매매 전 알아야 할 HOA

콘도나 타운하우스를 구입하면 반드시 납부해야 하는 비용이 있다. 단지 내 공동시설 관리비 명목으로 매달 부과되는 홈오너스어소시에이션(HOA) 비용이다. 가장 흔한 공동 시설로는 수영장, 체육관, 놀이터, 공동 정원, 테니스장 등이 흔히 포함된다. 최근에는 새로 건축된 주택 단지에도 HOA 비용이 부과되는 경우가 많다. 단지 내 수영장, 놀이터는 물론 주택과 주택 사이의 조경 관리 비용, 또는 게이트 단지인 경우 게이트 관리 비용 등이 단독 주택 HOA에 포함된다.

최근 숏세일 또는 차압 등으로 집을 잃는 경우가 많아 HOA 비용이 몇달씩 체납되기도 하는데 이때 잔여 주택 소유주들의 HOA 비용 인상으로 이어지기도 한다. HOA가 있는 주택단지에 거주하는 주택 소유주들은 HOA 규정에 따라 불이익을 당할 수 있어 억울해도 인상분을 낼 수밖에 없다. 이처럼 많은 주택 소유주들은 HOA 규정을 잘 이해하지 않고 주택을 구입해 자칫 규정 위반에 따른 불이익을 당하는 경우가 많다. 주택 소유주들의 이해를 돕기 위해 HOA의 내용과 주택 구입 전 HOA에 대해 알아둘 점에 대해 살펴본다.

콘도나 타운하우스를 구입하면 공동시설 관리비로 HOA 비용을 납부하게 된다. 주택 구입 전 HOA 규정과 비용 내용을 확인해야 구입 후 불이익을 당하지 않게 된다.

수영장·체육관·놀이터·정원·게이트 등
콘도·타운하우스 공동시설 유지비용 부과
입주자 투표로 규정 변경… 모임 꼭 참석해야

◇HOA

단지내 주택 소유주들이 공동 시설 관리에 공평하게 책임을 지고 이를 감독하기위해 HOA가 설립된다. 공동으로 사용되고 관리되어야 하는 시설로는 정원, 수영장, 엘리베이터, 클럽 하우스, 주차 시설, 체육관, 단지내 도로 및 가로등 시설, 지붕, 건물 외벽 페인트, 게이트 등이 있다. 이같은 시설을 관리하고 수리하는 비용을 주택 소유주들에게 나눠서 부과하는 것이 HOA 비용이다.

HOA비용은 대개 200~400달러대에 형성되고 있다. 만약 단지내 공공 시설의 규모가 고급스럽다거나 클 경우 HOA 비용이 더 높아지기도 한다. 매달 납부하는 정기 HOA 비용 외에 별도로 부과되는 HOA 비용도 있다.

만약 단지내 시설에 대해 개보수 공사가 실시되고 HOA 적립급이 부족하면 주택 소유주들에게 비용을 분담시키는경우도 있다. 예를들어 콘도 건물의 지붕을 교체한다거나 엘리베이터 설치 공사 등 비용이 많이 소요되는 공사의 경우 특별 HOA 비용이 부과되기도 한다.

공동 시설을 관리하기 위해 HOA는 대개 ‘CC&Rs’(Covenants, conditions and restrictions)라는 규정을 제정한다. CC&Rs에는 여러 규정이 포함되는 데 예를 들어 건물 외벽의 페인트색, 위성TV 안테나 설치 장소, 애완 동물 종류와 크기, 심지어는 빨래 건조 장소 등에 대한 규정까지도 포함되기도 한다.

이밖에도 단독 주택 HOA의 경우 조경 디자인, 주차가 허가되는 차종, 벽 높이, 창문 장식재 종류 등도 CC&Rs를 통해 규제하기도 한다. 만약 CC&Rs의 규정을 어기게되면 벌금 등의 불이익을 당하게 된다. 만약 본인이 원하는 디자인으로 조경 시설을 꾸미고 싶다면 HOA의 승인을 받아야하는 번거로움이 따르게 된다.

◇주택 구입 전 HOA에 대해 알아둘
점

▲HOA 규정: 주택 구입전 HOA 규정 중 가장 눈여겨 봐야할 부분은 처벌 규정과 차압 관련 규정이다. 규정 위반시 벌금액과 HOA 비용 체납에따른 주택 차압 권한 여부 등을 살펴본다. 최근 경제 사정이 악화되자 일부 HOA는 HOA 비용 체납 즉시 차압 절차를 시작하는 경우도 있으니 주의한다.

처벌 및 차압 관련 규정 외에도 규정 변경 절차에 대해서도 알아두면 좋다. 규정 추가나 변경은 정기적으로 개최되는 HOA 모임에서 투표를 통해 이뤄지는 경우가 많은데 모임 개최 시간이 자신이 참석할 수 있는 시간대 인지도 확인한다. 만약 자신에게 불리한 규정을 변경하고 싶은데 모임에 참석조차 할 수 없다면 거주기간 내내 불리함을 받을 수밖에 없다.

월 평균 200~400달러 부과

HOA규정은 각 매니지먼트 회사의 웹사이트를 통해 확인할 수 있고 부동산 에이전트를 통하거나 HOA에 직접 연락할 수도 있다. HOA가 있는 주택을 거래할 때 에스크로 기간내에 HOA관련 서류를 바이어에게 반드시 전달해야하는 데 이때 관련 규정을 철저히 검토할 수도 있다.

▲정원 관리 규정: 만약 친환경 주택을 선호한다면 HOA 규정 중 정원 관리 규정을 주의 깊게 검토해야 한다. 일부 HOA는 각종 화학 비료나 잡초 제거제 등을 사용해 정원의 잔디를 항상 푸르게 유지하도록 하는 엄격한 정원 관리 규정을 적용하기도 한다. 일부 규정은 스프링클러 시스템을 의무적으로 설치해야하도록 하는 동시에 물 사용량이 적은 ‘건식 조경’을 금지하기도 한다. 또 주택의 외관을 방해한다는 이유로 태양열 발전판 설치를 금하는 경우도 있으니 본인 ‘친환경 주택 구입자’라고 판단되면 주택 구입전 반드시 이와 관련 HOA 규정을 검토한다.

▲HOA 비용: 주택 구입자들이 주택 구입전 HOA비용이 얼마인지를 확인하는 일을 가장 관심있게 확인한다. 하지만 대부분 금액을 확인하는데만 그치고 인상 계획 등에 대해 알아보는 일을 빠트리는 경우가 많다.

HOA 비용 관련 규정 검토시 인상 계획과 더불어 과거에 얼마나 자주 인상됐는 지와 인상폭 등까지 확인하면 향후 인상 시기를 어느정도 예측할 수있다. 이를 위해 HOA나 셀러측에 과거 10년치 HOA 비용 관련 자료를 요청한다. 또 최근 예산에 어려움을 겪고 있는 HOA가 급격히 늘고 있어 HOA 적립금을 규모를 확인하는 일도 빠트리면 안된다. 만약 적립금이 턱없이 부족하다거나 적자일 경우 HOA 비용이 인상될 가능성이 높다. 공공시설 개보수에 필요한 특별 비용이 별도로 부과될 수 있기때문에 적립금 규모가 낮은 HOA 주택은 가급적이면 피하면 좋다.

▲공동시설 사용 시간: 단지내 어떤 공동 시설이 갖춰져 있는 지 알아본다. HOA 비용에는 이들 공동 시설 관리비가 포함되기 때문에 사용하지도 않는 시설 관리비로 돈을 내야할 수도 있기때문이다.

▲최근 HOA 회의록 검토: HOA 회의록을 검토해보면 최근 단지내에서 벌어지고 있는 상황들을 금세 이해할 수 있다. 최근 단지내 주민과 HOA간에 어떤 일들로 마찰을 빚고 있는 지, 이런 갈등들이 어떤 절차로 해결되는 지 등을 알 수 있다. 가능하다면 HOA 회의에 직접 참석해 분위기를 파악하는 것도 좋은 방법이다.

▲구입 주택HOA 규정 준수 여부: 구입을 계획 중인 주택이 해당 HOA 규정에 위배되는 사항이 없는 지를 확인하는 것도 중요하다. 이미 HOA 규정에 위배되는 사항이 있는 주택을 구입하면 구입 후 위배 사항들을 개선하는데 비용이 지출되기 때문이다.

▲HOA비용 내역: HOA비용의 내역을 확인한다. 단지내 공동 시설을 관리하는 데 들어가는 비용 외에도 일부HOA비용은 쓰레기 수거비 또는 건물 화재 비용까지 포함하는 경우도 있다.

한 고급 콘도 단지내 클럽하우스와 수영장 모습. HOA가 관리하는 공동 시설의 종류와 사용 시간대도 구입 전 HOA 관련 점검 사항 중 하나다.