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매입하려는 집에서 사망사건 있었다면?

sdsaram 0 5352

매입하려는 집에서 사망사건 있었다면?

가주는 3년 이내 발생한 일 의무적 공개
3년 넘었어도 끔찍한 사건은 꼭 알려줘야
살인 등 관련 매물은 값 3%정도 낮게 거래

워싱턴 DC의 한 주택을 구입한 브라이언 벳츠라는 남성은 11개월 전에 그 집에서 9세 된 딸과 아버지가 괴한에게 살해됐다는 사실을 알게 됐다. 벳츠는 매매를 무효화하기 위해 여러 방법을 시도했지만 실패하자 페인트를 새로 칠하고 마루공사를 한 뒤에 집에 입주했다. 하지만 벳츠 자신도 그 집에 산지 7년만인 지난 2010년 주택에 침입한 강도에게 살해당했다. 내가 사려고 하는 집에서 살인이나 자살 등 사망 사건이 발생했다면 그 사실을 알아도 그 집을 구입하겠는가? 아마도 대답은 개인차가 있을 것이다. 그렇다면 셀러와 에이전트는 집에서 발생한 사망 사실을 바이어에게 공개할 법적 의무가 있는 것일까? 대답은 각 주마다 다르다. 부동산 업계에서는 살인, 자살, 자연사 등 사망이 발생한 주택을‘오명 매물’(stigmatized properties)이라고 분류하는데 주마다 관련 법규에 차이가 있다.

■캘리포니아 3년 이내 발생한 사망만 공개

캘리포니아 민법 1710.2조에 따르면 주택 매매 시점으로부터 지난 3년 이전에 해당 주택에서 사망(살인, 자살, 자연사 포함) 사건이 발생했다면 셀러와 에이전트는 이를 공개할 법적 의무가 없다. 시간이 경과했기 때문이다. 하지만-약간 애매하지만-지난 3년 이내에 주택에서 사망이 발생했다고 해서 공개할 의무가 있다는 뜻도 아니다. 단 3년 이내에 발생한 사망이 잔혹한 측면이 강하거나 주택의 이미지가 훼손될 정도라면 이 사실을 반드시 바이어에게 공개해야 한다.

대부분의 부동산 브로커 회사들은 바이어의 권리를 보호하고 소송을 피하기 위해 사망에 대해 추가로 알려주는 양식(supplemental disclosure form)을 제공한다. 바이어가 집을 구입한 후에 지난 3년 사이에 주택에서 발생한 사망에 대해 알게 됐다면 바이어는 셀러를 상대로 피해 보상과 구입 파기 명목으로 소송을 제기할 수 있기 때문이다.

따라서 매매 시점으로부터 지난 3년 이내에 사망이 주택에서 발생했다면 사망의 경황에 상관없이 바이어에게 공개하는 것이 현명하다. 살인, 자살, 자연사에 관계없이 공개해야만 소송을 피할 수 있다.

사망 사실이 3년 이전에 발생했다면 셀러나 에이전트는 바이어가 이에 대한 질문을 했을 때만 사실을 알려줘야 하는 의무가 생긴다. 다시 말해 주택에서 발생한 사망에 대해 걱정이 되거나 거리낌 있다면 바이어가 스스로 계약 전에 이에 대해 질문을 하고 셀러와 에이전트의 대답을 듣는 것이 좋다.

여기서 또 하나 특이한 캘리포니아 법의 특징은 특정 주택에서 에이즈 환자가 사망했다면 셀러나 에이전트는 에이즈 관련 사망에 대해서는 기간에 상관없이 이를 공개하지 않아도 법적 책임이 면제된다.

■바이어가 물어보면 진실 대답할 의무

알래스카와 사우스다코타 등 2개의 주만이 주택 매매 때에 12개월 이내에 발생한 살인 및 자살사건을 의무적으로 공개하도록 규정하고 있다. 코네디컷과 델라웨어, 뉴햄프셔, 오클라호마 등은 바이어가 살인 및 자살 발생의 여부에 대해 질문하면 에이전트는 기간에 관계 없이 진실을 말해야 한다고 규정하고 있다.

■사망 사건 주택 시가보다 낮게 매매

오하이오 주립대학이 2000년에 실시한 조사에 따르면 살인 등 사망이 발생한 ‘심리적 영향이 있는 주택’(psychologically impacted homes)은 일반 주택 매물에 비해 매매 가격이 3% 낮은 것으로 나타났다.

또 매매기간은 45% 더 소요되며 악명이 높은 살인 사건이 발생한 주택은 매매가격이 감정가에 비해 절반 가까이 낮은 가격에 팔리는 것으로 조사됐다.

일부 살인사건 발생 주택들은 마켓에 수년씩 머물다가 유족들의 뜻에 따라 주택 자체를 철거하기도 한다. 이런 경우 대부분 모기지 융자는 그대로 남아 있어 결국에는 경매 처리된다.
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