융자- 재융자하기에 좋은 기회

최근 30년 고정 모기지 이자율이 5% 이하까지 떨어지면서 재융자에 대한 한인들의 관심이 부쩍 늘어났다. 재융자를 잘하면 이자율과 페이먼을 낮출 수 있을 뿐만 아니라 자금을 융통하여 쓸 수 있으므로 좋은 기회가 아닐 수 없다.

재융자를 하는 이유는 여러 가지가 있겠지만 그 이유가 무엇이든 간에 비용이 만만치 않게 들기 때문에 재융자 여부는 득실을 꼼꼼이 따져본 후 신중하게 결정해야한다. 재융자 비용에는 랜더비용(은행프로세싱등), 감정비, 에스크로비, 타이틀비, 기타비용등으로 크게 구분할 수 있다. 각 항목별 비용은 은행마다, 관련 회사마다 약간 다를 수 있지만 일반적으로 융자금액 40만달러 기준으로 합계 약 2,500달러 정도 든다고 생각하면 된다.

이 비용은 반드시 발생되는 비용으로 그 어떤 누구도 본인을 대신하여 지불해주지 않는다고 생각하는 것이 옳다.

이와 별도로 발생될 수 있는 큰 비용항목으로 론피/포인트가 있다. 론피란 브로커회사를 통해서 융자를 할 경우 융자에이전트에게 지불하는 수고비이다. 브로커회사를 통하지 않고 은행으로 직접 융자 신청을 할 경우에는 론피는 없지만 대신 포인트란 개념을 이해해야 한다. 포인트(Discount Point)란 미래에 덜 지급하는 이자금액의 총계를 현재가로 할인하여 일시에 지불하는 금액을 말한다. 포인트를 지불하면 지불하지 않는 경우보다 낮은 이자율로 융자를 받을 수가 있다.

예를 들어 5.375%가 0 포인트라면 5%는 1 포인트 이런 식이다. 1 포인트는 융자금액의 1%이다. 일반적으로 30년 고정의 경우 3~4년 정도 지나면 많은 혜택을 볼 수 있기 때문에 대부분 렌더들은 이자율을 1 포인트 기준으로 제시하는 경우가 많다. 최근들어 30년 고정이자율은 상당히 많이 떨어졌지만 5년, 7년 고정상품의 이자율은 30년 고정이자율 보다 자그마치 1% 이상까지 오히려 높게 형성되고 있다. 이는 정부의 적극적인 금융지원과 연준의 저금리 정책에도 불구하고 금융기관들 사이에 만연된 어떤 은행이 언제 망할지 모른다는 불안과 불신으로 단기자금시장이 상당히 경색되어 있는 때문이다. 따라서 요즘은 페이먼트를 적게 내기 위하여 5년, 7년고정에 이자만 내는 상품을 선택해야하는 이유가 없어져 버린 결과가 되었다. 이자와 원금을 같이 갚아나가는 30년고정의 페이먼트나 이자만 내는 5년, 7년 고정상품의 페이먼트가 비슷해 졌다는 얘기이다.

또한 요즘엔 컨포밍융자와 넌컨포밍(점보)융자의 이자율 차이가 많이 나기 때문에 융자금액이인 41만7,000달러 이상을 넘어서는 점보융자로 재융자를 할 때에는 1차 41만7,000달러, 2차 나머지로 나눠서 하는 방법을 고려해 볼만하다. 2차 융자의 이자율이 다소 높은 것이 흠이지만 점보융자로 재융자하는 경우보다 1, 2차로 나눠서 하는 경우의 페이먼트가 낮게나오는 경우가 많다. 하지만 이는 1, 2차 합한 융자금액이 집값대비 75%를 넘지않을 경우에만 가능하다.

전세계를 무섭게 뒤 덥고 있는 경기후퇴와 디플레이션의 먹구름, 금융위기로 갈 곳을 잃은 투자자금들이 믿을 곳이란 국채뿐이라며 선진국들 채권으로 몰리면서 최근의 금리폭락의 결과를 가져왔다. 이는 각국이 경기부양을 위해 쏟아 붇는 국채를 감안하면 아이러니다.

따라서 언제 어떻게 바뀔지 모르는 게 금융시장이므로 이자율변동 자체에 너무 민감하게 반응하기 보다는 본인의 자격요건을 잘 챙기고 주택융자의 작동원리를 잘 이해하여 오랜간 만에 찾아온 저금리의 기회를 놓치지 않기를 바란다.

스티브 양


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