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주택구매시 우선 고려해야 할 중요한 것 - Loan

주택구매도우미 0 460

안녕하세요, 주택구매도우미 임 종은 입니다. 

 

주택 구입하는 일은, 일상에 꼭 필요하면서도 쉽지 않은 일 중의 하나 입니다.

물론 현금을 충분히 가지고 있고, 어떤 집이던 별로 구애 받으시지 않으시는 분들이라면 이 글은 무의미 하겠습니다만, 거의 대다수 분들에게 주택 장만하는 일은 풀어 나가야 할 큰 과제 중의 하나 임이 틀림이 없습니다.

 

두가지 중요한 과제를 풀어야, 꿈에 그리는 가족들의 보금자리를 마련하시고, 행복한 미국 생활을 즐기실 수가 있겠습니다. 

 

많은 분들께서 순서를 뒤집어 생각을 하시는데, 우선 고려해야 되는 것이 어떤 집을 사느냐 보다, 내겐 얼마의 월 페이먼트가 내 능력에 맞고, 나아가서는 얼마를 다운하고 주택을 구매했을때 미래에 대한 투자가치(Leverage)가 있느냐를 먼저 고려 하시는 것이 순서 입니다. 그 다음 순서가 그 Budget안에서 어떤 장소와 어떤 주택을 구매하느냐 입니다.

 

10년전 서브 프라임을 거치면서 저의 고객분들 중에 아주 많은 분들의 크레딧이 나쁘시거나, 아님 어떤 Lien에 걸려 있으시거나, 혹은 Collection 등 여러가지 다양한 문제들이 있으셔서 주택 구매시 당황스러워 하시는 경우를 많이 보아 왔습니다. 

 

서두 에서 언급 드렸듯이, 주택 구매는 생활중의 큰 일이지 결코 충동적으로 이루어 지는 일이 아니므로, 미리 미리 전문가를 찾아서 준비를 하시면 편안하게 보금자리를 구매 하실 수 있습니다. 때론 주위에 비전문가의 이야기를 들으시고 미리 움직이셔서 오히려 어려워 지는 경우가 있으므로 반드시 융자 License(MLO)가 있는 *전문가인지를 확인을 하신후 진행을 하시는 것이 좋습니다.(http://nmlsconsumeraccess.org/ 를 클릭하셔서 전문인 이름 혹은 License 번호를 치시면 간단히 확인이 됩니다) 관계법이 수시로 update되어 지므로, 과거의 어떡해 했었는데 하시는 분들도 간혹 계시는데, 전문가의 Guide를 잘 따르시면 별로 머리가 아프지 않고, 금전적 손해도 없기 때문입니다. (*비전문인이 론에 대해 consulting 하는 것은 Financial Law 에 의해 엄격히 금지되어 있습니다.)

 

주택 융자하실때, 은행에서 보는 몇가지 중요한 Factor들을 알려 드리고자 합니다. 구매자의 능력(Ability), 페이먼트 할 의지(Willingness), 신용(Credit)등이 있습니다. 

 

구매자의 능력은 DTI(Debt-to-income ratio), 혹은 CDTI(Combined Debt-to-income ratio)로 판단합니다. 이중에 주로 CDTI를 많이 봅니다. 나의 CDTI는 총 고정 월 지출액/월 소득=CDTI 인데, 49.9%~55%가 보통 될때 까지 통과 되는 것으로 됩니다.(은행에 따라 더 낮아야 되는 곳도 있습니다) 

구매자의 의지는  LTV로 판단 합니다. (Loan-to-value ratio): 론금액/주택구매 가격=LTV 입니다. 이는 프로그램에 따라 105%(군복무자)부터 다양하게 있습니다. 일반적으로는 96.5% 까지 론을 받으실 수가 있습니다. 즉 3.5%만 있으셔도 되신다는 말씀 입니다. 여기서 80%이하는 RIsk가 적다고 판단되므로, MIP(Mortgage Insurance Premium:모기지보험료)를 요구하지 않습니다.  

그 다음은 신용입니다. 흔히 아시는 FICO Score혹은 크레딧 스코어 라는 것으로 가늠을 합니다. 한국에서 방문하셔서 주택을 구매 하시려고 하신 분들은 신용평가가 어려우므로, 면제가 될 수도 있습니다(외국인 신분). 그외 프로그램 마다 요구하는 점수가 다 다르지만 500점 부터는 론을 받으실 수가 있습니다. 중요한 것은 이 신용 점수를 대수롭지 않게 생각하시는 분들이 생각보다 무척 많으신데, 항상 기억하실 것은 이 점수는 곧 금전과 직결되어 있다는 것입니다. 실 예를 들면, 620점인 분과 740점인 분의 차이는, 50만불 론을 하실때, 일년에 단순 이자비용만 $3,750을 더 내시느냐 아니면 덜 내시게 되느냐하는 큰 차이 입니다.  그러나 여러가지 문제로 점수가 낮으신 분들도 다양한 방법을 통해서 점수를 개선하실 수 있는 방법도 많이 있기에 미리 염려는 하실 일이 아니라, 전화를 주시면 개개인에 맞는 신용개선 방법도 알려 드리도록 하겠습니다. 

 

다음 기회에는 론 프로그램 종류에 대해서 상세히 말씀 드리겠습니다.

 

행복한 보금자리, 주택 구매 계획이 있으시면 먼저 연락을 주십시요. 각자에 맞는 Loan Plan을 짜서 소중한 재산을 보호하고 증식하실수 있도록 도와 드리겠습니다.

 

주택융자 전문인

임종은, MLO

NMLS Lic.# 1219846

Pacific-Bay Lending Group​

Phone) 760-847-4684

 

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