미국의 콘도 열풍 이유 있다 
  

무작정 따라하는 아마추어들에겐 곳곳에 함정이

미국 전역이 콘도(콘도미니엄 condominium) 열기에 휩싸이고 있다. 콘도는 한국의 아파트 또는 연립주택과 같은 것으로 한 동(棟)의 고층건물로 되어 있거나 또는 2~3층의 여러 동이 단지로 모여 있는 경우도 있다. 이같은 콘도는 최근 들어 미국의 대도시 지역과 경제가 빠르게 발전하는 지역을 중심으로 건축과 매매가 크게 늘고 있다. 또한 가격 또한 일정한 기간 안에 주식투자의 몇배에 해당하는 수익을 올릴 정도로 폭발적으로 오르고 있다.

LA에서 최근 지어진 135세대 콘도가 분양을 시작하자 마자 무려 2천명의 청약자가 몰렸다. 최초 분양가는 50만달러였는데 1년이 지난 후 65만달러에 거래되고 있다.

플로리다 내이플스에서는 한 부동산 투자회사가 콘도 개발회사의 착수도 하지 않은 콘도건축 프로젝트 자체를 몽땅 산 뒤 이를 완공 직전에 부동산 판매 회사에 15%의 이익을 남기고 팔았다. 콘도가 지어지는 기간 동안 인근 지역에 있는 비슷한 내용의 콘도 가격이 단 1년 사이에 10~20%가 올랐기 때문이다.

미시시피주 걸프코스트에 있는 한 콘도는 최초에 청약을 받을 때는 입방 피트 당 350달러라고 이야기했다. 그러나 계약 당일 건축회사는 콘도 가격을 조정해 입방 피트 당 500달러로 올렸다. 그러나 최초 신청을 했던 청약자 중 가격이 올랐다고 해서 계약을 안 한 사람은 아무도 없었다.

이것은 일부 지역을 예로 든 것이지만 다른 거의 모든 지역도 마찬가지다. 지난 수년간 미국 전역의 부동산 가격은 큰 폭으로 뛰었다. 개인 주택은 물론 상용건물, 사무용 건물, 토지, 임야 등 거의 모든 부동산 가격이 올랐다.

그러나 콘도 가격이 뛰는 것은 다른 부동산과 잘 비교가 되지 않는다. 예를 들어 지난 2004년 미 전국의 개인 주택 가격의 평균 인상폭은 8.3%가 올라 18만4천100달러였다. 그러나 이에 비해 콘도 가격은 한 유닛 당 2004년 한 해 같은 기간 동안 무려 17%가 올라 평균 19만3천600달러까지 뛰었다. 이것은 지난 2001년부터 4년 연속 콘도 가격 인상률이 개인 주택 인상률을 앞지른 것이다.

콘도 건축과 매매도 크게 늘었다. 플로리다주 마이애미의 예를 들자면 지난 2000년 새로 지어진 콘도 수가 4천652개 유닛이었는데 비해 2004년에는 8천811 유닛으로 거의 두배 가까이 늘었다. 매매 건수도 2000년 4천737건에서 6천592건으로 늘었는데 특히 1백만달러 이상의 고가 콘도의 경우 지난 2003년 1/4분기 49건에서 2005년 1/4분기에는 247건으로 폭증했다.

그렇다면 왜 이렇게 콘도 가격이 뛰고 또 매매가 왕성한 것일까. 우선 콘도가 많이 지어지는 이유는 대도시 안팎 지역의 경우 이제 더 이상 주택을 지을 땅이 부족해졌기 때문이다. 여기에 각 지방 자치단체에서 환경 등을 이유로 지역 개발을 억제하고 있다. 부동산 개발업자들의 경우 한정된 부지에 집중적인 투자를 통해 수익을 극대화하기 위해 콘도를 지어 분양에 나서게 된 것이다.

또한 콘도를 지어 팔면 거의 100% 판매에 성공할 수 있다. 일단 미국 인구의 자연증가율과 외국에서 들어오는 이민자, 젊은 세대들의 주택 구입 붐 등과 맞물려 대도시 지역의 주택은 아직까지도 택도 없이 모자라는 형편이다. 수요가 늘고 있는데 공급이 달리는 상태기 때문에 채 시공되기 전에도 분양을 했다하면 단 며칠 사이에 청약이 마감된다.

또한 자신의 집을 갖고 있는 주택 소유자들이 세금공제 혜택을 받을 수 있는 세컨홈에 투자할 때 일반 주택보다는 콘도를 선호하는 경향이 강하다. 일반 주택에 투자하게 되면 플러밍, 전기, 상하수도, 지붕, 정원 등 거의 모든 면에서 책임을 갖고 관리해야 한다. 임대를 준 주택에 문제가 생겼을 때 건축업자를 쓸 수 밖에 없는데 높은 인건비와 건축자재비를 부담해야 한다. 그러나 콘도는 대부분 일정한 관리비를 내게 되면 거의 모든 시설에 대한 관리를 회사측이 부담하기 때문에 여러가지 수고를 덜 수 있다.   

그렇다고 콘도를 사거나 투자하는 것이 능사는 아니다. 전문가들은 최근의 콘도 열기에도 불구하고 콘도를 살 때는 다음과 같이 여러가지 꼼꼼한 데까지를 따져봐야 실패하지 않는다고 지적한다.   

첫째, 콘도의 관리비를 따지고 비교한다. 비슷한 내용의 콘도라도 전기와 개스, 물 값을 누가 어떻게 부담하느냐에 따라 차이가 날 수 있다. 특히 최근같이 개스 가격이 하늘 높을 줄 모르고 올라갈 때는 더욱 그렇다. 관리비 내역과 함께 최근 수년 사이 관리비 인상률이 어떠 했는지를 살펴보는 것이 바람직하다.

둘째, 소유주협회의 재정상태를 점검한다. 콘도는 각 유닛은 개인 소유지만 전체 운영은 소유주협회가 공동으로 한다. 콘도를 살 때는 부동산 에이전트를 통해 콘도의 재정 약관을 받을 수 있는데 여기에 콘도 전체의 재정상태가 나와 있다. 콘도별로 약 2천달러에서 3천달러의 여유자금 그리고 매년 늘어나는 지출에 맞게 전체 재정규모도 늘려가는지 등도 확인해야 한다.

셋째, 콘도는 대부분 운영위원회를 중심으로 움직인다. 관리비 산정과 재정규모 책정, 새로운 시설 건설 등도 실무적으로 운영위원회가 결정한다. 살고 있는 주민도 참여할 수 있고 외부 전문가도 참여할 수 있는데 그동안 실적을 살펴 콘도 운영비용을 낮추고 운영을 착실히 했는지를 확인하는 것이 바람직하다.

넷째, 콘도의 세입자 비율을 따진다. 세입자 비율이 적은 것이 많은 것보다 유리하다. 실제로 콘도를 산 소유주가 많이 살게 되면 환경도 좋아지고 또 간접적으로 거주하기 좋은 콘도라는 증거가 된다. 그러나 실제 소유주는 다른데 살면서 임대를 주는 콘도가 많고 이것이 30% 이상 넘어가면 매입가격과 내용 등을 다시 한번 점검하는 것이 좋다.

다섯째, 콘도 매입을 결정하기 전에 콘도에 살고 있는 주민이나 소유주 또는 콘도 이웃에 있는 주민들을 만나 콘도에 대한 평가와 전반적인 환경에 대한 정보를 수집한다. 처음에 콘도를 방문해서는 한 눈에 모든 것을 파악할 수 없다.
특히 감성적인 파단을 앞세워 계약을 했을때는 나중에 후회할 수 있다. 가격과 콘도 내부의 시설, 로케이션, 환경 등과 함께 실제 함께 살게될 이웃들로부터 간접적인 정보를 얻어 결정에 참고하는 지혜가 필요하다.