뜻이다. Cash Flow가 Negative인 경우에도 Big Discount를 받는 경우, 혹은 하늘 높은줄 모르고 부동산 경기가 상승하는동안에는 돈을 벌수 있다.
왜냐하면 Discount 부분이나 , 가격 상승분(Equity로 전향)이 Neagative 부분을 초과하기 때문이다. 간단하게 말하면 Negative Cash Flow 만큼을 찔러 넣을 수 있는 저력이 있으면, 가끔 성공할 수 있다는 말이다.
그러면 자연적으로 생기는 결론이 있다. 적은 돈으로 투자하는 사람은 절대적으로 피해야하는 투자이다. 뒷돈이 없는 사람은 부채가 제곱으로 불어난다는 것을 명심해야 한다.(뒷돈이 많다고 투자하는 것도, 내가 보기엔 똑똑치 않다.)
결국 현명한 부동산 투자가는 Cash Flow가 Positive가 아니거나 , Reserve없는 경우에는 투자를 하지 않는다. 약삭빠른 투자가는(진짜 현명한 투자가) No Down payement로 Positive 인것만을 인내심있게 찾는다.
어떤 부동산이든 다운페이를 계속 올림으로 Positive로 만들 수 있다. (그러면 투자의 의미가 상실된다.) 20%의 다운페이에서 Positive가 나오지 않으면 투자 대상에서 제외해야한다. 20% 보다 다운페이를 더 올리면 투자의 꽃이라고 말하는 Leverage를 줄인다.(Cash flow 로는 큰 돈을 벌 수 없다. 다만 투자를 유지할 뿐이다.)
그러므로 10-20%로 Positive cash Flow가 되는것이 확실케 될때 투자하는것이 좋은 방법이다. 왜냐하면 Income이 모든 경비를 상쇄하기 때문에, Passive Income 발생했기 때문에, 아무리 많은 것을 투자해도 전연 걱정이 없다. 인내심있게 찾아서 부자가 되어 보자.
오늘은 CAP이 문제가 없다고 판단된 이후, 구체적으로 어떤 숫자를 기대하고, 투자할 것인가를 공부하게 된다. 이에대한 세가지 청신호는 1. Equity 2. Cash Flow 3. Appreciation 이다. 세가지 모두가 Plus(+) 이면 신속히 투자해도 괜찮다. (분석이나 계산상의 실수는 잘못된 투자로 인도할 수 있다는 것만 염두에 두면 된다.)
위에서 언급한 셋중, 오늘은 Cash Flow에 대해서 얘기해보자.
Cash Flow란 GI(Gross Income)-Operationg Expenses=NOI(Net Operating Income 알고 있는 사람이라면, 거기에서 소위 Debt Setvice(PI)를 공제하는 것이다. 많은 업자들이 PITI(Pricipal,Interest,Insurance, Tax) 공제하고 Positive Cash Flow라고 하면서 건물을 구입하도록 Push 하는경우가 있는데 이것은 잘못된것이다. 잘 따져보고, 속지 않도록 해야한다. 다시한번 도식을 만들어 보자.
GI-General expenses(Untility & Management)-PITI=Cash Flow
Cash Flow가 왜 투자에 있어서 가장 중요한 투자Decision의 변수가 되는가?
Cash Flow가 성공적 투자의 경우에 반드시 있어야 하는것은 아니다. 현재 샌디에고는 Low Cap에다가 대부분의투자가 Negative Cash Flow이다. 그렇다고 샌디에고에 투자하는 모든 사람이 실패하는것은 아니다. 다만 성공하기가 극도로 어렵다는 뜻이다. Cash Flow가 Negative인 경우에도 Big Discount를 받는 경우, 혹은 하늘 높은줄 모르고 부동산 경기가 상승하는동안에는 돈을 벌수 있다.
왜냐하면 Discount 부분이나 , 가격 상승분(Equity로 전향)이 Neagative 부분을 초과하기 때문이다. 간단하게 말하면 Negative Cash Flow 만큼을 찔러 넣을 수 있는 저력이 있으면, 가끔 성공할 수 있다는 말이다.
그러면 자연적으로 생기는 결론이 있다. 적은 돈으로 투자하는 사람은 절대적으로 피해야하는 투자이다. 뒷돈이 없는 사람은 부채가 제곱으로 불어난다는 것을 명심해야 한다.(뒷돈이 많다고 투자하는 것도, 내가 보기엔 똑똑치 않다.)
결국 현명한 부동산 투자가는 Cash Flow가 Positive가 아니거나 , Reserve없는 경우에는 투자를 하지 않는다. 약삭빠른 투자가는(진짜 현명한 투자가) No Down payement로 Positive 인것만을 인내심있게 찾는다.
어떤 부동산이든 다운페이를 계속 올림으로 Positive로 만들 수 있다. (그러면 투자의 의미가 상실된다.) 20%의 다운페이에서 Positive가 나오지 않으면 투자 대상에서 제외해야한다. 20% 보다 다운페이를 더 올리면 투자의 꽃이라고 말하는 Leverage를 줄인다.(Cash flow 로는 큰 돈을 벌 수 없다. 다만 투자를 유지할 뿐이다.)
그러므로 10-20%로 Positive cash Flow가 되는것이 확실케 될때 투자하는것이 좋은 방법이다. 왜냐하면 Income이 모든 경비를 상쇄하기 때문에, Passive Income 발생했기 때문에, 아무리 많은 것을 투자해도 전연 걱정이 없다. 인내심있게 찾아서 부자가 되어 보자.
