부동산침체를 극복하는 지혜(에이전트 편1)
5년전, 뉴욕에서 샌디에고로 내려와 정착한 후 "Allied Business School"의 도움으로 "부동산 면허"강의를 "American Real Estate"에서 했다. 배려해 준 학교 당국과 부동산 사무실에 감사를 드린다. 덕분에 약 55명의 " Realestate Professionals"을 배출했다. 일부는 Active, 일부는 Non-active로 있는것으로 안다. 새로 정착한 샌디에고에서 강의를 통해 새로운 사귐을 주신 하나님께 감사를 드린다. 그러나 한가지 걱정스러운 것은 이렇게 부동산 경기가 침체했는데 면허증만 늘리는 일을 한것이 아닌가? 또 이 분들이 잘 견디어 낼까 하는 노파심이있다. 초보 면허자는 6-12개월 동안 자신을 스스로 부양할 자금이 있어야 한다고 Real Estate Practice에서 가르쳤다. 나는 모든 분들이 이 어려움을 이겨내고, 좋은 날 보기를 기도한다.
현재 부동산 매기는 2005년과 비교해서 40% 수준이다.(Fannie Mae, Freddie Mac보고) 거기에다 그 중의 40%는 2nd Home, vacation Home, 그리고 fractional이라고 한다.(Delta Investment Report=Baby Boomer들의 특성) 그리고 또 나머지 일부는 Foreclosure를 통한 처분이다. 대략 계산해서 일반 에이전트들은 약 85% 정도 수입의 기회가 줄어든 셈이다. 우리 에이전트들의 냉가슴 앓는 고통이 얼마나 큰가를 얼른 알 수 있다.
이런 위기의 때를 극복하는 지혜는 없을까? 우리의 기본인 Real Estate Practice로 돌아가 보자.(기초를 단단히 하시길 바랍니다.) 우선은
1. Knowledge(Product knowledge and paperwork knowledge)
2. Prospecting(Farming)
3. Marketing(Advertising & Open House)
4. Servicing of the Listing (Listening and Finding the dream House)
이 분야에서 성공하기위해, 위의 기본을 철저히 하고, 콤퓨터를 열심히 두드렸다면 큰 탈이 없으셨으리라 믿는다. 그러나 현재 우리에게 닥친 어려움은 위협적이다. 그래서 몇가지, 부족하지만, 졸견을 드리고 싶다. 우선 눈을 높이 들어 미래를 보아야한다. 둘째 시대의 흐름을 타서 필요한 전문가의 길을 모색하는 것이다.
첫째, 새로운 안목으로 Real Estate brokerage를 보아야한다. 소개업도 세계화의 추세에 있다. 이를 가능케 한것은 콤퓨터(Internet)와 경제의 Globalization이다. 그런데 우리 agent들은 캘리포니아의 면허를 가지고 있기 때문에 오히려 편협하다.(?) 지난달 Las Vegas에서 (11월 중순) "전세계의 부동산 에이전트 Exhibition"있었다. 한국 업체는 하나도 후원하지 않았다. 나는 약 50명의 에이전트들에게 같이 가기를 권했다. 오직 한분만 참석했다.(Mrs Chris Kim w/Team Spirit) 내가 가지 못한것은 "Rice Fire Fallbrook"때문이다. 다녀오신 그 분의 소감이 멋있다. "목사님, 다른 세계를 보고 왔어요, 눈을 뜬것 같습니다. 할일이 생겼어요" 그 분은 자기돈을 내었지만($399.99+숙식비) 오히려 내게 감사를 했다.
"호랑이가 있어야, 위험을 무릅쓰고 그 굴에 들어 갈 수 있다." 호랑이가 없으면 헛탕이다. 위에서 우리가 갖춘 기본, 즉 Prospect가 있다면, 이제 눈을 돌려 국제시장을 보아야한다. 또 우리 Prospect들도 진흙탕에 보물을 던지지 않도록 도와줄 의무가 있다.(Loyalty & Fiduciary) 타주의 에이전트와 계약을 맺을 수도 있다. 타국의 에이전트와 계약을 맺을 수도 있다. 미국은 전 세계에서 에쿼티가 가장 많은 나라이며, 캘리포니아는 그 50주중에서도 가장 많다.
우리의 업이, 부동산을 소개하고, 그 댓가를 받는 것이라면, 꼭 Commission개념에 묶일 필요는 없다. Referral Fee 혹은 Marketing assisstance fee등의 명목으로 , 법을 어기지 않고, 보상을 받을 수 있다. (많은 경우에 면허가 필요하지 않다.) 대개의 경우 건당 얼마 안되지만, 수입이 전연 없는 것보다는 낫다. 좋은 점은 대부분의 경우 모든 일을 상대방 업자가 하기때문에 많은 일을 할 필요가 없다.(기회 제공만 한다.)
둘째로, 전문성을 높여야한다. 우리가 Real Estate Practice를 통해서 이미 알고 있는 것을 활용하는 것이다. Farming을 우리는 잘 알고 있다. 어떤 특정 지역을 정해서, 그 지역을 잘아는 전문가가(Guru)되어,그 지역에 맞는 전략을 펼쳐나가는 Prospecting의 한 유형이다.(예를 들면, 모든 주택소유자의 이름과 나이를 안다, 혹은 언제 이혼하는지 안다 등등...) 우리는 여기에서 한 걸음 더 나아가, 이 전략을 기술적 Farming으로 개발하는 것이다.
현 추세! 하면 몇 가지를 떠 올릴수 있다. Foreclosure, fractional ownership 그리고 1031 Exchange 등이다. 하나 하나가 독립적인 Business를 이루어 나갈 수 있는 분야이다. 이런 분야에서 성공할 수 있는 기술을 습득하기 위해서는 Seminar그리고 관련도서들을 읽고 공부를 해야한다. 곧 지역적 Farming이 아니라 , 전문 지식을 통한 Farming이다. 현재 캘리포니아에서 뜨는 사람들은 다 이런 특수한 분야의 전문가들이다. Michael Quarles(myrealtydata.com) Ward Hennigan, Bruce Norris 등이다. Foreclosure에 호랑이가 있다고 생각하면, 지금 당장 뛰어 들어야한다. ( 기본적인 것들을 재미 부동산 투자 클럽 게시판을 통해서 시리즈로 내 보낼 게획이다. 참고로 하시기를 바란다.)
결론적으로 부동산 소개업을 새로운 각도에서 보아야한다. 그리고 망설이지 말고, 호랑이 있는 굴에 들어가 잡아야한다. 계속 기다리는 사람은 30만 중에서, 다른 업으로 전향하는 12만중의 하나가 될 수 밖에 없다.
박요셉 박사 (ㅅ디:619-370-7199) jpark7777@aol.com
"재미 부동산 클럽"을 찾으셔서 "에이전트"칼럼을 이용해 주세요.
현재 부동산 매기는 2005년과 비교해서 40% 수준이다.(Fannie Mae, Freddie Mac보고) 거기에다 그 중의 40%는 2nd Home, vacation Home, 그리고 fractional이라고 한다.(Delta Investment Report=Baby Boomer들의 특성) 그리고 또 나머지 일부는 Foreclosure를 통한 처분이다. 대략 계산해서 일반 에이전트들은 약 85% 정도 수입의 기회가 줄어든 셈이다. 우리 에이전트들의 냉가슴 앓는 고통이 얼마나 큰가를 얼른 알 수 있다.
이런 위기의 때를 극복하는 지혜는 없을까? 우리의 기본인 Real Estate Practice로 돌아가 보자.(기초를 단단히 하시길 바랍니다.) 우선은
1. Knowledge(Product knowledge and paperwork knowledge)
2. Prospecting(Farming)
3. Marketing(Advertising & Open House)
4. Servicing of the Listing (Listening and Finding the dream House)
이 분야에서 성공하기위해, 위의 기본을 철저히 하고, 콤퓨터를 열심히 두드렸다면 큰 탈이 없으셨으리라 믿는다. 그러나 현재 우리에게 닥친 어려움은 위협적이다. 그래서 몇가지, 부족하지만, 졸견을 드리고 싶다. 우선 눈을 높이 들어 미래를 보아야한다. 둘째 시대의 흐름을 타서 필요한 전문가의 길을 모색하는 것이다.
첫째, 새로운 안목으로 Real Estate brokerage를 보아야한다. 소개업도 세계화의 추세에 있다. 이를 가능케 한것은 콤퓨터(Internet)와 경제의 Globalization이다. 그런데 우리 agent들은 캘리포니아의 면허를 가지고 있기 때문에 오히려 편협하다.(?) 지난달 Las Vegas에서 (11월 중순) "전세계의 부동산 에이전트 Exhibition"있었다. 한국 업체는 하나도 후원하지 않았다. 나는 약 50명의 에이전트들에게 같이 가기를 권했다. 오직 한분만 참석했다.(Mrs Chris Kim w/Team Spirit) 내가 가지 못한것은 "Rice Fire Fallbrook"때문이다. 다녀오신 그 분의 소감이 멋있다. "목사님, 다른 세계를 보고 왔어요, 눈을 뜬것 같습니다. 할일이 생겼어요" 그 분은 자기돈을 내었지만($399.99+숙식비) 오히려 내게 감사를 했다.
"호랑이가 있어야, 위험을 무릅쓰고 그 굴에 들어 갈 수 있다." 호랑이가 없으면 헛탕이다. 위에서 우리가 갖춘 기본, 즉 Prospect가 있다면, 이제 눈을 돌려 국제시장을 보아야한다. 또 우리 Prospect들도 진흙탕에 보물을 던지지 않도록 도와줄 의무가 있다.(Loyalty & Fiduciary) 타주의 에이전트와 계약을 맺을 수도 있다. 타국의 에이전트와 계약을 맺을 수도 있다. 미국은 전 세계에서 에쿼티가 가장 많은 나라이며, 캘리포니아는 그 50주중에서도 가장 많다.
우리의 업이, 부동산을 소개하고, 그 댓가를 받는 것이라면, 꼭 Commission개념에 묶일 필요는 없다. Referral Fee 혹은 Marketing assisstance fee등의 명목으로 , 법을 어기지 않고, 보상을 받을 수 있다. (많은 경우에 면허가 필요하지 않다.) 대개의 경우 건당 얼마 안되지만, 수입이 전연 없는 것보다는 낫다. 좋은 점은 대부분의 경우 모든 일을 상대방 업자가 하기때문에 많은 일을 할 필요가 없다.(기회 제공만 한다.)
둘째로, 전문성을 높여야한다. 우리가 Real Estate Practice를 통해서 이미 알고 있는 것을 활용하는 것이다. Farming을 우리는 잘 알고 있다. 어떤 특정 지역을 정해서, 그 지역을 잘아는 전문가가(Guru)되어,그 지역에 맞는 전략을 펼쳐나가는 Prospecting의 한 유형이다.(예를 들면, 모든 주택소유자의 이름과 나이를 안다, 혹은 언제 이혼하는지 안다 등등...) 우리는 여기에서 한 걸음 더 나아가, 이 전략을 기술적 Farming으로 개발하는 것이다.
현 추세! 하면 몇 가지를 떠 올릴수 있다. Foreclosure, fractional ownership 그리고 1031 Exchange 등이다. 하나 하나가 독립적인 Business를 이루어 나갈 수 있는 분야이다. 이런 분야에서 성공할 수 있는 기술을 습득하기 위해서는 Seminar그리고 관련도서들을 읽고 공부를 해야한다. 곧 지역적 Farming이 아니라 , 전문 지식을 통한 Farming이다. 현재 캘리포니아에서 뜨는 사람들은 다 이런 특수한 분야의 전문가들이다. Michael Quarles(myrealtydata.com) Ward Hennigan, Bruce Norris 등이다. Foreclosure에 호랑이가 있다고 생각하면, 지금 당장 뛰어 들어야한다. ( 기본적인 것들을 재미 부동산 투자 클럽 게시판을 통해서 시리즈로 내 보낼 게획이다. 참고로 하시기를 바란다.)
결론적으로 부동산 소개업을 새로운 각도에서 보아야한다. 그리고 망설이지 말고, 호랑이 있는 굴에 들어가 잡아야한다. 계속 기다리는 사람은 30만 중에서, 다른 업으로 전향하는 12만중의 하나가 될 수 밖에 없다.
박요셉 박사 (ㅅ디:619-370-7199) jpark7777@aol.com
"재미 부동산 클럽"을 찾으셔서 "에이전트"칼럼을 이용해 주세요.
