뜨거운 주택 경기, 축복인가 저주인가 
 
 
집값이 지난 수년간 급등해 집 가진 사람에게는 집이 돈방석을 펴주고 있지만, 집을 새로 사려는 사람들에게는 도달할 수 없는 피안으로 내집 마련의 꿈을 날려버리고 있다. 절절 끓듯 뜨거운 주택 경기는 축복인 반면, 한편으론 저주로 작용하고 있는 것이다. 주택 가격은 지난 수년간 급등하면서 소득에서 차지하는 주거비용이 기형적으로 늘어났고 집이 없는 경우 내집 마련의 가능성은 한층 낮아져버렸다. 하버드 대학의 주거 연구소는 최근 ‘미국 주거 상황: 2005년’이란 보고서를 통해 현기증 날 정도로 치솟은 주택 가격으로 인해 드러나고 있는 기회와 위험을 진단했다.

쑥 솟은 집값으로 재산 크게 늘었지만
주거 부담도 기형적으로 늘어난 상태
하버드연구소 “집값 상승 앞으로 10년 더”

이 보고서에 의하면 주거비는 8가구중 한 가구가 소득의 반 이상을 지출하고 있을 정도로 ‘안전 수역’을 벗어났으며, 이보다는 덜하지만 모기지 은행이 보기에 결코 안전하다고 할 수 없는 소득의 3분의 1이상을 주거비로 지출하는 경우도 무려 3가구중 한 가구가 해당됐다. 지난해 미전국의 단독주택 중간평균가격은 7.7%상승한 18만4,100달러. 주택 구매 능력은 더욱 낮아졌다.
이 보고서는 이어 주택 가격 상승으로 주거비가 기형적으로 늘어난 상태지만, 집값은 앞으로도 계속 오를 것으로 전망, 관심을 모았다.
“2005년중에도 주택 붐은 계속될 것이며, 주거용 부동산 가격은 향후 10년간도 상승세를 이어갈 것”이라는 것. 최근 일부 지역에서 투기 과열 징후가 뚜렸해 거품 파열의 우려가 다시 고조되는 가운데 나온 유명 연구기관의 올해 및 장기 전망이어서 주목됐다.
하버드 연구소가 이처럼 긍정적으로 전망하는 이유는 주택경기를 주도하는 요인들이 탄탄하기 때문. 낮은 모기지 이자율로 인해 모기지 융자가 아주 저렴하게 이뤄지고 있고, 많은 메트로지역의 주택 공급은 한정된 상태이며 이민자 유입과 인구는 계속 늘고 있어 주택 경기를 지속적으로 이끌어나갈 충분한 동력이 뒷받침되고 있기 때문으로 이 보고서는 분석했다.
그러나 최근의 주택 경기 붐에는 위험 요인도 개재돼 있다. 특히 페이먼트를 적게하는 새로운 융자방식이 경기를 자극하고 있다는 점은 잠재적 위험 요인이라고 이 보고서는 지적했다. 즉 페이먼트는 최소한으로 내면서 큰집을 구매하기 위해 ‘이자만’(interest only)내는 모기지나 변동 모기지를 채택하는 경우가 크게 늘어난 상태인데 만약 지금과 같은 과열 경기가 급격히 냉각되면 지금까지의 모든 것을 한꺼번에 날려버릴 수 있다는 것이다.
한 업계 전문가는 “일부 바이어들은 자신들이 생각하는 것 보다 훨씬 큰 위험을 떠 안고 있다”며 만약 경제가 하강하거나 이자율이 약간 올라갈 경우 특히 단기차익을 노리고 무리하게 융자를 받아 주택을 매입한 바이어들은 큰 위험에 직면할 수 있다고 설명했다.
어쨌든, 옛날보다 쑥 올라버린 집값으로 인해 서민들에게 내집 마련의 꿈은 한층 멀어져 버렸으며 집을 마련한 경우도 과도할 정도로 주거 부담은 가중됐다고 이 보고서는 지적했다.

▶ 주택 가격 상승은 가계의 수입상승을 크게 앞지르고 있다. 월급은 쥐꼬리만큼 느는데 반해 집값은 푹푹 뛰고 있다. 연봉의 4배 이상을 지불해야 집을 살 수 있는 메트로 지역이 5년전에는 10곳이었지만 지금은 33개 지역에 이른다. 웬만한 월급쟁이로서는 직장 가까운 곳에서 내집을 마련한다는 것이 사실상 불가능해진 셈이다.
▶소액의 다운 페이먼트로 집을 사는 경우가 크게 늘었다. 5% 이하의 다운으로 집을 사는 경우가 지난 1990년에는 3%에 불과했지만 지금은 17%로 늘었다. 적게 다운하고 일단 집을 장만은 했지만 그런 만큼 매달 짊어져야 할 부담은 더 커졌다.
▶주거목적보다 투자목적으로 집을 사는 경우가 늘었다. 투자자에 의한 주택 매입이 1998년에서 2003년 사이 7%에서 11%로 늘었으며 최근에는 더욱 급증했다. 단기 차익을 노린 투자자들이 주택 구매 시장에 가세함으로써 집값은 더욱 올라갔다. 주택 실수요자에게는 악재일 뿐이다.
▶통근 시간도 길어졌다. 구매 가능한, 보다 낮은 가격의 집을 찾다보니 자연 외곽으로 더 나가게 되고 직장으로의 출퇴근 시간도 더 늘어났다. 1990년대를 통해 출퇴근 시간이 한시간 이상인 인구가 310만명이나 더 증가했다.