주택차압에 따른 부채면제 이익의 과세 여부

최근 경제 여건이 어려워지면서 주택차압이 늘고 있다. 지난 수년간 정부의 비정상적인 저금리 정책으로 인하여 소득이 모자라는 주택 구입자들이 무리하게 주택을 구입하였다가 경제 여건의 불황과 변동 이자의 상승 등으로 집 페이먼트를 못하고 차압을 당하고 있다.

차압, 숏세일 등의 경우와 관련하여 본인이 가지고 있는 모기지 빚의 일부 또는 전부를 금융기관으로부터 탕감 받는 경우가 있다
이 경우 내국 세법의 관점에서 볼 때 부채의 탕감(크레딧 카드빚 탕감 포함)은 소득으로 간주한다.

이와 관련된 내국 세법의 규정을 알아보면 다음과 같다

모기지에는 본인이 끝까지 책임을 지는 리코스 모기지(recourse mortgage)와 차압 때 개인적 책임을 지지 않는 넌 리코스 모기지(non-recourse mortgage)가 있다. 리코스 모기지는 재융자한 모기지 또는 상업용 부동산 모기지이고, 넌 리코스 모기지는 본인이 사는 주택의 일차 융자금을 의미한다.

예를 들어 원가가 17만달러이고, 모기지가 22만달러, 시가가 20만달러의 경우를 보자. 리코스 모기지(재융자된 모기지)의 경우 모기지 금액 22만달러(판매 가격으로 간주)와 시가인 20만달러의 차이인 2만달러가 부채면제 이익이 된다.

또한 시가인 20만달러와 원가인 17만달러의 차이인 3만달러는 주택양도 차익이 된다. 하지만 이것은 2년 이상 거주 때 부부의 경우 50만달러, 싱글의 경우 25만달러까지 면세된다. 위의 부채면제 이익이 비과세 대상이 되는 경우가 있다. 내국 세법 108조에 의한 뱅크럽시의 경우나 자산이 부채보다 적은 경우(insolvency) 에 부채면제 이익이 비과세 대상이 된다.

다만, 넌 리코스 모기지(납세자가 차압당한 경우 개인적 책임이 없는 오리지널 융자금)의 경우는, 은행이 차압 융자금에 대하여 개인적 책임을 묻지 않으므로 부채면제 이익이 생기지 않는다(그러나 양도 차익은 생길 수 있다).

상기와 같은 내국 세법 규정 이외에 새로 생긴 2007년 특별법이 있다.(The Mortgage Forgiveness Debt Relief Act of 2007)
이 특별법에 따르면, 법이 인정하는 모기지(오리지널 주택 담보 융자금 재융자의 경우는 오리지널 융자금까지) 금액이 차압 또는 조정에 의하며 면제 될 경우, 부부의 경우 200만달러까지(싱글의 경우 100만달러) 부채면제 이익이 과세되지 않는 것이다.

그러나 융자금액이 주택 원가보다 높은 경우 주택 원가까지만 고려된다.
예를 들면 100만달러 융자금이 있고, 80만달러에 구입한 주택이 70만달러에 팔렸다면 30만달러 융자 면제액 중 10만달러만 면제된다.

2007 특별법에 따르면, 재융자의 경우 면제 금액상의 혜택이 내국 세법 규정보다 크다고 볼 수 있다.

부채면제 이익이 있는 경우, 은행으로부터 1099-C라는 양식을 받게 되는데 이를 절대로 무시하지 말고 공인회계사로 하여금 면제 상황을 보고할 수 있도록 해야 한다. 그렇지 않을 경우 후일 IRS로부터 추가 납부 통보를 받아 이를 해결하기 위하여 추가적인 시간을 소비하여야 한다.

김윤한 변호사
(213)389-1900