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모기지 이자율 1% 차이날땐 재융자 적합

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[모기지 금리 부담 대처 이렇게] 이자율 1% 차이날땐 재융자 적합


리파이낸싱은 집값의 80% 정도만...나머지는 홈에퀴티론 충당이 유리

낮은 변동 모기지 이자율로 주택을 구입했던 사람들이 단기 모기지 금리가 급등하면서 고정 모기지 재융자에 대한 관심이 높아지고 있다. 한인 부동산 업계에 따르면 지난 수년간 이어졌던 낮은 변동 모기지 이자율로 인해 주택 구입자들은 보통 5년 변동 모기지나 옵션 변동모기지(ARM) 등을 선호했다. 하지만 단기 금리인 ‘프라임 인덱스(Prime Index)’가 1월18일 현재 7.25%까지 급등하면서 이에 영향을 받는 변동 모기지로 주택을 구입했던 집주인들의 부담이 점점 커지면서 고정 모기지 관심이 높아지고 있는 것이다.

현재 단기 금리 인상에 따라 영향을 받은 변동 모기지 이자율은 5년 변동상품이 5.75%로 15년 고정모기지(5.67%)를 앞서고 있는 상황이다. 따라서 일반적인 재융자 신청은 감소하는 추세다. 당국의 잇따른 금리 인상으로 모기지 이자율도 동반 상승, 주택소유주들의 재융자도 줄어들고 있는 것이다. 실제로 CNN머니가 최근 미모기지은행협회(MBA)의 통계를 인용해 보도한 자료에 따르면 리파이낸싱 지수가 11.2% 급락했다. 부동산관계자들은 금리가 오른 상황에서도 집값 상승으로 늘어난 재산 가치를 잘만 활용하면 좀더 경제적으로 대출을 받을 수 있는 방법이 많다고 입을 모은다. 어떻게 해야 주택을 제대로 활용할 수 있을까. 전문가들이 추천하는 방법과 그 장단점을 소개한다.

 

◇재융자(Refinancing)=주택 소유주들이 기존의 모기지를 좀더 유리한 새로운 모기지로 대체하기 위해 자주 활용하는 방법이다. 재융자는 적은 이자율 차이라도 많은 절약이 될 수 있기 때문이다.

기존에 있는 모기지 금리가 현재 시중 금리보다 높거나 이자율이 올라가는 변동금리 상품이라면 좀더 금리가 낮은 고정금리 상품을 고려해볼 필요가 있는 것이다. 고정금리를 선택할 경우 앞으로 매달 상환액이 늘어날 것에 대해 걱정할 필요도 없다.

만일 원래 모기지에 대해 다운페이먼트를 적게 해서 모기지보험료(PMI)를 내고 있다면 리파이낸싱을 통해 이런 추가부담도 덜 수도 있다. 모기지보험은 대출자가 상환을 못할 경우 렌더(Lender)의 손실을 보전해주기 위해 강제로 들어야 하는 것이다. 보통 대출액이 집값의 80%를 넘으면 들어야 한다.

그러나 재융자는 이전의 모기지를 상환하고 모기지를 다시 얻는 것이므로 원래 모기지 클로징 비용이 다시 발생한다. 즉 대출시 부담하는 일종의 수수료인 포인트(1포인트는 대출금액의 1%)가 올라가거나 에스크로 비용과 시간 투자 등 처음 모기지를 받을 때만큼 부담할 것을 각오해야한다.

또 기존의 모기지가 변동일 경우 3년내에 재융자로 은행을 바꾸면 약 2%의 벌금을 내야하기 때문에 손익을 잘 따져봐야 한다.

재융자의 적합여부는 융자 액수와 잔여기간에 따라 다르다. 이자 자체로는 절감이 되지만 수수료와 그간 납부금을 계산하면 한편으로 불리할 수도 있다. 일반적으로 현재 이자율과 1% 이상 차이나면 재융자 혜택을 볼 수 있다.

◇홈에퀴티 신용대출(HELOC.Home Equity Lines of Credit)=주택의 실제 자산을 담보로 융자를 받을 수 있는 프로그램. 약간의 비용부담만 하면 즉각 받을 수 있으며 금융기관은 수표책이나 크레딧카드 등을 발행 홈에퀴티 한도 내에서 사용할 수 있도록 해준다.

실제로 대출을 받을 때까지 지루하게 기다릴 필요가 없어 공사대금을 분할해서 내는 주택 개.보수 공사를 할 경우 편리하다.

주택소유주 입장에서 홈에퀴티 대출은 매력적이다. 이자율이 크레딧카드의 절반 정도이고 신용카드 부채와 달리 홈에퀴티 융자의 이자분은 세금 혜택도 받을수 있다. 신청서류도 간단하고 수수료도 적게 드는 데다 2~3주 이내의 빠른 시일에 융자를 얻을 수 있다.

그러나 대부분 변동 금리이므로 앞으로 금리가 오르면 매달 납부금이 늘어나 장기적으로 리스크가 크다. 대부분 대출금액에 대해 일정기간 같은 금리를 적용하는데 따른 추가 비용을 요구하는 변동금리 상품이다.

금리는 대부분의 크레딧카드에 비해 훨씬 낮지만 크레딧카드처럼 과소비를 부추길 수 있는 단점이 있다. 또 매번 대출 받을 때마다 수수료 등 추가부담이 있다.

◇홈에퀴티론(Home Equity Loan)=일반적으로 자산 가치만큼 융자금을 일시에 받아서 20~30년 동안 고정 이자율로 갚아나갈 수 있다.

홈에퀴티 융자의 목적은 자금이 필요하거나 비싼 크레딧카드 빚을 갚기 위한 소극적인 목적에서부터 새로운 사업 인수 자금 마련과 투자용 주택 구매 등 매우 다양하다. 특히 빚을 갚기 위해 융자를 받았을 경우 크레딧카드의 높은 이자는 세금공제가 되지 않지만 주택의 에퀴티로 내는 세금은 공제를 받을 수 있어 매월 납입금이 낮아질 수 있다. 하지만 주택의 실제 가치보다 더 많은 대출을 받을 경우 더 이상 대출을 못 받거나 자칫 이를 제때 갚지 못하는 불상사를 당할 수 있다.

전문가들은 "리파이낸싱을 할 경우 주택가격의 80% 정도만 하고 나머지는 홈에퀴티론으로 충당하는 게 좋다"고 조언했다.

 

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