주택 에퀴티 융자의 활용
주택 에퀴티 융자의 활용
OC에 사는 한 손님의 경우였다. 60만달러에 집을 사는데 20만달러 다운을 하고 40만달러를 융자를 받기를 원했다. 그리고 상품은 이자가 싼 5년 고정(5/1ARM)으로 하길 원했다.
필자가 지나가는 말로 몇 년 내로 집을 팔거나 융자를 갚을 예정이냐고 물었더니, 그게 아니고 30년 고정으로 하고 싶은데 몇 년 내로 약 10만달러의 돈이 생길 예정이어서 융자의 일부를 갚고 재융자를 할 계획이라고 했다. 그래야 페이먼트가 줄어들지 않겠냐고 되물었다.
현재 모기지 금리가 역사상 가장 싸다고 하고, 몇 년 후의 이자율이 어떻게 변할지도 알 수 없는 일인데 재융자를 계획하고 지금 5/1ARM으로 융자를 받는 것이 현명한 선택일까? 다른 방법은 없을까? 있다. 바로 융자를 1차 30만달러, 2차 10만달러로 둘로 나눠서 받는 것이다.
1차 모기지는 15년이나 30년 고정으로 받고 2차는 home equity 융자를 받으면 된다. 이렇게 함으로써 수년 후 목돈이 생길 때 2차 융자만 갚아버리면 재융자할 필요 없이 1차 융자만의 낮은 페이먼트를 유지할 수 있게 된다.
이렇게 에퀴티 융자는 어떻게 활용하느냐에 따라 많은 손님에게 아주 유용한 융자방법이 될 수 있다. 2차 에퀴티 융자는 대부분 은행들이 노트를 모기지 2차 시장에 내다 팔아서 자금을 조달하는 1차 모기지와 달리 자기 은행의 자금으로 융자를 해준다. 따라서 서브프라임 사태 이후 지난 수년 동안 자금사정이 안 좋았던 은행들이 에퀴티 융자를 거의 하지 않았던 것이다. 그러나 지금은 사정이 좋아져서 많은 은행들이 에퀴티 융자를 시행하고 있다. 에퀴티 융자가 무엇이고 그 활용방법은 어떤 것이 있는지를 알아본다.
먼저 에퀴티(equity)란 주택의 시중가격과 융자 밸런스의 차이를 말한다. 시중가격이란 감정가격을 말한다. 감정가가 50만달러이고 은행융자가 30만달러가 있다면 에퀴티는 20만달러가 된다. 만약에 융자가 없는 free & clear 집이라면 집값 전체가 에퀴티가 된다. 이 에퀴티를 담보로 융자를 해주는 것을 에퀴티 융자라고 하는데 크게 두 가지 종류가 있다. 하나는 Home Equity Loan(HE Loan)이고 또 하나는 Home Equity Line of Credit(HELOC)이다.
먼저 에퀴티 융자는 포트폴리오 상품이니 만큼 은행마다 그 특징이 다르다는 것을 분명히 하고 일반적인 수준에서 소개하고자 한다. HE Loan은 1차 모기지와 마찬가지로 융자 때 융자금액 모두를 인출하게 되며 정해진 융자기간에 원금과 이자를 같이 상환해 나가는데 이자율은 보통 고정으로 한다. 융자기간은 5년에서 30년까지 다양하다. 융자금액은 1만달러에서부터 많게는 50만달러까지도 가능하나, 집값 대비 융자규모 즉 CLTV(Combined Loan to Value)는 최고 조건의 손님일 경우 80%까지 가능하다.
이자율은 당연히 1차 모기지에 비하여 비싸며 크레딧, 융자금액, CLTV 수준, 상환기간(이자율 고정기간) 등에 따라 차이가 아주 심하다. 일반적으로 크레딧이 좋을수록, 융자금액이 클수록, CLTV가 낮을수록, 상환기간이 짧을수록 이자율은 낮아진다. 보통 6%선에서 비싸면 10%를 넘어서는 경우도 있다. 심사서류 형태는 당연히 full doc으로 인컴 수준이 은행이 정해 놓은 심사기준을 통과해야 한다. 이러한 HE Loan은 이자율이 높고 현금 인출의 유연성이 없어 인기가 덜하며 현금 운용의 유연성이 높은 HELOC이 에퀴티 융자의 대부분을 차지한다.
HELlOC는 주택의 에퀴티를 담보로 크레딧 카드처럼 크레딧 리밋을 정해놓고 주어진 기간에 자유롭게 현금을 사용할 수 있는 아주 편한 융자 상품이다. 융자기간은 5년에서 25년까지 다양하며 이자만 납부할 수 있는 장점이 있다.
융자 금액은 1만달러에서 수백만달러까지 가능하나 보통 집값의 최대 80%까지 라인을 설정해 준다. 이자율은 고정으로 할 수도 있지만 이자가 높기 때문에 대부분 변동으로 한다. 변동이자율은 다른 모든 변동이자율과 마찬가지로 인덱스+마진에 의해서 결정되는데, HELlOC는 일반적으로 prime rate을 인덱스로 사용한다.
미국에서 prime rate이란 30개 대형 은행에서 우대 고객들에게 제시하는 금리를 말하는데 보통 연방 기금금리인 federal funds rate보다 3% 높게 형성된다. 현재 prime rate은 3.25%이고 은행은 여기에 마진을 붙여 HELlOC의 이자율을 결정한다.
이때 주의할 것은 한번 정한 마진은 그 융자를 쓰는 한 바뀌지 않고 prime rate이 바뀜에 따라 본인의 융자에 대한 금리가 변한다. prime rate은 연준이 목표 금리를 인상하거나 인하함에 따라 바뀐다. 과거 프라임 금리가 높았을 때는 은행들이 마진을 0 혹은 -0.5%까지도 해줬으나 지금은 그렇게 싸게 해주지 않는다. 마진은 크레딧 점수, CLTV, 융자금액 등에 따라 많이 달라질 수 있지만 최고 조건의 손님의 경우 요즘은 1% 약간 넘는 선으로 받을 수 있다.
HELlOC를 개설하는데 대부분의 은행은 비용을 부과하지 않으나 50만달러를 넘어설 경우 비용이 발생한다. 3년 내에 구좌를 폐쇄할 경우에는 페널티가 있는 경우가 많으므로 주의해야 한다.
HELlOC의 활용은 무궁무진하다. HELlOC를 잘 활용하면 아주 많은 페이먼트를 절약할 수도 있고 안 되는 융자도 되게 할 수 있다. 예를 들어 어떤 사람이 150만달러의 집을 50만달러 다운하고 100만달러 융자를 받아 구입하려 한다고 치자. 100만달러 융자는 non-conforming 융자(이른바 점보융자)로 이자율도 높고 융자심사도 까다롭다.
Non-conforming 융자란 GSE(Government Sponsored Enterprises)가 구입해 주지 않아 민간 2차 시장에서 매각해야 하는 융자를 말하는데 사정이 많이 좋아졌다지만 아직도 심사기준이 conforming 융자보다는 훨씬 까다롭다. 대표적인 예가 다운페이먼트를 제외한 손님의 융동성 자산(PCL: Post Closing Liquidity)을 많이 요구한다.
이런 문제를 해결하기 위해서 HELlOC를 사용할 수 있다. 즉 융자를 1차를 conforming 융자의 한도인 72만9,000달러, 2차 HELlOC 27만1,000달러로 함으로써 이자율도 훨씬 낮게 취하고 까다로운 융자기준도 피해갈 수 있다.
또 다른 예를 들어보자. 현재 집이 있는 사람이 이를 팔고 다른 집을 하나 살 계획인데 마음에 드는 것이 나타나 바로 구입하고 싶은데 현재 집은 잘 팔리지가 않아서 문제이거나, 혹은 사람에 따라서 몇 년 렌트를 주다가 팔고 싶어 할 수도 있다. 이때 새로 사는 집의 융자를 1, 2차로 나누어 함으로써 몇 년 후 현재 집을 팔았을 때 나오는 돈으로 2차만 갚음으로써 재융자 할 필요 없이 1차만의 낮은 페이먼트를 유지할 수 있다.
(714)808-2491
스티브 양 / 웰스파고 론오피서
