“변동 모기지 더이상 매력없다”

금리 올라 30년고정 모기지와 이자율 차이 크게 줄어

최근 30년고정 평균 5.79%
5/1변동 하이브리드 5.17%
1년변동 5.65%

최근 몇 년간 한인 등 주택 바이어들에게 큰 인기를 끌었던 변동 모기지(ARM)의 이자율이 지속적으로 오르면서 차차 매력을 잃어 가고 있다.
연방 모기지 공사인 프레디맥(Freddie Mac) 등 정부와 모기지 업계에 따르면 지난 5월까지만 해도 변동 모기지와 고정 모기지(FRM)의 이자율 차이는 2.5%까지 달했으나 최근에는 그 차이가 크게 줄어들었다.
실제로 가장 최근 미 평균 모기지 이자율의 경우 30년 고정 모기지는 5.79%이지만 한인 등이 선호하는 5/1 변동 하이브리드 모기지는 5.17%로 그 차이가 0.62%에 불과했다. 15년 고정 모기지의 이자율 5.33%와 비교하면 불과 0.16% 차이밖에 나지를 않는다. 1년 변동 모기지의 경우 최근에는 5.65%까지 상승, 고정 모기지 이자율과 거의 차이가 나지 않는 수준까지 올랐다.
고정 모기지 이자율의 경우 지난 1년간 소폭 상승하거나 거의 변동이 없지만 변동 모기지의 경우 지속적인 상승세를 보이고 있기 때문이다. 업계에서는 변동 모기지의 상승 요인으로 연방 준비제도이사회(FRB)가 지난해 6월 이후 6번이나 각각 0.25%씩 상향조정한 연방 금리(FFR)가 주 이유라고 밝히고 있다.
연방 금리의 상승으로 통화 공급량이 줄어들면서 고정 모기지에는 거의 영향을 미치지 않고 있지만 통화 공급에 민감한 변동 모기지 시장이 민감하게 반응하고 있다는 것이다.
따라서 예전에는 상대적으로 페이먼트 부담이 급상승할 수 있는 등 위험부담이 높았지만 워낙 이자율이 낮아 인기가 높았던 변동 모기지의 매력이 하락하고 있다. 또 모기지 업계가 변동 모기지 선택을 유도하기 위해 내놓았던 첫 1년 변동 모기지 이자율도 지난해의 0.36%에서 올해는 1.5%까지 상승했다.
일반적으로 변동 모기지의 경우 이자율의 급상승을 막기 위해 제한폭이 있다. 통상적으로 매년 최대 상승폭은 2% 이하, 또 상환기간의 최대 상승도 6%를 넘지 않는 등 제한기간을 두고 있지만 6%만 잡아도 페이먼트 부담이 두배 이상 증가할 수 있음을 의미한다.
한 예로 한인들이 많이 선호하는 5/1 하이브리드 변동 모기지, 즉 첫 5년 동안은 페이먼트가 고정되는 상품을 고정 모기지와 비교해 보자. 이들 상품의 경우 5년이 지나고 첫 이자율 상승시 최고 5%까지 페널티 조항이 있을 수 있어 5% 이자율이 10%로 오를 가능성이 있다는 것을 의미한다. 15만달러를 5/1 변동 모기지로 빌릴 경우 페이먼트는 804달러로 시작하지만 5년 후에는 1,315달러로 오를 수 있어 주택가격 상승이 주춤하거나 하락할 경우 그만큼 위험부담이 높다는 것을 뜻한다.
앞으로도 이자율이 오르면 올랐지 하락할 가능성은 희박한 상태에서 전문가들은 변동 모기지를 선택할 때 매년 최대 상승폭, 상환기간 전체 최대 상승폭, 고정기간이 지나고 첫 상승시 얼마나 오를 수 있는지 등의 세부사항을 꼼꼼하게 검토해야 한다고 지적하고 있다.