[상업용 부동산] 투자 시점은 언제

백두산 윈부동산 에이전트 커머셜 전문

주택을 사는 사람들은 '산 좋고 물 좋고 경치 좋은' 곳을 찾는다. 아파트를 찾는 사람들은 '가격 좋고 인컴 좋고 컨디션 좋은' 곳이 없느냐고 물어온다. 일반적으로 한인들은 A급 아파트를 선호한다.

그런데 이런 물건은 사실상 없다고 보면 된다. 아마도 이런 물건이 나오면 리스팅 에이전트가 찜을 하던가 아니면 인터넷에 뜨기 전에 인터넷 담당자가 오퍼를 써서 리스팅 에이전트 사무실 앞에서 기다리고 있을 것이다.

사실은 이런 확률도 낮다. 에이전트를 통하기 전에 이미 아는 사람을 통해 명의가 넘어갔을 가능성이 더 높다.

B급 아파트도 잘 나타나지 않는다. 가끔 시세를 모르는 셀러가 내놓기는 하지만 이 또한 바이어가 금방 나타난다. 인컴 컨디션 가격 세 가지 조건 중에서 두 항목을 만족시키는 매물이다.

가장 많이 매물로 나오는 것이 C급 아파트다. 가격 인컴 컨디션 조건 가운데 간신히 한 항목이 합격선에 드는 물건이다.

많은 한인 바이어들은 A급이나 적어도 B급 매물을 찾는다. 쉽지 않은 작업이다. 이런 물건을 찾으려고 마냥 기다리다 2-3년이 흘러간다. 이제는 마음을 바꾸어 사려고 하는데 옛날 가격이 자꾸 어른거린다. 아예 기다린 김에 가격이 떨어지기를 더 기다린다. 이쯤되면 투자는 물건너간다. 이미 가격이 올랐기도 하지만 가격이 떨어지기를 기다리는 투자자가 성공했다는 얘기를 들어본 적이 없다.

완벽한 투자 시점은 없다. 바이어가 사는 시점이 투자 시점이다. 그리고 가격이 오르면 투자 회수를 하면 되는 것이다.

부동산에는 사이클이 있다. 간혹 사이클이 어긋나기는 하지만 대개 5년 정도만 지나면 오른다고 본다.

2년 전에 100만달러를 들고 필자를 찾은 고객이 있었다. 그 바이어는 여러가지 이유로 투자를 하지 못했다. 지금 그 고객의 은행 구좌에는 105만달러가 있을 것이다. 하지만 그때 투자를 했더라면 지금 최소한 150만달러는 되었을 것이다.

간혹 이런 질문을 하는 바이어가 있다. '자금 사서 가격이 떨어지면 어떻게 하냐'는 것이다. 이자라는 개념이 이 세상에 존재하면서부터 은행 이자율이 부동산 가치 상승률을 앞지른 적이 한번도 없다는 얘기를 해준다.

하지만 D급 물건은 권하지 않는다.

주차장이 아예 없거나 모자라는 매물도 피하는 것이 바람직하다. 대지 면적이 적어 나중에 재건축이 힘들어진다. 어찌 해서 재건축을 한다 해도 '못생긴 물건'이 되어버린다.

싱글 유닛이 너무 많은 아파트도 금물이다. 뜨내기 테넌트가 많은 데다가 이 역시 충분한 대지 면적이 나오지 않는다.

아파트 투자에서 가장 좋은 방법은 C급 아파트를 사서 A급이나 B급으로 바꾸는 것이다. 하지만 큰 욕심은 버리자. C급을 B급으로 바꾸기는 쉬워도 A급이 되기는 힘들기 때문이다.

▷문의: (310)528-8949