[머니 스토리] 맥스 옵션 변동 프로그램

지난 몇 년 사이에 부동산 경기의 호황에 따라 주택 융자 프로그램도 다양하게 변했다.

예전에는 주택 구입 융자나 재융자를 할 때 주로 고정 이자 프로그램과 변동 이자 프로그램으로 간단하게 나누었고 고정이자 프로그램은 30년 고정이나 15년 고정 중에 하나를 선택했었다. 요즈음은 상환기간 중 3년 5년 7년 등 일정기간만 고정으로 정하는 하이브리드 프로그램(Hybrid Program)을 많은 수요자들이 선호했었다. 변동이자 프로그램은 여러 가지가 있지만 크게 두 가지로 원금이 갚아지는 프로그램(No-Negative ARM)과 원금이 올라가는 프로그램(Negative Arm)으로 나눌 수 있다.

변동프로그램 중 가장 선호되었던 프로그램은 페이먼트를 선택할 수 있는 옵션 변동프로그램(Option ARM)이었다. 그러나 옵션 변동프로그램은 현재의 시장 이자로 계산한 페이먼트보다 훨씬 낮은 페이먼트를 냄으로써 원금이 올라가는 것이 단점이다. 또 이자가 변동하기에 이자가 올라가는 것이 보이면 불안해지기도 한다. 그러면 이자를 변동하지 않게 고정으로 묶어두고 페이먼트를 적게 내는 프로그램은 없을까?

여기에 부합되는 새로 나온 프로그램이 있다. 회사마다 프로그램 이름이 다르지만 맥스 옵션 변동(Max Option ARM)이라고도 하고 하이브리드 페이먼트 옵션 변동 프로그램(Hybrid Payment Option ARM) 이라고도 하는데 이 프로그램의 요점은 30년 상환기간 중에서 5년 동안 이자가 고정되며 선택 할 수 있는 4가지의 페이먼트 옵션이 있다.

일단 이자가 5년 동안은 고정이 되니까 이자의 변동이 없어서 안심이 되고 이자가 고정이 되면 매달 페이먼트가 정해지기 때문에 적은 미니멈 페이먼트를 낸다고 해도 원금이 얼마나 더해지는지 미리 알 수 있어서 또 안심이 된다. 또 페이먼트를 선택 할 수 있을 뿐만 아니라 사정이 되면 원금을 더 낼 수 있는 옵션도 있다.

미니멈 페이먼트는 종전의 옵션 변동 프로그램 처럼 1%에서 시작하는 것이 아니고 5년 동안 정해진 이자 보다 3%를 낮게 해서 5년 동안 계속 낼 수 있으니까 5년 동안 미니멈 페이먼트가 올라가는 일도 없다. 물론 5년 동안 미니멈 페이먼트만 내면 원금이 올라가게 된다. 그러나 페이먼트 옵션 중에 이자만 낼 수 있는 옵션이 있으므로 원금이 올라가지 않게 선택 페이먼트를 할 수 있다.

이 융자를 얻고 나면 6개월 동안은 융자를 바꾸거나 집을 팔면 조기 상환 벌금(Pre-Payment Penalty) 이 있고 2년 반 동안은 소프트 페널티 (Soft Pre-Payment Penalty)가 있다.

이 프로그램은 주택 구매 융자와 재융자를 할 때 신청할 수 있으며 소유주가 거주하지 않는 투자용 4 유닛까지 가능하다. 주택 구매 융자인 경우에는 크레딧 점수에 따라서 융자 한도액이 정해진다. 또 100% 융자도 가능한데 이 경우에는 융자를 1차 융자 80%와 2차 융자 20%로 나누어서 하되 1차 융자 80%에만 이 프로그램을 적용 시킬 수 있다. 이는 종전의 1%옵션은 80/20 융자에 적용 시킬 수가 없었는데 비하여 다운페이를 하지 않고 주택을 구매하려는 바이어들에게는 또 다른 희소식이다.

앞에서 언급한 대로 크레딧 점수에 따라서 융자의 한도액이 정해지는데 참고로 크레딧 점수 660점까지는 65만달러가 한도액이며 크레딧 점수가 680점을 넘을 경우에는 100만달러까지가 한도액이다.

▷문의: (213)368-7890