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"리버스 모기지 받으면 은행에 집 뺏긴다?" 재산권 오해와 진실
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살기 좋은 샌디에이고에서 여유로운 노후를 계획하시는 시니어 손님들과 은퇴 자금 상담을 하다 보면 가장 많이 듣는 질문 중 하나가 바로 리버스 모기지를 받으면 집 소유권이 은행으로 넘어가서 마음대로 팔지도 못하는 것 아닌가요?입니다. 결론부터 말씀드리면 절대 그렇지 않습니다. 리버스 모기지를 받은 후에도 집의 소유권은 100% 손님에게 남아있으며, 원하실 때 언제든 재산권을 행사하실 수 있습니다. 오늘은 리버스 모기지 신청 후 재산권 행사와 상속, 그리고 반드시 알아두어야 할 핵심 사항들을 명쾌하게 정리해 드립니다.
1. 내 집인데 마음대로 팔거나 재융자할 수 있나요?
네, 언제든지 가능합니다. 집의 소유권은 여전히 손님에게 있으므로 일반 융자와 마찬가지로 원할 때 집을 팔 수 있습니다. 집값이 올라 리버스 모기지 잔액보다 높다면, 집을 팔아 융자 잔액을 갚고 남은 돈(에퀴티)은 고스란히 손님이 가지시면 됩니다. 자격 요건만 충족된다면 언제든 더 좋은 조건으로 재융자(Refinance)를 하시는 것도 제약이 없습니다. 단, 지켜야 할 3가지 의무 사항이 있습니다.
첫째. 해당 주택에 1년에 180일 이상 거주해야 합니다. (Primary Residence 유지)
둘째. 재산세(Property Tax)와 집 보험료, HOA 비용 등을 제때 납부해야 합니다.
셋째. 집의 기본적인 유지 보수(Maintenance)를 잘 관리해야 합니다.
2. 내가 세상을 떠나면 자녀들에게 빚이 대물림되나요?
리버스 모기지의 가장 큰 장점 중 하나는 Non-Recourse (비소구) 융자라는 점입니다. 부부가 모두 사망한 후 융자 정산 시 다음 두 가지 시나리오로 나뉩니다. 집값이 융자 잔액보다 높을 때: 자녀들이 집을 팔아 융자를 갚고 남은 차액을 상속받습니다. 융자 잔액이 집값보다 더 커졌을 때: 융자 잔액이 아무리 커도 자녀들에게 빚이 청구되지 않습니다. 자녀들은 집만 은행에 넘기면(포기하면) 모든 정산이 끝납니다.
3. 매월 페이먼트가 없는데 왜 차압(Foreclosure)을 당하기도 하나요?
리버스 모기지 차압률이 높다는 오해가 있습니다. 매달 갚아야 할 원금과 이자가 없는데 왜 차압을 당할까요? 바로 앞서 말씀드린 재산세와 집 보험료를 내지 못했을 경우입니다. 따라서 렌더(은행)는 융자 승인 시 손님이 재산세와 보험료를 낼 수입 능력이 되는지 깐깐하게 심사하며, 수입이 부족할 경우 리버스 모기지 자금의 일부를 재산세 납부용으로 의무적으로 묶어두기도 합니다.
4. 소셜 연금이나 메디케어 혜택이 깎이나요?
전혀 영향을 주지 않습니다. 리버스 모기지로 받는 돈은 수입(Income)이나 연금이 아니라 내 집의 에퀴티를 담보로 빌려 쓰는 융자금(Loan)입니다. 수입으로 간주되지 않기 때문에 세금을 내지 않으며, 소셜 시큐리티 연금이나 메디케어 혜택에도 아무런 불이익이 없습니다.
5. 부부 중 한 사람 이름으로만 받아도 될까?
부부가 모두 62세를 넘긴 후 공동으로 신청하는 것이 가장 안전합니다. 부부 공동으로 리버스 모기지를 받으면 한 분이 먼저 세상을 떠나셔도 남은 배우자가 평생 같은 금액을 수령하며 집에 거주할 수 있습니다. 하지만 한 사람 이름으로만 받았는데 그분이 먼저 사망할 경우, 남은 배우자가 62세 미만이거나 집의 에퀴티가 부족하다면 융자금을 갚기 위해 살던 집을 당장 팔아야 하는 낭패를 겪을 수 있습니다.
마치며: 내 상황에 맞는 전략 세우기
리버스 모기지는 수많은 금융 전문가들이 꼽는 가장 훌륭한 은퇴 금융 상품 중 하나입니다. 하지만 모든 금융 상품이 그렇듯 내 상황에 맞게 정확히 알고 써야 진정한 혜택을 누릴 수 있습니다. 은퇴 후 수입원(소셜 연금, 개인 연금, 리버스 모기지)을 언제부터 어떻게 수령하는 것이 가장 유리할지, 주저하지 말고 전문가와 상의해 보십시오. 모든 융자는 스티브 양에게 맡기세요. 프로는 다릅니다!
Steve Yang, Nmls 451092
Loan Consultant, DRE Broker, MBA
Cell) 213-393-6334, 714-759-2597
iPro Mortgage, Inc., Nmls 2431724, DRE 02201387
1440 N. Harbor Blvd. Suite 900, Fullerton, CA 92835 (Appointment only)
www.ipromortgageinc.com (Upload your documents safely and easily!)
1. 내 집인데 마음대로 팔거나 재융자할 수 있나요?
네, 언제든지 가능합니다. 집의 소유권은 여전히 손님에게 있으므로 일반 융자와 마찬가지로 원할 때 집을 팔 수 있습니다. 집값이 올라 리버스 모기지 잔액보다 높다면, 집을 팔아 융자 잔액을 갚고 남은 돈(에퀴티)은 고스란히 손님이 가지시면 됩니다. 자격 요건만 충족된다면 언제든 더 좋은 조건으로 재융자(Refinance)를 하시는 것도 제약이 없습니다. 단, 지켜야 할 3가지 의무 사항이 있습니다.
첫째. 해당 주택에 1년에 180일 이상 거주해야 합니다. (Primary Residence 유지)
둘째. 재산세(Property Tax)와 집 보험료, HOA 비용 등을 제때 납부해야 합니다.
셋째. 집의 기본적인 유지 보수(Maintenance)를 잘 관리해야 합니다.
2. 내가 세상을 떠나면 자녀들에게 빚이 대물림되나요?
리버스 모기지의 가장 큰 장점 중 하나는 Non-Recourse (비소구) 융자라는 점입니다. 부부가 모두 사망한 후 융자 정산 시 다음 두 가지 시나리오로 나뉩니다. 집값이 융자 잔액보다 높을 때: 자녀들이 집을 팔아 융자를 갚고 남은 차액을 상속받습니다. 융자 잔액이 집값보다 더 커졌을 때: 융자 잔액이 아무리 커도 자녀들에게 빚이 청구되지 않습니다. 자녀들은 집만 은행에 넘기면(포기하면) 모든 정산이 끝납니다.
3. 매월 페이먼트가 없는데 왜 차압(Foreclosure)을 당하기도 하나요?
리버스 모기지 차압률이 높다는 오해가 있습니다. 매달 갚아야 할 원금과 이자가 없는데 왜 차압을 당할까요? 바로 앞서 말씀드린 재산세와 집 보험료를 내지 못했을 경우입니다. 따라서 렌더(은행)는 융자 승인 시 손님이 재산세와 보험료를 낼 수입 능력이 되는지 깐깐하게 심사하며, 수입이 부족할 경우 리버스 모기지 자금의 일부를 재산세 납부용으로 의무적으로 묶어두기도 합니다.
4. 소셜 연금이나 메디케어 혜택이 깎이나요?
전혀 영향을 주지 않습니다. 리버스 모기지로 받는 돈은 수입(Income)이나 연금이 아니라 내 집의 에퀴티를 담보로 빌려 쓰는 융자금(Loan)입니다. 수입으로 간주되지 않기 때문에 세금을 내지 않으며, 소셜 시큐리티 연금이나 메디케어 혜택에도 아무런 불이익이 없습니다.
5. 부부 중 한 사람 이름으로만 받아도 될까?
부부가 모두 62세를 넘긴 후 공동으로 신청하는 것이 가장 안전합니다. 부부 공동으로 리버스 모기지를 받으면 한 분이 먼저 세상을 떠나셔도 남은 배우자가 평생 같은 금액을 수령하며 집에 거주할 수 있습니다. 하지만 한 사람 이름으로만 받았는데 그분이 먼저 사망할 경우, 남은 배우자가 62세 미만이거나 집의 에퀴티가 부족하다면 융자금을 갚기 위해 살던 집을 당장 팔아야 하는 낭패를 겪을 수 있습니다.
마치며: 내 상황에 맞는 전략 세우기
리버스 모기지는 수많은 금융 전문가들이 꼽는 가장 훌륭한 은퇴 금융 상품 중 하나입니다. 하지만 모든 금융 상품이 그렇듯 내 상황에 맞게 정확히 알고 써야 진정한 혜택을 누릴 수 있습니다. 은퇴 후 수입원(소셜 연금, 개인 연금, 리버스 모기지)을 언제부터 어떻게 수령하는 것이 가장 유리할지, 주저하지 말고 전문가와 상의해 보십시오. 모든 융자는 스티브 양에게 맡기세요. 프로는 다릅니다!
Steve Yang, Nmls 451092
Loan Consultant, DRE Broker, MBA
Cell) 213-393-6334, 714-759-2597
iPro Mortgage, Inc., Nmls 2431724, DRE 02201387
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