[틈새 비즈니스-17] 빌딩내 카페, 테넌트 현황이 수입 직결

계약후 메인 테넌트 이사나가면 낭패, 영업시간 짧아 선호···매상 증대 한계

요즘 카페(간이 식당)를 찾는 한인들이 증가하고 있다. 많은 장점이 있기 때문이다. 주로 빌딩 내 테넌트들을 상대하기 때문에 영업 시간이 짧다는 것이 가장 큰 장점이다. 주로 아침 7시에 문을 열고 오후 4~6시경이면 문을 닫는다. 간혹 토요일에 반나절을 오픈하는 업소도 있기는 하다. 물론 일요일이나 공휴일에는 휴무.

*카페와 카페테리아는 다르다

많은 한인들 심지어는 에이전트도 헷갈려 사용하고 있다. 카페테리아는 큰 빌딩이나 기관의 구내 식당을 의미한다. 대행 회사와 계약을 맺고 있기 때문에 렌트비 부담이 없고 심지어는 청소까지 해준다. 업소의 가구나 모든 장비는 업주의 소유물이 아니고 임대 회사의 소유물이다. 대신 일정 매상이 안되면 쫓겨날 수 있다.

카페는 샌드위치 커피 같은 음식을 조리해 파는 곳이다. 스타벅스도 넓은 의미로는 카페에 해당한다고 할 수 있다. 한인들은 카페를 술집으로 알지만 미국식 표현으로는 틀린 개념이다. 술집은 바(bar)나 바 앤 그릴(bar & grill)로 부른다.

비슷한 개념으로 스낵 샵이 있는데 조리한 음식이 없는 편의점 스타일로 보면 된다.

*카페의 단점

빌딩 내 테넌트들이 주 고객이기 때문에 매상 증대에 한계가 있다. 또 2~3개 층을 임대한 메인 테넌트가 이사나간다면 매상이 급전직하한다. 실제로 이런 경우가 있다. 리스 계약을 맺기 전 테넌트들의 입주 현황을 체크하는 준비성이 있어야 한다.상당수의 카페는 렌트비에 유틸리티 비용이 포함된다.

*운영의 묘

카페는 음식 원가가 25~30% 정도 된다. 마진율이 높기는 하지만 역시 인건비 싸움이다. 카페에서 한식 양식 중국식 일식 등 모든 아이템을 취급한다면 종업원을 많이 고용해야 한다는 부담이 있다.

주로 점심 장사이기 때문에 시간 대에 따른 종업원 고용은 필수 사항이다.

물론 먹는 장사이기 때문에 맛도 중요하지만 시간대에 쫓기는 테넌트들을 위한 빠른 딜리버리 서비스가 선행되어야 한다. 짧은 시간에 많은 매상을 올릴 수 있는 케터링도 잘 챙겨야 한다.

*위치 및 배수

오피스가 밀집되어 있는 곳이 좋다. 똑같은 오피스 빌딩이라도 업소 위치는 주차장에서 엘리베이터로 가는 쪽에 있으면 좋다. 기존 테넌트는 물론 오가는 고객들이 들르기 쉽기 때문이다.

요즘의 배수는 매상에 따라 틀리지만 대개 10~12배를 친다. 월 2만달러 매상은 되어야지 기본 순수익이 생긴다고 본다.

*매물 분석

오렌지 카운티에 있는 매물로 월 매상은 3만5000달러 리스팅 가격은 매상의 13배인 45만달러에 나왔다. 순수익은 평균 8500달러선이다.

*지출 항목

-렌트비: 6650달러가 나간다. 사이즈는 4200스퀘어피트로 카페치고는 아주 넓은 편이다.

-인건비: 풀타임 3명 파트타임 1명의 인건비로 5500달러를 지출한다. 주인 부부가 함께 일한다. 영업 시간은 주중 5일에 오전 7시~오후 4시.

-음식 원가: 35%를 치니까 지출액은 1만2500달러.

-유틸리티: 전기세는 랜드로드가 내고 개스비로 250달러 지출.

-기타 지출 비용: 세일즈 택스 1000여달러 보험료 200달러 등을 포함해 약 1800달러가 엑스트라로 지출된다.