▲숏세일(Short-sale)

숏세일 매매는 대출 기관이 판매를 촉진하기 위해 모기지의 미지급 잔액보다 적은 금액을 수락하기로 동의 할 때 발생한다.

미결제 모기지를 보유한 은행은 숏세일 제안을 수락할지 여부를 결정하는 데 시간이 오래 걸릴 수 있다. 일부 단기 판매 구매자는 6 개월 이상 응답을 기다리는 경우가 많다.

바이어들은 숏세일 또는 차압된 매물을 구입하면 저렴한 주택을 얻을 수 있는지 궁금해한다.

많은 구매자들은 가격이 낮고 셀러가 절망적이라고 생각하기 때문에 숏세일 구매가 이득이라고 믿는다. 그러나 항상 그런 것은 아니다.

비슷한 주택의 최근 판매가와 마켓 트렌드를 검토하고 리스팅가격을 결정하는 것은 리스팅 에이전트와 셀러의 책임이다. 그러나 셀러와 에이전트는 종종 많은 구매자를 모아 경쟁이 치열한 입찰을 유도하기 위해 리스팅 매매가를 비현실적으로 낮게 설정할 때가 많다.

또한 기본적으로 집주인이 아닌 은행과 협상한다. 셀러는 은행의 동의없이 오퍼 제안에 동의 할 수 없다. 은행은 주택의 가치를 결정하기 위해 주택감정사와 제삼의 부동산 브로커의 의견에 의존한다. 은행은 차압을 원치 않지만 공정한 시장 가격을 원한다.

▲부동산 차압(Foreclosure)

일반적으로 모기지 대출을 3 개월 이상 연체하면 차압(Pre-foreclosure) 절차가 시작된다.

차압 기간 동안 은행은 가능한 미결제 모기지 잔액을 최대한 회수하려고 한다. 따라서 은행은 일반적으로 경매를 통해 주택을 판매하도록 강요한다.

은행은 매물 경매에 대한 최소 입찰액을 정하고 경매를 진행한다. 복수의 구매자가 오퍼를 제출 한 경우 가장 높고 적합한 오퍼를 수락한다.

경매 구매의 가장 큰 위험은 매물에 대한 정보가 제한되어 있다는 것이다. 구매자에게 일반 판매 수준의 액세스 권한을 제공하는 경우는 거의 없다.

▲은행매물(REO)

매물이 차압 중 경매에서 판매되지 않으면 은행은 주택을 REO (Real Estate Owned)로 판매한다. 이 단계에서 은행은 주택을 소유하고, 세금을 지불하며, 퇴거를 처리하고, 필요한 집 수리를 수행 한다. 일반 판매와 비슷한 은행매물 주택으로 시장에 다시 나타난다. 대부분의 은행매물 주택은 일반 거래와 같이 30 일 이내에 크로징 된다.

현재 샌디에고에는 숏세일 매매가 많지 않다. 샌디에고의 평균 주택 가격은 2012 년 이후 74 % 이상 상승했다. 따라서 대부분의 경우 소유자는 숏세일 과정을 거치지 않고 주택을 판매함으로써 대출 잔액을 회수 할 수 있다. 2008 년 모기지 사태와 달리 샌디에고는 여전히 셀러 마켓이다.

문의 (858)354-9215 이지혁 부동산

<이지혁 부동산>