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[머니 스토리] 이자율에 영향을 미치는 요인

sdsaram 0 2613

[머니 스토리] 이자율에 영향을 미치는 요인


휴가용이 주거용보다 이자율 높아, 캐시아웃 융자하면 이자가산

미국에 살고 있는 우리들은 현금으로 물건을 구입하기 보다는 크레딧 카드를 사용하거나 융자(Loan)를 받아서 구입한다. 그중에 대표적인 것이 자동차 융자와 집을 살 때에 받는 주택융자이다.

어떤 융자를 받든지 융자를 받을 때에는 제일 낮은 이자를 받고 싶은 것이 우리들의 마음이다. 주택 구입 융자나 재융자를 할 때에 어떤 요소들이 이자에 영향을 미치는지 상식적으로 알아 두면 다음에 주택 융자가 필요할 때 훨씬 그 과정이 훨씬 이해하기 쉬울 것 같다.

주택융자는 크게 네 가지 요소로 나눌 수 있는데 첫째는 구입하는 부동산의 종류이고 둘째로는 신청자의 자격요건 셋째는 구입목적이며 넷째는 재융자의 경우에 돈을 빼는 캐시 아웃인 경우이다. 융자를 주는 은행에서는 위의 각 사항에 따라 가격을 메겨서 시장의 사정에 따라 매일 매일 변하는 기본이자에다 더해서 이자를 제시한다.

첫째 부동산의 종류란 단독주택 콘도/타운 홈 2 유닛 3 유닛 4 유닛으로 나누는데 이중에서 이자가 제일 좋은 것은 단독 주택이라고 볼 수 있다. 은행에서 주는 프로그램의 대부분은 콘도에 대한 가격(add-on)이 있고 3유닛이나 4 유닛의 경우는 Add On 이 많아서 단독 주택을 살 때 보다 훨씬 높은 이자가 된다. 또 콘도라도 저층(4층이하)과 고층(5층이상)으로 나누어서 고층 콘도는 더 높은 이자를 내게 된다.

둘째 신청자의 자격요건은 크레딧 점수와 수입 다운페이의 많고 적음 여윳돈 등이다. 크레딧 점수가 높은 사람은 좋은 이자 프로그램으로 신청할 수 있는 것은 당연하다. 크레딧 점수가 높아도 오래전에 파산신청을 한 기록이나 집을 차압당한 기록이 있으면 좋은 이자를 받기는 힘들다.

또 수입은 높아도 자동차 페이먼트나 크레딧 카드 페이먼트가 많은 경우는 이자가 조금 높아진다. 다운페이를 5% 하는 사람보다 20% 이상인 신청자가 우대받는 것은 상식이다. 그래서 5%나 10%를 - (20% 미만) - 다운페이할 때에는 PMI 보험을 내게 된다. PMI 보험을 피하기 위하여 하는 융자 프로그램이 80-10-10 또는 80-15-5 인데 이는 융자를 두 개로 나누어 첫 번째 융자를 80%로 만들어서 20% 로 다운하는 것처럼 하는 것이다. 여윳돈이란 다운페이와 크로징 비용을 빼고 필요한 돈을 뜻하는데 융자를 받고 난 후에 발생하는 월 페이먼트(모기지 페이먼트 집 보험 재산세 콘도 관리비를 포함한) 2개월분은 있어야 한다.

세번째인 구입 목적은 신청자가 거주할 집인지 투자용 인지에 따라 이자가 달라지며 집 주인이 거주할 집이라도 세컨드홈이거나 휴가용이면 또 프로그램과 이자가 달라진다. 세컨드 홈과 휴가용 주택은 거주용 주택보다 다운페이도 많이 해야 한다.

네번째 재융자 할때 현재 가지고 있는 융자의 밸런스만을 재융자하는 경우에 비하여 캐시아웃 할때 이자가 더 가산이 된다. 재융자를 할 때 현재 남아있는 밸런스와 재융자 경비를 빼고 신청자에게 2000달러 이상이 돌아가면 캐시아웃으로 간주된다.

같은 가격의 집을 사도 융자를 신청하는 사람의 자격 요건에 따라서 융자 프로그램과 이자가 달라질 수 있으므로 재 융자를 하거나 주택을 구입할 때 융자 전문가로 부터 융자비용은 물론이고 에스크로 경비에 대한 견적서(Good Faith Estimate)를 받는 것이 현명하다.

▷문의: (213)382-1600 kathykiminla@yahoo.com

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