부동산시장 어떻게 되나? Crashing or Declining?
나는 샌디에고에서 약 50여명의 부동산 에이전트를 가르쳤다. 아메리카 부동산에서 근무하는 사람이라면 내가 일년반 전부터 약 25%이상의 부동산 가격 하락이 있을거라고 서슴없이 말한것을 잘안다. 그 수치는 부동산 마켙(Purchase Market)과 Sub-Market(렌트)의 격차 때문에 그러리라고 믿었기 때문이다.두개의 수치가 격차가 너무 크기 때문에 결국 두 격차는 Converge 해야 되는데 시간이 많이 걸리고 하락 폭이 클것이라고 생각했기 때문이다. 그래서 주택구입을 하고자하는 사람을 말리고, 렌트를 하도록 했다.(간단하게 얘기하면 같은 집을 렌트하고, 구입하는 경우 생활비가 주택구입의 경우 너무 높다. 10%정도 높은것은 안정성) 아마 어떤 에이전트는 약주고 병주는가 했을 것이다.
지난해보다 부동산 가격이 12% 정도나 떨어져, 마음이 좋지 않은 것은 나도 마찬가지다. 그러나 너무 마음 아파할 필요는 없다. 우리 모두의 집값이 비슷한 수준으로 떨어졌기 때문이다.
오늘 같이 생각해 보고자하는 것은 얼마나 더 떨어질 것인가? 라는 문제이다. 그리고 다음은 이런 경우에 그냥 앉아 있기만 해야하는가? 하는 문제다.
미국 전체의 부동산 흐름을 가장 잘 파악하고 있는 사람은 한국인이다. MLS reseach team 의 장, Mr. Lawrence Yoon인데 그는 일년 정도 지나면 주택가격이 회복될것이라고 예측했다.(상당히 긍정적) 그런데 그 분은 캘리포니아의 부동산 가격을 예측한 것이 아님을 인지해야한다. 그는 전국의 부동산의 흐름을 보고 연구 결과를 말했다. 미국은 엄청나게 큰 나라다. 한국적 시야로 미국을 보면 안된다.
캘리포니아의 부동산, 그 중에서도 남쪽 지역은 그의 연구결과와 같으라는 법이없다. 이 지역에 뛰어난 예측을 하는 두 분을 뽑으라면, Mr. Bruce Norris 와 Mr. Ward Hennigan 두사람이다. 그들은 3-5년 더 걸려야 한다고 보고있다.(SDCIA,SOCALCIA초청 세미나에서...)
사실 위의 두개의 견해는 서로 상반 되는 것이 아니다. 그들은 다 거대한 기구를 통해 많은 지출을 해가며 자료를 분석하고 조심스럽게 예측하는 분들이다. 그러면 왜 서로 다른 결론에 도달하는가? 그 해답은 서로 다른 크기의 시장을 분석하고 있기 때문이다. MLS의 Mr. Yoon은 동남부의 지역에서부터 서쪽으로 부분적으로 회복이 되어 오는 전국시장을 분석했기 때문에 그 회복의 시작 시점을 기준으로 12-18개월 후라고 했을것이다. 반면 다락같이 올랐던 켈리포니아의 일부 지역은 Mr. Norris & Hennigan이 예측한 것처럼의 4-5년후에 반등하리라고 보는것이 옳지 않을까?
어떤 분이 Stock Market 이 상승하지 않은 상태에서, Forex(Foreign Exchange Index)가 70% 하락 했기 때문에, 미국화폐의 구매력이 엄청나게 내렸고(중국은 정책적으로 고정 환율을 적용하고 있음) 중국이 문제를 일으킨다면, 미국은 공황을 초래하고, 부동산 Market 이 Crashing할 것이라고 예측했다. 한국 돈의 상승을 생각하면, 일리가 있는 이론이다.(2000:1 에서 940:1)
그러나 그것은 미국의 거대한 경제구조의 방대함과, 정치적 영향력을 감안하지 않은 것이라고 본다. 그런 부정적 이론에도 불구하고 stock 은 Ceiling 과 floor를 교차로 치면서 결국은 상승하고 있다.(MACD는 역사적으로 상승) 그러나 인정해야하는것은 샌디에고의 경우는 앞으로 Crashing은 아니겠지만 계속 Declining하리라고 보는 것이 옳다고 믿어진다. 아마 앞으로도 15-20%더 하락을 마음으로 준비하는것이 좋을듯 싶다.
그러면 이럴때 어떻게 하는것이 좋을까?
1. 샌디에고 지역보다 더 좋은 지역을 찾아 투자해야 한다.
미국은 크다. 현재도 Cash Flow 가 Positive인 지역이 있다는 것을 알아야한다. 그런
지역에 투자하면 하락 부분을 상쇄하게 된다.
2. 그러면 무슨 돈으로 투자하는가?
Equity가 있으면 빨리 Refinancing 하면 좋다. 이용하지 않는 에쿼티는 Dead Equity
이다. 침대 밑에 넣어둔 현금과 같다. 현금의 가치가 계속 떨어지고 있지 않는가? 이율이
좋을때 Refinance하여 Positive지역에 투자를 하는것이다. 이때 조심해야 할것이 있다.
그돈을 다른 용도로는 절대(?) 사용하지 말아야한다.
3. 어떤 부동산에 투자 할 것인가?
반드시 Income Property에 투자 해야한다.
투자에 있어서 중요한 것은 얼마나 건물 가격이 오르는가? 즉 Appreciation을 예측하는
것이다. 그러나 그것은 수월하지 않다. 그래서 우리도 위에서 여러 학자들의 견해를
가지고 이러쿵 저러쿵 했다. 그러나 훨씬 쉽게 계산할 수 있는 것은 Cash Flow 이다.
건물 구입때 아무리 가격이 좋더라도 상대방의 눈치를 보지말고, 정확하게 꼬치꼬치
따져서 정확한 Cash Flow를 알아야한다. 그 경우 내가 내는 은행이자의 두배이상의
return을 주는 Income Property에 투자하면 안전하다. 만약 Apprecation있다면 큰 돈
을 벌수 있게된다.
4. 3-4년 이내에 처분하고 샌디에고로 돌아 오도록 계획해야한다.
가능하다면 앞마당이나, 뒷마당에 투자하는 것이 좋다. 그러나 Commercial Size
일 경우에는 큰 차이가 없다. 위에서 얘기 한 것처럼 3-5년 정도에 샌디에고 경기가
회복된다면 돌아와서 새로운 곳에 투자를 하면 된다.
자로 재듯 투자가 이루어 지는것이 아니라는 것을 우리는 다 잘안다. 그러나 언제, 어디에서 무엇을 어떻게 해서 처리한다는 계획이 없으면 전쟁에서 실패하듯 투자에서도 실패한다. 그래서 나는 투자 교육을 중요시한다. 그리고 여러가지 투자의 기회을 실제적으로 분석하는 시간을 가지기를 원한다. "재미 부동산 투자 클럽"을 한번 방문해 보고, 그 게시판이나, "투자의 기회"판을 확인해 보고 나름대로 계산을 해 보시기를 바란다. 의문이 있으면
연락을해서 질문하셔도 환영한다.
박 요셉 박사
Tel: 619-370-7199
E-mail: jpark7777@aol.com
지난해보다 부동산 가격이 12% 정도나 떨어져, 마음이 좋지 않은 것은 나도 마찬가지다. 그러나 너무 마음 아파할 필요는 없다. 우리 모두의 집값이 비슷한 수준으로 떨어졌기 때문이다.
오늘 같이 생각해 보고자하는 것은 얼마나 더 떨어질 것인가? 라는 문제이다. 그리고 다음은 이런 경우에 그냥 앉아 있기만 해야하는가? 하는 문제다.
미국 전체의 부동산 흐름을 가장 잘 파악하고 있는 사람은 한국인이다. MLS reseach team 의 장, Mr. Lawrence Yoon인데 그는 일년 정도 지나면 주택가격이 회복될것이라고 예측했다.(상당히 긍정적) 그런데 그 분은 캘리포니아의 부동산 가격을 예측한 것이 아님을 인지해야한다. 그는 전국의 부동산의 흐름을 보고 연구 결과를 말했다. 미국은 엄청나게 큰 나라다. 한국적 시야로 미국을 보면 안된다.
캘리포니아의 부동산, 그 중에서도 남쪽 지역은 그의 연구결과와 같으라는 법이없다. 이 지역에 뛰어난 예측을 하는 두 분을 뽑으라면, Mr. Bruce Norris 와 Mr. Ward Hennigan 두사람이다. 그들은 3-5년 더 걸려야 한다고 보고있다.(SDCIA,SOCALCIA초청 세미나에서...)
사실 위의 두개의 견해는 서로 상반 되는 것이 아니다. 그들은 다 거대한 기구를 통해 많은 지출을 해가며 자료를 분석하고 조심스럽게 예측하는 분들이다. 그러면 왜 서로 다른 결론에 도달하는가? 그 해답은 서로 다른 크기의 시장을 분석하고 있기 때문이다. MLS의 Mr. Yoon은 동남부의 지역에서부터 서쪽으로 부분적으로 회복이 되어 오는 전국시장을 분석했기 때문에 그 회복의 시작 시점을 기준으로 12-18개월 후라고 했을것이다. 반면 다락같이 올랐던 켈리포니아의 일부 지역은 Mr. Norris & Hennigan이 예측한 것처럼의 4-5년후에 반등하리라고 보는것이 옳지 않을까?
어떤 분이 Stock Market 이 상승하지 않은 상태에서, Forex(Foreign Exchange Index)가 70% 하락 했기 때문에, 미국화폐의 구매력이 엄청나게 내렸고(중국은 정책적으로 고정 환율을 적용하고 있음) 중국이 문제를 일으킨다면, 미국은 공황을 초래하고, 부동산 Market 이 Crashing할 것이라고 예측했다. 한국 돈의 상승을 생각하면, 일리가 있는 이론이다.(2000:1 에서 940:1)
그러나 그것은 미국의 거대한 경제구조의 방대함과, 정치적 영향력을 감안하지 않은 것이라고 본다. 그런 부정적 이론에도 불구하고 stock 은 Ceiling 과 floor를 교차로 치면서 결국은 상승하고 있다.(MACD는 역사적으로 상승) 그러나 인정해야하는것은 샌디에고의 경우는 앞으로 Crashing은 아니겠지만 계속 Declining하리라고 보는 것이 옳다고 믿어진다. 아마 앞으로도 15-20%더 하락을 마음으로 준비하는것이 좋을듯 싶다.
그러면 이럴때 어떻게 하는것이 좋을까?
1. 샌디에고 지역보다 더 좋은 지역을 찾아 투자해야 한다.
미국은 크다. 현재도 Cash Flow 가 Positive인 지역이 있다는 것을 알아야한다. 그런
지역에 투자하면 하락 부분을 상쇄하게 된다.
2. 그러면 무슨 돈으로 투자하는가?
Equity가 있으면 빨리 Refinancing 하면 좋다. 이용하지 않는 에쿼티는 Dead Equity
이다. 침대 밑에 넣어둔 현금과 같다. 현금의 가치가 계속 떨어지고 있지 않는가? 이율이
좋을때 Refinance하여 Positive지역에 투자를 하는것이다. 이때 조심해야 할것이 있다.
그돈을 다른 용도로는 절대(?) 사용하지 말아야한다.
3. 어떤 부동산에 투자 할 것인가?
반드시 Income Property에 투자 해야한다.
투자에 있어서 중요한 것은 얼마나 건물 가격이 오르는가? 즉 Appreciation을 예측하는
것이다. 그러나 그것은 수월하지 않다. 그래서 우리도 위에서 여러 학자들의 견해를
가지고 이러쿵 저러쿵 했다. 그러나 훨씬 쉽게 계산할 수 있는 것은 Cash Flow 이다.
건물 구입때 아무리 가격이 좋더라도 상대방의 눈치를 보지말고, 정확하게 꼬치꼬치
따져서 정확한 Cash Flow를 알아야한다. 그 경우 내가 내는 은행이자의 두배이상의
return을 주는 Income Property에 투자하면 안전하다. 만약 Apprecation있다면 큰 돈
을 벌수 있게된다.
4. 3-4년 이내에 처분하고 샌디에고로 돌아 오도록 계획해야한다.
가능하다면 앞마당이나, 뒷마당에 투자하는 것이 좋다. 그러나 Commercial Size
일 경우에는 큰 차이가 없다. 위에서 얘기 한 것처럼 3-5년 정도에 샌디에고 경기가
회복된다면 돌아와서 새로운 곳에 투자를 하면 된다.
자로 재듯 투자가 이루어 지는것이 아니라는 것을 우리는 다 잘안다. 그러나 언제, 어디에서 무엇을 어떻게 해서 처리한다는 계획이 없으면 전쟁에서 실패하듯 투자에서도 실패한다. 그래서 나는 투자 교육을 중요시한다. 그리고 여러가지 투자의 기회을 실제적으로 분석하는 시간을 가지기를 원한다. "재미 부동산 투자 클럽"을 한번 방문해 보고, 그 게시판이나, "투자의 기회"판을 확인해 보고 나름대로 계산을 해 보시기를 바란다. 의문이 있으면
연락을해서 질문하셔도 환영한다.
박 요셉 박사
Tel: 619-370-7199
E-mail: jpark7777@aol.com
