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리스( LEASE)의 종류와 주의사항

sdsaram 0 3654
리스( LEASE)의 종류와 주의사항

비즈니스를 하다보면 특별한 경우를 제외하고는 사업체를 할 수 있는 장소가 있어야 한다. 이때 반듯이 부딪치는 것이 임대계약 문제다. 독자 중에서 사업체를 사고 파는 과정에서 겪었듯이 비즈니스를 매매할때 가장 골치 아픈 것이 바로 이 임대계약(리스)에 관한 것 이다. 많은 경우가 바로 임대계약 때문에 사업체거래가 시간내에 종결되지 못하고 연기 되는 일이 비일 비재 하다.

미국도 한국과 마찬가지로 모든 임대계약이 건물주에 주로 유리하게 되어 있는 경우가 많다. 몇장밖에 안되는 간단한 임대계약서도 있지만 주로 많은 장수로 구성되어 있는 것이 특색이다. 특히 큰 샤핑몰의 리스게약서는 50 페이지가 넘어가는 것도 많다. 큰 샤핑몰과의 임대계약은 보통 한달 반에서 두달 정도 소모되는 등 많은 시간이 걸리므로 특별히 신경을 써야 한다.
리스에 관한 모든것을 이 지면에서 알아 보기는 힘들다. 따라서 한인들이 리스시 특히 많이 들어 본 용어를 중심으로 몇가지만 알아 보려고 한다. 리스 계약서에서 아래와 같은 용어가 나올 때는 다음과 같이 이해하면 되겠다.

1. Assignment (임대계승)
사업체거래시 흔히 나오는 임대계약의 하나다. 쉽게 이야기 하면 임대계약은 현재 Buyer와 건물주간에 하지만 보증인으로 Seller도 같이 Lease계약서에 이름을 남겨 두고 Lease가 끝날때 까지 보증토록 하는 것이다. 현재 Seller가 가지고 있는 임대 조건을 보통 그대로 승계하는 것이 원칙이다.
임대 문제 발생시 이 계약의 가장 큰 특징은 건물 주가 바이어는 물론 셀러까지에게도 보상을 요구한 수 있다는 것이다. 특히 큰 샤핑몰은 체인식으로 리스기간중 사업체를 파고 산 모든 사람의 이름을 임대계약서에 계속 서명하게 하는 곳도 있다. 현재 사업체를 인수한 사람이 임대료를 못낸 다든지 할때 그 전 혹은 그 전전 주인까지 추궁하여 보상을 보장 받겠다는 것이다.

2. 트리플 넷 리스 ( Triple Net Lease)
이 용어 또한 리스를 얻을때 임대계약서 안에서 흔히 발견되는 용어다. 임대를 한 사람이 건물주의 재산세 (Property Tax), 건물 보수 비용, 건물 보험료등을 물어 주는 것을 말한다. 보통 렌트비 이외에 따로 10%~25%의 추가 비용 이 발생한다. 가끔 광고를 보면 ?NN"이라고 표시된 상업용 건물 매매 광고를 보신 분들이 있을 것이다. 이것이 바로 트리플 넷 리스 가 있는 상업용 건물이라는 것이다. 옛날에는 이 트리플 넷 리스가 많이 없었다. 하지만 최근에는 급격히 오른 상업용 가격과 함께 보통의 건물주들이 점차 트리플 넷 리스로 옮겨 가고 있는 추세다.

3. Gross Lease
임대인은 계약서에 정해진 렌트만 내고 건물주가 세금, 건물보수비용, 건물보험료등의 모든 비용을 부담하는 것을 말한다.
건물임대계약(Lease)를 얻는 다는 것을 큰 책임을 동반하는 법적인 계약이다.
임대계약시 우선 알아야 할것은

첫째로 , 임대계약은 어떤 정해진 양식이 없고 건물 마다 저마다 다른 임대 양식을 쓰므로 매번 계약시 마다 특별히 신경을 써서 살펴보아야 한다.
둘째로, 임대계약은 법적으로 효력을 갖는 동시에 임대인이 임으로 쉽게 취소하거나 계약조건을 바꾸기 힘들다. 따라서 임대 계약을 하기전에 임대 전문 변호사등을 통해 임대 계약서에 있는 조건을 면밀이 살펴 보는 주의를 요한다.
급격히 오른 상업용 건물 가격으로 인해 남가주에도 예외없이 많은 건물의 임대료가 급등했다. 오른 렌트비로인해 비즈니스를 하는 사람들 에게 부담을 주는 것도 또한 사실이다. 현재 일부를 제외한 대부분의 상업용 건물의 렌트는 상당히 오른 상태이고 당분간은 지속될것으로 보여 지므로 여기에 맞추어 새로운 마케팅 전략을 세우는 것이 효과적이다. 각종 아이디어로 매출을 늘려 오른 임대 비용도 충당하고 더 많은 이익을 올리도록 노력해야 하겠다.
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